Rondom de kabinetsformatie laait de discussie rondom de opgaven en middelen van corporaties weer op. Het rapport van het onderzoek Opgaven en middelen in de corporatiesector dat in juli 2020 gepubliceerd werd (en kortgeleden geactualiseerd), schetst een grimmig beeld van de toekomst voor woningcorporaties.
Uit het onderzoek blijkt dat corporaties structureel geld tekort komen om de maatschappelijke opgaven volledig in te vullen. Er moet snel iets gebeuren. Maar hoe dicht je het gat tussen de opgaven en middelen van corporaties?
Opgaven voor corporaties: betaalbaar verhuren, meer bouwen, sneller verduurzamen
In het onderzoek is gekeken naar wat corporaties de komende jaren precies moeten doen op het gebied van nieuwbouw, verduurzaming en huurbeleid.
In grote lijnen laat het rapport zien dat als corporaties in de maatschappelijke opgaven willen voorzien, het bouwtempo anderhalf tot twee keer omhoog moet. Investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad moeten in 2035 verdubbeld zijn ten opzichte van 2018. Tegelijkertijd hebben corporaties de opgave in het huurbeleid om een inflatievolgend huurbeleid te volgen, zodat het wonen betaalbaar blijft voor huurders.
Als je doorrekent wat die opgaven betekenen voor de uitgaven en inkomsten, en je kijkt daarbij naar de huidige middelen, ook in het licht van de randvoorwaarden en normen die externe toezichthouders stellen, dan is er een tekort van circa 30 miljard euro tot 2035.
Afhankelijk van hoe je het uitrekent kan het bedrag verschillen, maar we kijken maar even niet op een miljard meer of minder ☺.
Binnen de huidige randvoorwaarden kunnen de volkshuisvestelijke opgaven dus nooit volledig opgepakt worden.
Wat kunnen corporaties doen om het gat te dichten?
Er zijn inmiddels scenario’s naar de Tweede Kamer gestuurd ter onderbouwing van de afspraken die in de kabinetsformatie gemaakt worden. Daarin zijn een aantal knoppen genoemd waaraan je zou kunnen draaien om het gat tussen de volkshuisvestelijke opgaven en de financiële middelen te verkleinen.
Aan een aantal van die knoppen kun je als corporatie daadwerkelijk draaien. Maar er worden ook scenario’s genoemd die niet beïnvloedbaar zijn. Zoals demografische ontwikkelingen waardoor de doelgroep – en daarmee de opgave – groter of juist kleiner wordt.
Ook worden er oplossingen gesuggereerd die ingaan tegen de opgaven. Bijvoorbeeld: wat als je toch de huur gaat verhogen? Dan wordt het gat tussen opgaven en middelen inderdaad kleiner, maar voldoe je niet aan de opgave van betaalbaarheid.
Wanneer je alles schrapt waar je als corporatie niets mee kunt, blijven er maar een paar dingen over die je als corporatie kunt doen om het gat kleiner te maken.
Inkomensafhankelijk huurbeleid
Veel corporaties willen geen inkomenspolitiek voeren (sterker nog: als jij dat ook vindt, keer je je nu waarschijnlijk vol afschuw van je beeldscherm af).
Maar lees toch even verder.
Om het gat tussen opgaven en middelen te dichten is het onvermijdelijk dat je in je huurbeleid méér gaat kijken naar het inkomen van de huurder en welke huurprijs daarbij past. De overheid zal hier in de toekomst (nog) meer op gaan sturen en ook de lokale omstandigheden zullen je steeds meer dwingen om dat te gaan doen.
Als corporatie kun je hier alvast actiever mee aan de slag gaan. Zo wordt je investeringsruimte groter. Hogere inkomens betalen een hogere huur. Dat kun je vervolgens in de investeringsopgave kwijt, of gebruiken om de huren voor huurders met een lager inkomen laag te houden.
En ja, daar kun je nog heel veel beren op de weg bij bedenken. Maar het zal toch moeten als je je opgaven wilt invullen.
Rendabeler bouwen en renoveren
Daarnaast moeten corporaties rendabeler bouwen en renoveren, om ervoor te zorgen dat de prijs om deze opgave in te vullen lager wordt. Dat kan bijvoorbeeld door gebruik te maken van conceptueel bouwen of innovaties op het gebied van verduurzaming en renovatie. Deze zijn nog volop in ontwikkeling.
Wees dus terughoudend als corporatie om nu al heel snel te willen verduurzamen. De corporatiesector is aangewezen als startmotor voor verduurzaming, en dus moet er wel geëxperimenteerd worden. Maar in veel gevallen kun je beter even wachten tot je werkzaamheden op grote schaal goedkoper uit kunt voeren.
Spreek de overheid aan op de belastingdruk
Aan de laatste belangrijke knop kun je als corporatiesector niet draaien. Maar je kunt de overheid er wel op aanspreken: de belastingen voor corporaties. De doorberekeningen in het rapport Opgaven en middelen laten zien dat wanneer je de verhuurderheffing zou halveren, een groot deel van het tekort aan financiële middelen al is opgelost. Laat staan wanneer de verhuurderheffing volledig wordt afgeschaft.
En dan hebben we het nog niet eens over de vennootschapsbelasting (Vpb).
Realiseer je daarbij overigens dat corporaties tot 2006 geen van deze twee belastingen betaalden.
Meer financiële ruimte zou ook geboden kunnen worden via een korting in de vennootschapsbelasting. Uiteindelijk maakt het niet uit of het nu linksom of rechtsom gaat: als je maar ruimte krijgt om te investeren en tegelijkertijd de huren laag te houden.
Dus: hoe je als corporatie het gat moet dichten tussen de volkshuisvestelijke opgaven en de beschikbare financiële middelen? Ga zelf aan de slag met het huurbeleid. Het is misschien niet leuk (of wel, maar dat merk je pas als je het gaat doen), maar het moet gebeuren.
Denk ook na over de vraag: hoe kun je rendabeler bouwen, renoveren en verduurzamen? En spreek je mensen binnen het ministerie of de politiek? Spreek ze dan aan op de verhuurderheffing.
