De waterval van marktwaarde naar beleidswaarde: wat is dat? En belangrijker nog: hoe kun je daarmee sturen op de maatschappelijke resultaten die je als corporatie gaat boeken? Daarover meer in dit artikel.
Hoe de waterval aan zijn naam komt zie je in de onderstaande figuur. Hierin zie je de bedragen die staan voor (helemaal links) de marktwaarde van je vastgoed, en (helemaal rechts) de beleidswaarde van je vastgoed.
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde komt tot stand door de categorieën die in het midden van de figuur zijn weergegeven: op deze onderwerpen laat de corporatie geld liggen om maatschappelijke resultaten te bereiken.
Marktwaarde en beleidswaarde
De marktwaarde en de beleidswaarde komen volgens een vergelijkbare methode tot stand. In beide gevallen worden alle verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven van je vastgoed ‘contant gemaakt’.
Kort door de bocht komt het erop neer dat de marktwaarde en de beleidswaarde het bedrag vormen die een investeerder voor je vastgoed zou willen betalen, uitgaande van een bepaalde manier van exploiteren.
In de exploitatiewijze zit dan ook het grote verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde.
Bij het berekenen van de marktwaarde wordt ervan uitgegaan dat je het vastgoed helemaal marktconform gaat exporteren. Dus vraag je de maximale markthuur. En ga je woningen verkopen als dat op termijn meer oplevert. Ook doe je het onderhoud volgens de door de markt bepaalde normen.
Volgens de beleidswaarde exploiteer je je vastgoed dienend aan de (maatschappelijke) doelen van de corporatie. Doelen op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en het maatschappelijk beheer kosten geld of zorgen voor minder inkomsten. Daarom is de (financiële) waarde van je vastgoed lager als je het op die manier exploiteert.
Geld bij corporaties, maar dan in gewoon Nederlands: download de handige PDF.
Maatschappelijke inzet van vermogen in beeld met de waterval
De waterval maakt inzichtelijk hoeveel vermogen je als corporatie inzet voor een aantal maatschappelijke categorieën. Je kunt dit uiteraard zo ver uitsplitsen als je wilt. Hieronder noem ik een aantal voorbeelden.
Een belangrijke categorie is betaalbaarheid. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde wordt vaak voor een groot deel veroorzaakt door de betaalbaarheid. De corporatie vraagt vrijwel nooit de maximaal markthuur. Maar juist een iets lager bedrag om de betaalbaarheid voor de doelgroep te borgen.
Een tweede onderdeel is de beschikbaarheid. Corporaties houden woningen vaak langer in exploitatie dan marktconform is. En naarmate woningen ouder worden, worden ook de kosten voor de instandhouding hoger. Dat is de prijs die de corporatie betaald om woningen langer als huurwoning beschikbaar te houden.
En dan is er nog het onderhoud. Het kan zijn dat je als corporatie ervoor kiest om op een wat hoger niveau te onderhouden. Bijvoorbeeld omdat je een doelgroep huisvest die vaker muteert. Of omdat je bij je onderhoud meer rekening houdt met de uitstraling op de wijk als geheel.
Ook de kwaliteit van de woningen kan een maatschappelijk doel zijn. Een voorbeeld is het (financieel gezien onrendabel) verduurzamen of levensloopgeschikt maken van woningen.
Tot slot kan ook het beheer van de woningen een onderdeel van de waterval zijn. Vanuit je leefbaarheidsdoelen of doordat je nu eenmaal moeilijke doelgroepen huisvest kunnen de beheerkosten hoger uitvallen dan wat marktconform is. Daardoor wordt het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van je vastgoed nog een stukje groter.
Geld bij corporaties, maar dan in gewoon Nederlands: download de handige PDF.
Waterval relevant maken voor maatschappelijke sturing
Hoe maak je de waterval relevant voor het sturen van je maatschappelijke inzet van vermogen? Met de waterval heb je in beeld hoeveel vermogen je laat liggen (of ‘uitgeeft’) aan maatschappelijke doelen. En je weet waar het zwaartepunt ligt.
Maar dat is niet genoeg om echt te kunnen sturen.
Een vervolgstap die je – na het in beeld brengen van je eigen waterval – nog kunt zetten is om ook in beeld te brengen wat de maatschappelijke uitkomst is. Met andere woorden: wat is het maatschappelijke rendement van het inzetten van je vermogen?
Het is wel leuk dat je kunt zeggen dat je een bepaald bedrag aan betaalbaarheid spendeert. Maar een veel belangrijkere vraag is: bij wie komt dat terecht? Komt dat terecht bij mensen die hun woning anders met geen mogelijkheid kunnen betalen? Of subsidieer je scheefwoners die moeiteloos een hoger huur kunnen betalen? Dit maakt nogal wat uit voor het maatschappelijke effect van je vermogensinzet.
Hetzelfde geldt bij het beheer: levert dat echt iets op voor de leefbaarheid? Of zorgt dat ervoor dat er bijvoorbeeld minder overlast is? En zo niet: is er dan misschien sprake van verspilling van geld omdat meer medewerkers voor beheer in dienst hebt dan nodig?
Wanneer je zowel de inzet van het vermogen als de maatschappelijke effecten in beeld hebt kun gaan sturen op de inzet van je vermogen. Dan kun je de vermogensinzet afzetten tegen de maatschappelijke opbrengst.
Je kunt dan ook een geïnformeerde discussie voeren over de vraag in welke categorie je je vermogen het beste kunt inzetten. Kun je bijvoorbeeld beter inzetten op (extra) betaalbaarheid of op (extra) beschikbaarheid.
Verdiep dus het gebruik van de waterval. Het zal je helpen om je maatschappelijke doelen te bereiken. Veel succes daarmee!
Geld bij corporaties, maar dan in gewoon Nederlands: download de handige PDF.
