arrow_drop_up arrow_drop_down
11 juli 2017 

Portefeuillesturing bij woningcorporaties: beleid en praktijk

Portefeuillesturing bij woningcorporaties is beleid gericht op de toekomstige ontwikkeling van de woningvoorraad op strategisch niveau. Portefeuillesturing gaat over de gehele portefeuille en is daarmee de strategische kop van de aansturing van de woningvoorraad. Een portefeuilleplan en wensportefeuille maken een belangrijk onderdeel uit van de portefeuillesturing.

Portefeuillesturing heeft een belangrijke relatie met asset management. In eerdere artikelen ging het al over asset management. Dat bevindt zich op het tactische niveau. Bij asset management wordt op complexniveau bekeken wat de juiste richting per complex is. Ook worden strategische beslissingen voor de middellange termijn gemaakt. De portefeuillesturing geeft vanuit het strategische niveau de kaders aan voor het asset management.

 

strategisch-tactisch-operationeel

Je kunt portefeuillemanagement en asset management niet los van elkaar zien. Je hebt beiden nodig om uiteindelijk onderin de piramide, in de operationele uitvoering, iets te bereiken.

Met alleen portefeuillemanagement kom je er niet.

Een belangrijk strategisch kader voor het asset management is het portefeuilleplan. Het doel van het portefeuilleplan is om de woningvoorraad voor over tien tot vijftien jaar (en wellicht nog wel verder vooruit) in beeld te hebben.

Bij het opstellen van een portefeuilleplan zul je een aantal keuzes moeten maken.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Kies je beleidshorizon

De eerste keuze die je maakt, is wat je beleidshorizon is. Je hebt een notie van hoe je woningvoorraad er over tien tot vijftien jaar uit zou moeten zien. Aangezien je woningen niet slechts voor een periode van tien tot vijftien jaar bouwt, is het verstandig om verder te kijken. Zo kun je de financiële opgaven en normen in ogenschouw nemen, om hier ook in de toekomst aan te kunnen voldoen.

Stel, je zit nu ruim boven de normen van het WSW, en je beslist om in de komende jaren flink onrendabel te investeren. Dan zou het over tien tot vijftien jaar zo kunnen zijn dat je nog maar net op de normen zit. Wanneer je niet weet welke opgave er (vlak) achter je beleidshorizon zit, zou het kunnen zijn dat je nu je financiële ruimte ‘opmaakt’, terwijl je die over 20 of 30 jaar heel hard nodig hebt.

Door verder vooruit te kijken, zowel volkshuisvestelijk als financieel, ben je goed voorbereid op toekomstige veranderingen.

Omvang van de portefeuille

Ten tweede maak je in je portefeuilleplan een keuze over de totale omvang van de portefeuille.

Sturing van portefeuille en/of deelportefeuille

Daarnaast zul je je moeten afvragen of je de portefeuille wilt opdelen in deelportefeuilles.  Dit is niet per se nodig wanneer je een eenduidig werkgebied hebt. Ligt het werkgebied van jouw corporatie juist meer verspreid? Dan is het een goed idee om je woningbezit op te delen in deelportefeuilles.

Een andere reden om voor deelportefeuilles te kiezen, heeft te maken met de verdeling tussen DAEB en niet-DAEB. Wanneer je met je niet-DAEB portefeuille heel actief aan de slag wilt gaan en daar een hele andere doelgroep mee wilt bedienen, kun je ook hiervoor een deelportefeuille maken.

Binnen elke deelportefeuille kun je dan makkelijker op een passende manieren sturen.

Hoe bepaal je de omvang van de (deel)portefeuille? Er zijn twee belangrijke zaken die bepalen hoe groot je portefeuille zou moeten zijn.

Demografische ontwikkelingen in je werkgebied

Ten eerste moet je rekening houden met de demografische ontwikkelingen in jouw werkgebied. Aan de hand van verschillende prognoses kun je de ontwikkeling van het aantal huishoudens binnen jouw werkgebied bepalen.

Hierop voortbordurend hebben we bij De Corporatiestrateeg een model ontwikkeld waarbij we ook kijken naar de verwachtingen van het aantal huurders versus het aantal mensen dat in een koopwoning woont. Wanneer het totale aantal huishoudens gelijk blijft, kan het immers zijn dat het aantal huurders wel groeit of krimpt.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Het marktaandeel van jouw corporatie

Een tweede factor die van belang is bij het bepalen van de omvang van de portefeuille, is het marktaandeel van jouw corporatie.

Bij het bepalen van je toekomstige marktaandeel kun je naar allerlei trends kijken, zoals de landelijke trend dat het aandeel corporatiewoningen over de afgelopen tien jaar is afgenomen.

Misschien heb je een monopolypositie. Of je werkt met verschillende andere corporaties in dezelfde regio. In het laatste geval is het zaak om ook te kijken naar mogelijke verschuivingen in de ontwikkeling van het marktaandeel bij je collega corporaties.

Zeker wanneer je met meerdere corporaties in hetzelfde werkgebied werkt, is het van belang om met de gemeente prestatieafspraken te maken over de ontwikkeling van de omvang van je woningvoorraad. Dit doe je in samenhang met wat de andere corporaties in jouw werkgebied doen. Wanneer je bijvoorbeeld de ‘rijkste’ corporatie in jouw werkgebied bent, mag je verwachten dat de gemeente van jou het meeste vraagt. Dat kan leiden tot een groter marktaandeel.

Door met zowel demografische ontwikkelingen als de ontwikkeling van het marktaandeel rekening te houden, kun je een goede inschatting maken van de gewenste ontwikkeling van de woningportefeuille.

Thema’s kiezen om op te sturen

Binnen je portefeuilleplan gaat het natuurlijk niet uitsluitend om het hebben van een X-aantal woningen. In je portefeuilleplan kun je verder inzoomen naar het aantal woningen van een bepaald type, bepaalde huurprijsklasse, energielabel of bedoeld voor een bepaalde doelgroep. Dit zijn enkele voorbeelden van thema’s waar je op kunt sturen. Wil je bijvoorbeeld meer of minder eengezinswoningen? Of wil je meer of minder goedkope woningen?

Voor je scheidingsvoorstel is het in ieder geval van belang om op huurprijsklassen en op energiebeleid te sturen. Ook ter onderbouwing van het scheidingsvoorstel voor het scheiden van je DAEB- en niet-DAEB-portefeuille heb je een wensportefeuille nodig die uitgaat van huurklassen en energie-index.

Ook het woningtype is een belangrijk kenmerk om op te sturen. Dat bepaalt ook of een woning al dan niet geschikt is voor een bepaalde doelgroep. Wanneer je vanuit je analyses in beeld krijgt welke huishoudenstypen je wilt gaan huisvesten, kun je daar rekening mee houden bij het bepalen hoeveel woningen je van welk type in je portefeuille wilt hebben.

Daarnaast kun je natuurlijk ook op andere thema’s sturen, zoals de wijken of kernen waar je jouw woningbezit wilt laten groeien of krimpen. Het is echter wel aan te raden om het aantal thema’s waarop je stuurt klein te houden.

Zo behoud je focus en overzicht.

Kijk bij het kiezen van een stuurthema altijd of het iets is waar je als corporatie écht op wilt sturen, of dat het een resultaat is van iets anders.

Strategische uitgangspunten voor je portefeuilleplan bepalen

Strategische uitgangspunten vormen een belangrijk onderdeel van het portefeuilleplan. Hierin geef je weer hoe je wilt dat de woningvoorraad eruitziet. Een uitgangspunt kan bijvoorbeeld zijn dat 15% van de woningvoorraad nog een energie-index van 1,5 mag hebben.

Zo kun je voor elk thema waarop je wilt sturen deze strategische uitgangspunten vaststellen.

Bij het bepalen van je strategische uitgangspunten kun je gebruik maken van de keuzes die al zijn gemaakt in je ondernemingsplan, woonvisie en facetbeleid (zoals huurbeleid en duurzaamheidsbeleid).

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Ondernemingsplan

Het vaststellen van uitgangspunten doe je grotendeels op basis van wat je in je ondernemingsplan hebt voorgenomen. Wanneer je een goed ondernemingsplan hebt, heb je daarin ook al besloten waarvoor je als corporatie kiest. Zet je je vermogen bijvoorbeeld voor betaalbaarheid in of juist (meer) voor de beschikbaarheid van woningen?

Welke keuzes je maakt, bepaalt hoe ‘hard’ je de strategische uitgangspunten kunt stellen.

Wanneer je bijvoorbeeld vooral bezig wilt zijn met betaalbaarheid, zullen de uitgangspunten over het aanhouden van een betaalbare voorraad wat vaker in harde streefcijfers uitgedrukt kunnen worden. Omdat je betaalbaarheid prioriteit geeft zou je er in dit geval voor kunnen kiezen om bijvoorbeeld voor de kwaliteit van de woningen minder harde doelen te formuleren. Het is immers mogelijk dat je die niet kunt halen, gezien je inspanningen op het onderdeel betaalbaarheid.

Woonvisie

De woonvisie speelt ook een rol bij het bepalen van strategische uitgangspunten. Wellicht heb je deze al gebruikt bij het opstellen van je ondernemingsplan. Maar het kan ook zijn dat er (inmiddels) nieuwe doelen in de woonvisie zijn opgenomen. Als corporatie zal je daarop in willen spelen. Dit wordt wettelijk ook van je verwacht.

Hoofdlijnen van facetbeleid

Als corporatie heb je op allerlei vlakken beleid: huurbeleid, onderhoudsbeleid, doelgroepenbeleid, een investeringsstatuut, enzovoorts.

De vraag die mij vaak gesteld wordt is: “Waar ligt de grens tussen aan de ene kant het portefeuilleplan, en aan de andere kant het facetbeleid?”

Eigenlijk is dit bij elke corporatie anders. De figuur hieronder is een zeer vereenvoudigde weergave van de relatie tussen het portefeuilleplan en (enkele voorbeelden van) facetbeleid.

 

portefeuilleplan en facetbeleid

 

Het portefeuilleplan omvat alles wat met je woningvoorraad te maken heeft. Dit houdt in: alles wat gevolgen heeft voor hoe je woningen eruitzien, wie de huurders zijn, waar de woningen staan of welke woningen nog wel of niet meer in je bezit zijn. Dit is op hoofdlijnen allemaal onderdeel van je portefeuilleplan.

Heb je al facetbeleid uitgewerkt, en wil je hieraan vasthouden? Neem dan de uitgangspunten van je facetbeleid over in je portefeuilleplan. Zo zorg je ervoor dat het beleid op elkaar blijft afgestemd.

Heb je (op onderdelen) nog geen (actueel) facetbeleid? Dan is het belangrijk om over de betreffende thema’s na te denken in het kader van je portefeuillesturing. In het portefeuilleplan kun je strategische uitgangspunten opnemen die je later kunt uitwerken in het nog op te stellen facetbeleid.

Overige input voor strategische uitgangspunten

Natuurlijk is het facetbeleid niet het enige waarmee je rekening moet houden. Denk ook aan wijkvisies, prestatieafspraken, convenanten, maar ook financiële en wettelijke kaders. Voor corporaties die meedoen aan ons Platform Koplopers hebben we Impact Templates beschikbaar waarin je deze informatie makkelijk kwijt kunt.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Wensportefeuille in cijfers uitdrukken

Een belangrijk onderdeel van het portefeuilleplan is de wensportefeuille, uitgedrukt in cijfers. De wensportefeuille is een vertaling van de strategische uitgangspunten die je eerder hebt opgeschreven. De wensportefeuille ziet er dan bijvoorbeeld als volgt uit:

 

wensportefeuille

 

wensportefeuille

Door de huidige situatie en de gewenste situatie op deze manier naast elkaar te zetten, kun je ook gemakkelijk zien waar voor jouw corporatie de opgaven liggen.

Meer over de wensportefeuille lees je in het artikel ‘Hoe maak je een wensportefeuille?’. Of download het stappenplan wensportefeuille.

Portefeuillesturing uitvoeren

Wanneer je eenmaal je portefeuilleplan op papier hebt, moet je er nog voor zorgen dat dat plan praktijk wordt. Een belangrijke manier om dat te realiseren is door het portefeuilleplan onderdeel te maken van de jaarcyclus van jouw corporatie. Zo wordt je portefeuilleplan een vanzelfsprekend onderdeel van wat je jaarlijks als corporatie doet.

Maak het portefeuilleplan onderdeel van de jaarcyclus

De actualisering van de meerjarenbegroting doe je elk jaar opnieuw. Het is immers een erg belangrijk onderdeel van je organisatie. Maar het toekomstgericht aanpassen en aanvullen van je woningvoorraad is wellicht een nog belangrijkere taak die je als corporatie hebt.

Om te voorkomen dat je portefeuilleplan veroudert is het belangrijk om elk jaar te actualiseren. Net zoals je ook met de meerjarenbegroting doet. Op deze manier wordt je portefeuilleplan een vanzelfsprekend onderdeel van de jaarcyclus van je corporatie.

Koppel je portefeuilleplan aan de begroting

Wanneer je het portefeuilleplan onderdeel hebt gemaakt van de jaarcyclus, kun je het ook koppelen aan de begroting. Je kunt de begroting immers niet goed onderbouwen met een verouderd portefeuilleplan van meer dan een jaar geleden.

Daarmee is natuurlijk niet gezegd dat je je portefeuilleplan elk jaar helemaal opnieuw moet schrijven en dat er steeds grote veranderingen in plaatsvinden.

Maar toch…

Het blijft belangrijk om elk jaar te checken of het plan nog klopt en of er aanpassingen nodig zijn. Zo blijft het ook makkelijker om het portefeuilleplan actueel te houden. Jaarlijks kleine aanpassingen doen is beter behapbaar dan elke drie of vier jaar het complete portefeuilleplan vanaf nul opnieuw te moeten schrijven.

Facetbeleid

Natuurlijk is het ook van belang om je portefeuilleplan te vertalen naar het facetbeleid. Uiteindelijk maak je in je portefeuilleplan de strategische keuzes die in het facetbeleid verder ingevuld moeten worden.

Alleen zo kun je uiteindelijk tot een goede uitvoering van het beleid komen.

Prestatieafspraken

Prestatieafspraken vormen een belangrijk onderdeel van de jaarcyclus. Ook hierbij kun je het portefeuilleplan goed gebruiken als input. Het portefeuilleplan bevat belangrijke bouwstenen voor het bod dat je aan de gemeente doet.

In de onderstaande afbeelding zie je een voorbeeld van hoe je de relevante onderdelen in de jaarcyclus van je corporatie kunt plaatsen.

 

Jaarcyclcus vastgoedsturing

Een belangrijk moment in de jaarcyclus is het opstarten van het begrotingsproces en het indienen van een bod voor de prestatieafspraken, beide in het voorjaar.

Een groot deel van de keuzes die je maakt in je begroting en bod hebben betrekking op je vastgoed. Een actuele portefeuillesturing is dus onontbeerlijk om elk jaar een goede begroting en goed bod te kunnen maken.

De jaarcyclus van je eigen corporatie zul je dus zo willen inrichten dat alle onderdelen van portefeuillesturing en asset management geactualiseerd zijn op het moment dat je start met je bod en begrotingsproces.

Bekijk over de jaarcyclus van een corporatie ook de volgende video:

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Asset management en analyse van complexen

Het portefeuilleplan vormt een belangrijk kader voor het asset management. Binnen de kaders van het portefeuilleplan kun je op het tactische niveau de complexen gaan analyseren.

Wanneer je weet waar je naartoe wilt met je woningvoorraad, kun je per complex kijken in hoeverre deze een bijdrage levert in die richting. Wanneer je in de toekomst meer appartementen in je bezit wilt, kun je woningen van dat type beter niet verkopen.

Wat wij vanuit De Corporatiestrateeg regelmatig voor corporaties doen, is elk complex een score geven met betrekking tot het maatschappelijke rendement en het financieel rendement.

Zo bekijken we welke complexen financieel en maatschappelijk goed en minder goed scoren. Als je alle complexen met hun scores in een matrix plaatst ziet dat er als volgt uit:

 

hold-sell matrix

Als corporatie wil je het liefst complexen die zich rechtsboven in de matrix bevinden. Deze hebben zowel een hoog maatschappelijk rendement als een hoog financieel rendement. Door op deze manier de complexen te analyseren kun je ook bedenken welke aanpak je voor welk complex wilt gebruiken.  Bekijk ook het overzicht van artikelen over asset management.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Over de schrijver
Ritske heeft 14 jaar ervaring met het ontwikkelen van strategie en beleid voor corporaties. Zijn missie is om beleidsmedewerkers en andere corporatiestrategen te helpen in minder tijd beleid te maken met meer draagvlak bij de uitvoerders en meer impact op de doelgroep. Hij vindt het leuk wanneer je reageert op zijn artikelen :-).
Reactie plaatsen

Cookies