Duurzaamheid en vastgoedstrategie: hoe maak je verbinding? (interview met Gertjan Wolleswinkel)
Hoe koppel je als corporatie de duurzaamheidsopgave aan je vastgoedstrategie? Gertjan Wolleswinkel, adviseur woningcorporaties bij adviesbureau Over Morgen, is hier samen met corporaties dagelijks mee bezig. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg ging met hem in gesprek.
Duurzaamheid is een wollig begrip
Corporaties hebben er moeite mee om de verduurzamingsopgave concreet te maken in de portefeuillestrategie. Dat is niet zo vreemd, want duurzaamheid is een wollig begrip, vindt Gertjan. “Er valt van alles onder: energie, circulair bouwen, de klimaatadaptatie. Sommige corporaties kijken nog breder en noemen ook sociale duurzaamheid.”
Ook het klimaatakkoord biedt corporaties maar weinig houvast. De ijkpunten 2030 en 2050 liggen ver in de toekomst en het klimaatakkoord is voornamelijk gericht op CO2-reductie.
Maar wat is een kilo CO2?
CO2-reductie is zeker een onderdeel van het bouwen, onderhouden, beheren en verhuren van woningen, vertelt Gertjan. “Maar corporaties hebben hier slechts beperkte invloed op. De energiebron en bewonersgedrag speelt ook mee.”
Dat maakt het lastig voor corporaties om verduurzaming in de portefeuillestrategie op te nemen.
De opgave die door de maatschappij wordt bepaald, en die soms vage en minder beïnvloedbare doelen omtrent duurzaamheid omvat, moet vertaald worden naar concrete en direct beïnvloedbare zaken op je portefeuillestrategie.
Gertjan: “Die moeten net zo uitvoerbaar zijn als onderhoud en huurverhogingen.”
Gebruik de Transitievisie Warmte als handvat
Hoe lastig het ook is: om als corporatie stappen te maken op het gebied van verduurzaming moet deze opgave aan het portefeuilleplan gekoppeld worden. Hoe kun je dat het beste doen, zodat helder wordt wat jouw rol als corporatie is?
“Je moet vooral niet denken dat je het in je eentje kan,” vindt Gertjan. Corporaties moeten daarom allereerst de lokale context van de opgave ophalen. Welke warmtebronnen worden er in de toekomst in de regio aangeboden? In de Transitievisie Warmte, waar elke gemeente mee bezig is en waar corporaties deel van uitmaken, worden de transitiepaden per wijk uitgewerkt.
Corporaties kunnen daar handvatten aan ontlenen voor het bepalen in welke volgorde zij hun wijken aanpakken, wat de preferente warmteoplossing is en welke direct beïnvloedbare acties al uitgevoerd kunnen worden.
Gertjan: “Een van de eerste acties is isoleren – dat is altijd goed. Zonnepanelen kan natuurlijk ook. Maar als je bij een warmtenet ligt, is het slimmer om installaties van gestapelde complexen transitiegereed te maken.”
De corporatie als startmotor van de lokale energietransitie
Het is onontkoombaar dat de portefeuillestrategie op het gebied van verduurzaming deels gedicteerd wordt door de buitenwereld. Het is voor corporaties niet realistisch om zelf een warmtenet aan te leggen en op die manier te bepalen welke wijken of complexen als eerste verduurzaamd worden.
Doordat corporaties aan tafel zitten bij het vaststellen van de Transitievisie Warmte kunnen zij wel hun voorkeur uitspreken over welke wijken als eerste van het gas af gaan of voorbereid worden op een gasloze optie.
Gertjan: “Veel gemeenten kijken naar corporaties als startmotor, en willen dus beginnen in wijken waar veel corporatiebezit aanwezig is.”
De reden daarvoor is dat corporaties veel woningen bezitten en vaak kapitaalkrachtig zijn. Om een warmtenet haalbaar te maken, is een grote voorinvestering nodig van de warmteleverancier en de gemeente. Een woningcorporatie kan garanderen dat er voldoende woningen aangesloten worden om het warmtenet rendabel te maken.
De belangrijkste taak voor een woningcorporatie is om transitiegereed te zijn.
Dat kan in de meeste gevallen in samenspraak met de gemeente. Gertjan raadt aan om verduurzamingswerkzaamheden zoveel mogelijk op een natuurlijk moment uit te voeren. “Onderhoud moet je toch doen. Bijvoorbeeld het schilderen of het vervangen van kozijnen kun je goed combineren met isolatiemaatregelen.”
Financiële dilemma’s: duurzaamheid staat haaks op maatschappelijke opgaven
In het portefeuilleplan is het ook van belang om de investeringen in verduurzaming af te wegen tegen andere aspecten, zoals betaalbaarheid en beschikbaarheid.
Gertjan: “De portefeuillestrategie heeft financiële gevolgen. Het is belangrijk dat deze is doorgerekend, en binnen de financiële normen blijft. Daarmee kun je een goede balans vinden tussen je maatschappelijke doelen enerzijds en financiële kaders anderzijds. Als duurzaamheid erbij komt, dan geldt precies hetzelfde.”
Duurzaamheid staat soms echter haaks op andere maatschappelijke doelen, legt Gertjan uit. Wanneer een corporatie investeert in het verduurzamen van de bestaande voorraad, kan het zo zijn dat er te weinig investeringsruimte overblijft voor nieuwbouw.
Daarnaast kan de verduurzamingsopgave de betaalbaarheid onder druk zetten. Veel corporaties vragen een huurverhoging aan bewoners zodra ze woningen verduurzaamd hebben. “Dan moet je kunnen uitleggen dat ze er een lage energierekening voor terugkrijgen.”
De bijdrage voor de aansluitkosten op het warmtenet kan duizenden euro’s bedragen per woning. Hoe gaat de corporatie dat betalen? Wanneer dat deels op de huurder verhaald wordt, kan ook dat haaks staan op de betaalbaarheid. Maar: als een corporatie dat niet doet, blijft er minder investeringsruimte over voor andere belangrijke taken.
Het is daarom van belang dat corporaties aan tafel zitten met de gemeente om te praten over de vormgeving en het tempo van de energietransitie. Gertjan: “Het is een hele lastige puzzel en je moet het met elkaar doen.”
Verduurzaming vertalen naar het complexniveau
Voor de begroting en de uitvoering moeten de opgaven en maatregelen uit het portefeuilleplan vertaald worden naar de complexen. “Over complexen is veel data beschikbaar. De SHAERE database kun je gebruiken om te kijken welke maatregelen qua isolatie en installaties je moet doen om een bepaald niveau van warmtevraag te kunnen krijgen op complexen.”
De warmtevraag is heel belangrijk, legt Gertjan uit. Vaak gaat de energietransitie naar een middentemperatuur-warmteoplossing, waarbij er water van maximaal 70 graden door de leidingen gaat. Dat is te realiseren door een combinatie van isolatie, de juiste afgiftesystemen en installaties.
Vanuit de systeemdata kun je op woningniveau een programma maken van maatregelen om deze woningen comfortabel verwarmbaar te maken op middentemperatuur. Gertjan: “Op die manier kun je per complex al globaal uitrekenen wat de kosten zijn voor de maatregelen die nodig zijn.”
Gertjan merkt op dat het belangrijk is om alle complexen eenduidig te beoordelen op basis van de systeemdata en met behulp van de SHAERE database interventiewaarden te bepalen. “Onder de interventiewaarde ga je ingrijpen. Zit een complex er net boven? Dan laat je het zo. Zo kun je met je schaarse middelen efficiënt omgaan.”
Het 7 stappenmodel transitiegereed van Over Morgen
De combinatie van verduurzamen en vastgoedsturing, waarin betaalbaarheid en beschikbaarheid een rol spelen, blijft een zoektocht voor corporaties. Over Morgen heeft het 7 stappenmodel transitiegereed ontwikkeld, waarmee corporaties de energietransitie en vastgoedsturing kunnen koppelen.
Gertjan: “Het model is vanuit de adviespraktijk gemaakt en de stappen zijn dus redelijk universeel en getoetst. In elke laag, portefeuille, asset en property management, moet je dingen doen om duurzaamheid in de vastgoedsturing in te bedden.” Het 7 stappenmodel transitiegereed is te vinden via de website van Over Morgen.
