arrow_drop_up arrow_drop_down
Innovatie is hard nodig om de corporatiesector op de been te houden
4 augustus 2020 

Innovatie is hard nodig om de corporatiesector op de been te houden

Innovatie: we hebben het er allemaal over. Maar om de corporatiesector op de been te houden is er méér nodig dan alleen praten over innovatie. Wat je daar als corporatie aan kunt doen lees je in dit artikel.

Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).

Corporaties worden in het publieke debat niet per se gezien als organisaties die het financieel moeilijk hebben. Maar op lange termijn is er een groot probleem, waardoor corporaties mogelijk in grote problemen raken en hun missie niet meer kunnen naleven.

Gelukkig kun je dit als corporatie voorkomen. Maar daar moet je wel iets voor doen.

Er zijn twee onderdelen van het corporatiebeleid waar verkeerde aannames onder liggen die een grote impact hebben op de investeringscapaciteit: het huurbeleid en het beleid met betrekking tot verduurzaming.

In de praktijk zijn betaalbaarheid en verduurzaming vaak de thema’s met de grootste impact op de financiële situatie van een corporatie. Tegelijkertijd vormen deze thema’s ook een belangrijk deel van het bestaansrecht van corporaties.

Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).

Inkomensprognoses zijn te optimistisch

Bij het bepalen van huurbeleid wordt er in mijn ogen veelal te optimistisch gerekend met toekomstige welvaartsstijging. Er wordt over het algemeen van uitgegaan dat er in de toekomst minder (extra) betaalbare huurwoningen nodig zijn ten opzichte van de demografische groei in het gebied.

Daarom is het belangrijk om als corporatie altijd een nulscenario te maken, zodat je ziet wat er gebeurt met het aantal benodigde woningen als de reële inkomens ongeveer hetzelfde blijven. Zeker voor de doelgroep van corporaties is het nulscenario vaak een reëel toekomstbeeld.

Door rekening te houden met een nulscenario voorkom je dat je jezelf als corporatie rijk rekent. Een nulscenario geeft zo niet alleen een beter inschatting van de behoefte aan betaalbare huurwoningen. Het geeft ook een betere prognose van de financiële situatie van de corporatie als je in die behoefte zou voldoen.

Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).

Verduurzamingsmaatregelen zijn te kostbaar

Momenteel voeren corporaties veel maatregelen uit ter verduurzaming van hun woningen. Lang niet al deze maatregelen zijn te betalen wanneer je die over de hele voorraad zou uitrollen tegen het huidige kostenniveau.

Ik wil niet zeggen dat je deze maatregelen niet moet nemen. Maar ga dan tegelijkertijd wel op zoek naar goedkopere manieren om CO2-reductie te realiseren.

Het zou nuttig zijn om – uitgaande van het nulscenario voor je huurbeleid – de investeringsruimte voor (onder meer) verduurzaming te berekenen. Dan weet ook wat het maximale budget is voor verduurzaming van je bestaande woningvoorraad.

Veel corporaties zullen zich rot schrikken als ze een dergelijke rekensom maken.

De opgave is om voldoende te innoveren om verduurzaming binnen het gestelde budget mogelijk te maken. Als dat niet kan, is dat een mooi punt voor de politieke agenda.

Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).

Reken jezelf niet langer rijk

Door jezelf rijk te rekenen aan de hand van te optimistische inkomensprognoses en te weinig ingerekende kosten voor verduurzaming, schets je een te positief beeld van de financiën van de corporatie.

Veel corporaties zijn wellicht bang om door externe toezichthouders op de vingers getikt te worden als ze hun werkelijke financieringsbehoefte in de meerjarenbegroting zouden opnemen.

Maar zonder een goed beeld van de echte kosten van betaalbaarheid én verduurzaming kun je nooit de discussie aangaan over wie deze opgaven gaat betalen, en welke innovaties daarvoor nodig zijn.

Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).

Over de schrijver
Ritske heeft 14 jaar ervaring met het ontwikkelen van strategie en beleid voor corporaties. Zijn missie is om beleidsmedewerkers en andere corporatiestrategen te helpen in minder tijd beleid te maken met meer draagvlak bij de uitvoerders en meer impact op de doelgroep. Hij vindt het leuk wanneer je reageert op zijn artikelen :-).
Reactie plaatsen

Cookies