Assetmanagement gaat over het ontwikkelen en (doen) uitvoeren van exploitatiestrategieën voor je vastgoedcomplexen. Sinds 2012 wordt de term door corporaties gebruikt en in 2016 schreef ik het e-boek Assetmanagement: essentie en snelstart.
Inmiddels zijn we alweer heel wat jaren verder. En gelukkig heeft het assetmanagement bij veel corporaties een flinke ontwikkeling doorgemaakt. Tegelijkertijd heeft nog altijd bijna de helft van de corporaties assetmanagement nog niet structureel in de vingers.
Daarom was het hoog tijd voor een nieuw e-boek. Om assetmanagement verder te ontwikkelen. Bij dit e-boek hoort ook onderstaande mini-training op video. Je kunt het nieuwe e-boek Assetmanagement: essentie en ontwikkeling downloaden via https://corporatiestrateeg.nl/e-boek-asset-management/
Wat is assetmanagement?
Assetmanagement vindt plaats op tactisch niveau in de organisatie. Het legt de verbinding tussen enerzijds de strategie (zoals je ondernemingsplan en je portefeuilleplan) en anderzijds de uitvoering, zoals verhuur, projecten en onderhoud.
Daarmee is assetmanagement een belangrijke schakel in de organisatie; het vertaalt je portefeuilleplan naar het operationele niveau. Wat is het concrete antwoord op een telefoontje van een huurder? Wat moet er in een bepaalde woning bij mutatie gebeuren?
Binnen de context van de corporatiepraktijk kunnen we het begrip als volgt definiëren:
Assetmanagement omvat het ontwikkelen en laten uitvoeren van exploitatiestrategieën voor vastgoedcomplexen. Daartoe behoort ook het analyseren van complexdata om gekozen exploitatiestrategieën te onderbouwen.
Download het e-boek Assetmanagement: essentie en ontwikkeling via https://corporatiestrateeg.nl/e-boek-asset-management/
Spraakverwarring: van strategisch voorraadbeleid naar assetmanagement
Na de brutering in 1995 gebruikten corporaties vaak de naam strategisch voorraadbeleid voor de strategische en tactische sturing van het vastgoed.
In theorie bevond het strategisch voorraadbeleid zich zowel op het strategische als op het tactische niveau, maar in de praktijk ging het vooral om complexplannen. In 2008 introduceerde Martijn Eskinasi de term vastgoedsturing, om het strategische niveau nadrukkelijker in beeld te brengen.
Sinds 2012 gebruiken corporaties steeds vaker de term assetmanagement. In eerste instantie vooral om te benadrukken dat ook het financiële aspect van belang is. Bovendien – zo was het idee – kun je corporaties zo vergelijken met andere woningverhuurders, ook al gaan corporaties op een heel andere manier om met hun woningen.
Download het e-boek Assetmanagement: essentie en ontwikkeling via https://corporatiestrateeg.nl/e-boek-asset-management/
Inmiddels is assetmanagement verder doorontwikkeld. Het is veel meer dan alleen een financiële blik. Het kan ook niet zonder portefeuillemanagement, want dat levert het kader waarbinnen je als assetmanager werkt. Je moet immers weten wat je met je vastgoedportefeuille als geheel wilt om op complexniveau bijpassende strategieën te kunnen ontwikkelen.
Mocht jouw corporatie nog steeds de term strategisch voorraadbeleid hanteren, dan is er niets aan de hand. We hebben het in principe natuurlijk over hetzelfde en we gaan hier geen semantische discussie van maken.
De essentie van assetmanagement
In de praktijk is bijna elke collega bij jouw corporatie op de een of andere manier betrokken bij een willekeurige woning: de verhuurconsulent, de mutatieopzichter, de projectleider planmatig onderhoud, de wijkregisseur, de huismeester, de beleidsmaker en zelfs de manager die er toevallig om de hoek woont.
De essentie van assetmanagement is dat je één eigenaarsrol introduceert in je corporatie. En je snapt meteen hoe ingewikkeld dit is als er zoveel mensen zijn die op de een of andere manier te maken hebben met die ene woning. Als assetmanager kom je in je werk al die rollen tegen en dat gaat ook weleens met weerstand gepaard. “Waarom ga ik daar niet over?” zal een collega mogelijk vragen.
Je kijkt als assetmanager dus vanuit een eigenaarsrol naar je vastgoed. Je maakt afwegingen op complex- en woningniveau vanuit een integraal perspectief.
Je kijkt niet alleen maar naar de woningmarkt, niet alleen maar naar de bewoner, niet alleen naar het financiële of het technische stuk, maar je besluit op basis van al deze onderdelen samen. Terwijl je collega’s zich juist vaak meer op één van deze aspecten richten. Voor alle duidelijkheid: dat is ook precies de bedoeling, want dat is hun specialisme.
Jouw meerwaarde als assetmanager is dat je al deze aspecten bij elkaar brengt. Het vak van assetmanager is dan ook echt een ervaringsvak; je kunt niet altijd berekeningen maken om al deze factoren tegen elkaar af te wegen. Je besluit dus ook op basis van ervaring.
De ene keer zul je als assetmanager weerstand oproepen en de andere keer vinden collega’s het juist fijn dat er iemand is die naar het grotere geheel kijkt. Die weerstand zorgt er wel voor dat het wat lastig is om assetmanagement te introduceren in een organisatie.
En soms is het op papier wel ingevoerd, maar zie je dat die eigenaarsrol nog niet volop wordt benut. Een goed aspect om naar te kijken als je als corporatie wilt doorontwikkelen.
Download het e-boek Assetmanagement: essentie en ontwikkeling via https://corporatiestrateeg.nl/e-boek-asset-management/
Strategische kaders voor assetmanagement
Als assetmanager beweeg je binnen een aantal kaders. De belangrijkste daarvan zijn het portefeuilleplan en de financiële kaders.
Het portefeuilleplan
Allereerst het portefeuilleplan. Daarin bepaal je wat de huidige woningportefeuille is en je schetst wat de gewenste portefeuille is. Dit laatste op basis van marktontwikkelingen, de vraag naar woningen in jouw gebied en lokale, regionale en nationale prestatieafspraken.
Dit kan betekenen dat je voor jouw corporatie over een aantal jaar een substantieel andere woningportefeuille vóór je ziet. Bijvoorbeeld qua aantallen, mate van verduurzaming, betaalbaarheid, woonlasten of levensloopgeschiktheid.
Veel corporaties bepalen (vaak noodgedwongen) ook wat hun haalbare portefeuille is. Vaak is wat de omgeving van een corporatie vraagt dusdanig veel dat dit financieel of organisatorisch onmogelijk is. En vaak ben je ook afhankelijk van andere partijen.
Die haalbare portefeuille is voor jou als assetmanager je belangrijkste kader. Daar werk je naartoe. De haalbare portefeuille is het doel dat je jezelf als corporatie hebt gesteld: de optelsom van alle plannen die de assetmanager initieert, zowel binnen de bestaande voorraad als nieuwe projecten.
In het portefeuilleplan komen verschillende thema’s aan bod: de omvang van de portefeuille, de betaalbaarheid, verduurzaming, woningtype, levensloopgeschiktheid, de technische kwaliteit en vastgoedrisico’s. Op al deze onderwerpen kun je bepalen waar je nu staat, wat gewenst is en wat haalbaar is. En daar zul je dus vervolgens als assetmanager rekening mee moeten houden.
Download het e-boek Assetmanagement: essentie en ontwikkeling via https://corporatiestrateeg.nl/e-boek-asset-management/
Niet alle thema’s komen overigens in elk portefeuilleplan voor. Externe toezichthouders vragen corporaties om in ieder geval iets over beschikbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming te zeggen.
Afhankelijk van je werkgebied kun je daar vervolgens nog thema’s aan toevoegen. Als er in je een portefeuilleplan belangrijke onderdelen ontbreken, dan zijn die waarschijnlijk op een andere manier in de organisatie vastgelegd. Denk aan een duurzaamheidsplan of huurbeleid. Daar zul je in je werk dan ook rekening mee moeten houden.
Financiële kaders
Op corporatieniveau moet op een aantal financiële ratio’s aan externe en interne normen voldoen. Twee belangrijke ratio’s zijn:
- De rentedekkingsgraad (ICR). Je moet uit je exploitatie voldoende geld overhouden om de rente op je leningen te kunnen betalen. De mate waarin je dit kunt, is de rentedekkingsgraad of ICR. Hier zijn landelijke normen voor. Die dekkingsgraad geldt op corporatieniveau, dus het niet meteen problematisch als dit bij een individueel project niet lukt. Maar als je bijvoorbeeld een aantal projecten tegelijk wilt starten, dan kun je weleens tegen deze grenzen aanlopen.
- De Loan to Value (LTV). Dat is de verhouding tussen de beleidswaarde van je vastgoed en de leningen die je hebt uitstaan bij de bank. In de praktijk betekent dit dat je niet meer dan 85% van de beleidswaarde van je (DAEB-)bezit mag lenen van de bank.
Voor jou als assetmanager is het rendement op complexniveau ook belangrijk. Wat is het financiële rendement als je een complex verhuurt of verkoopt? Wellicht vraag je je af waarom een maatschappelijke organisatie als een woningcorporatie rendement zou moeten maken.
Sowieso is het goed om te bedenken dat al het rendement binnen de corporatie blijft (en gaat het bijvoorbeeld niet naar aandeelhouders). Zo kun je dat geld bijvoorbeeld weer investeren in nieuwbouw of verduurzaming.
Vanuit financieel oogpunt is het belangrijk om enig rendement te maken om de inflatie te compenseren. Dit geldt zowel voor nieuwbouw als voor je bestaande portefeuille.
En kijk op complexniveau ook of het rendement dat je maakt logisch is gezien de context van het complex. Als je mooie appartementen verhuurt aan middeninkomens, dan verwacht je dat je daar als corporatie ook wat rendement maakt. Dit kan dan weer ten goede komen aan een lager rendement op de verhuur van woningen aan grote gezinnen met een lager inkomen.
Wat doe je met een complex?
Of het nou om appartementen, ouderenwoningen of eengezinswoningen gaat, je wilt voor elk complex een actuele strategie hebben. Ga daarvoor een dagdeel bij elkaar zitten met de betrokken collega’s. Dat hoeft echt niet elk jaar heel uitgebreid,
