“Zie je wel: corporaties hebben weer winst gemaakt.” Elk jaar rondom het verschijnen van de jaarrekeningen hoor je het mensen zeggen. Zij vinden dat die winst terug moet naar de huurders of de overheid, of dat het geld door corporaties geïnvesteerd moet worden.
Maar klopt het wel dat corporaties steenrijk zijn?
Wanneer je onder de streep van de winst- en verliesrekening van jouw corporatie kijkt, zul je waarschijnlijk inderdaad zien dat er winst gemaakt is. En bij veel corporaties is er in het jaarverslag zelfs sprake van een forse winst.
Jammer voor die corporaties: dat geld staat niet op hun rekening.
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
De waardeloze waardeverandering
Er zijn vaste regels voor corporaties over wat zij mee moeten laten tellen in de jaarlijkse baten en lasten. De inkomsten bestaan niet alleen uit huurontvangsten, en de uitgaven niet alleen uit onderhoud, salarissen, belastingen en rentelasten. Als je alleen naar die zaken zou kijken, dan zou je bij veel corporaties onder de streep ongeveer op 0 uitkomen.
Maar corporaties zijn verplicht om óók te kijken naar het verschil in waarde van al het vastgoed dat ze bezitten.
Stel dat je vastgoed op 1 januari 100 miljoen euro waard is, en op 31 december 105 miljoen euro. Die 5 miljoen euro verschil moet je echter als winst opschrijven op de winst- en verliesrekening.
Dat noemen we de niet-gerealiseerde waardeverandering. En daar heb je als corporatie helemaal niets aan. Want die woningen heb je aan het begin van het jaar in de verhuur, en aan het einde van het jaar nog steeds – tegen een (ongeveer) gelijke huurprijs. De waardeverandering kun je pas realiseren wanneer je het vastgoed verkoopt. Maar dat is juist wat je niet wilt als corporatie. Het enige wat je als corporatie echt van de waardestijging merkt is dat je meer lokale belasting gaat betalen.
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
Kijk liever naar het kasstroomoverzicht
Als je wilt weten wat de ‘echte winst’ van een corporatie is, dan kun je veel beter kijken naar de kasstroom van de exploitatie. Daar zie je wat een corporatie daadwerkelijk heeft uitgegeven aan onder andere personeelslasten, onderhoud, verhuurderheffing en rente, en wat er is binnengekomen aan huurontvangsten en overige inkomsten.
Dan zie je dat een groot deel van de winst verdampt omdat het geen echte winst is die op de rekening verschijnt, maar een fictief bedrag in waardevermeerdering van het vastgoed.
Geld overhouden uit de exploitatiekasstroom is overigens bittere noodzaak.
Er is namelijk een enorme opgave in nieuwbouw, verduurzaming en het betaalbaar houden van huren. Uit onderzoek blijkt dat corporaties onvoldoende middelen hebben om in al deze vragen uit de maatschappij te voorzien.
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
Misverstand
Het is een hardnekkig misverstand dat corporaties rijk zijn. Dat gaat terug naar het begin van deze eeuw. In 2004 schreef de VROM-raad een rapport over het geld dat bij corporaties tegen de plinten klotste. En corporaties waren in die tijd ook écht rijk.
Maar in 2006 werd de vennootschapsbelasting voor corporaties ingevoerd, en later is daar de verhuurderheffing bijgekomen. De belastingdruk is voor corporaties daarmee enorm toegenomen. Veel corporaties betalen meer aan verhuurderheffing dan aan rentelasten voor hun leningen.
Er gaat nog steeds veel geld om in de corporatiesector, maar dat zit voor een groot deel vast in de stenen. En zelfs wanneer je dat geld ‘losmaakt’ door extra te lenen, kun je niet voorzien in de vragen die de maatschappij aan corporaties stelt op het gebied van betaalbare huren, nieuwbouw en verduurzaming.
Kunnen we dan nog zeggen dat corporaties steenrijk zijn? Niet echt. Corporaties hebben veel stenen. Maar rijk zijn ze niet.
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
