De Corporatiestrateeg - Portefeuillesturing bij corporaties, beleid en praktijk
Portefeuillesturing
Ritske Dankert
Portefeuillesturing
01/30/2024
18 min
0

Portefeuillesturing bij corporaties: beleid en praktijk

01/30/2024
18 min
0

Portefeuillesturing is een van de belangrijkste onderdelen in de strategie van jouw corporatie. Je portefeuillesturing is immers gericht op het realiseren van de toekomstige wensvoorraad. Bij het maken van een portefeuilleplan zijn een aantal stappen van belang.

In dit artikel lees je waarom het belangrijk is om niet meteen in het diepe te springen, maar eerst een aantal belangrijke keuzes vooraf te maken. Ook lees je hoe je vervolgens de inhoud van je portefeuillestrategie vormgeeft. En tot slot ga ik hieronder ook in op de uitvoering van je portefeuilleplan.

Je kunt dit artikel ook als e-boek downloaden: Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk (PDF).


Wat is portefeuillesturing?

Portefeuillesturing bij woningcorporaties is beleid gericht op de toekomstige ontwikkeling van de woningvoorraad op strategisch niveau. Je maakt belangrijke, richtinggevende keuzes: waar wil je op termijn naartoe met je woningportefeuille? Dat betekent dat je goed nadenkt over welke stip je op de horizon wilt zetten.

Vervolgens zorg je ervoor dat dit kan worden doorvertaald naar het assetmanagement op tactisch niveau. En uiteindelijk naar het operationele niveau van het propertymanagement, waarin je daadwerkelijke verhuringen plaatsvinden en je het onderhoud uitvoert.  vastgoedpiramide-tactisch-niveau

Uiteindelijk moet de uitvoering op tactisch en operationeel niveau andersom ook weer een duidelijke relatie hebben met wat je op strategisch niveau had bedacht. Daar kun je al rekening mee houden tijdens het maken van je portefeuilleplan.

Relatie met assetmanagement

Portefeuillemanagement is als term inmiddels redelijk ingeburgerd binnen de corporatiesector. Het speelt zich af in het strategische deel, maar je kunt het niet los zien van het assetmanagement op tactisch niveau. Daar vindt de doorvertaling plaats: wat betekent je portefeuillestrategie voor individuele woningcomplexen?

In het verleden spraken corporaties vaak over strategisch voorraadbeleid en vastgoedsturing. Die termen worden nog steeds gebruikt en betekenen in principe hetzelfde als portefeuille- en assetmanagement.

In de praktijk bleek dat corporaties die de term voorraadbeleid gebruikten zich vooral op het tactische deel richtten. Om de discussie op gang te brengen en de praktijk naar een strategischer niveau te tillen is vervolgens de term vastgoedsturing geïntroduceerd.

vastgoedsturing-svb-assetmanagement

Sinds 2012 zijn de termen portefeuille- en assetmanagement gangbaar. Daarmee geven we aan dat dit niet alleen een vakgebied is bij corporaties, maar ook bij andere verhuurders en partijen die hun assets moeten managen. Op hoofdlijnen gaat het hier immers om hetzelfde proces.

Uiteraard mag je het intern noemen zoals je wilt. Ik zal hieronder de termen portefeuille- en assetmanagement gebruiken.

Een belangrijk strategisch kader voor het asset management is het portefeuilleplan. Het doel van het portefeuilleplan is om je toekomstige woningvoorraad in beeld te hebben. Dat helpt de assetmanager dan weer om op complexniveau de juiste keuzes te maken.

Bij het opstellen van een portefeuilleplan zul je een aantal keuzes moeten maken.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Kies je beleidshorizon

Een belangrijke keuze die je moet maken bij portefeuillesturing is je beleidshorizon: hoe ver kijk je vooruit? Dat geldt bijvoorbeeld voor je portefeuilleplan. Hoe ver kijk je daarin vooruit wat betreft je wensportefeuille? 

Het beste is om dat voor 10 tot 20 jaar te doen. Kies daarvoor ‘ronde’ jaren, zoals 2035 of 2040. Dat is makkelijker communiceren en sluit vaak beter aan op de horizon van ander beleid en onderzoek.

Het minimum is 10 jaar, zodat je het portefeuilleplan ook kunt gebruiken als onderbouwing voor je 10-jarige meerjarenbegroting. 

Kies maximaal 20 jaar. Als je nog verder vooruit gaat kijken, dan wordt het wel heel onzeker en dat komt niet ten goede aan de kwaliteit van je plannen. Het is vooral belangrijk om te bedenken hoe je woningvoorraad er idealiter uit zou zien aan het einde van die periode.

Voorbij je beleidshorizon kijken: 2050 en verder

Door je oogharen kijk je nog wel wat verder vooruit naar 2050, 2060, 2070 of misschien wel 2100, maar daarvoor maak je geen uitgebreid portefeuilleplan met wensportefeuille en al.

Je wilt vooral enig gevoel krijgen voor wat er achter die beleidshorizon zit verstopt. Je kunt daarbij op drie dingen letten:

  1. De kwaliteit van je woningen. In welke periode verwacht je dat er veel nieuwe investeringen in de voorraad nodig zijn? Als die periode net na je beleidshorizon valt, dan zul je daar rekening mee moeten houden. Misschien wil je een stukje van die piek wel naar voren trekken. In ieder geval moet je er rekening mee houden dat je niet al je financiële ruimte voor die tijd hebt ingezet.
  2. Verduurzaming. In 2035 (als je dat als beleidshorizon kiest) ben je daar nog niet klaar mee en dan weet je dus al dat je nog een opgave hebt voor de periode tot 2050.
  3. Demografie. En dan voornamelijk het totale aantal huishoudens in je werkgebied. Groeit dat nog, blijft het stabiel of verwacht je misschien zelfs krimp? Dat heeft immers impact op je opgave voorbij je beleidshorizon.

Vastgoedthema’s om je woningvoorraad op te sturen

Weet je eenmaal naar welke beleidshorizon je vooruit wilt kijken, dan kun je gaan bepalen over welke vastgoedthema’s je in je portefeuilleplan uitspraken wilt doen. Een aantal thema’s zal bij elke corporatie terugkomen. Maar soms hangt het ook af van de unieke kenmerken van je werkgebied.

Omvang portefeuille

Eén van de eerste thema's waar je naar kijkt, is de omvang van je portefeuille. Je kunt de omvang van je toekomstige portefeuille het beste bepalen op basis van twee cijfers: demografie en je aandeel in de woningmarkt. Op basis daarvan krijg je een orde van grootte hoe de ontwikkeling van je portfolio qua aantallen woningen zou moeten zijn.

Wat demografie betreft gaat het niet alleen om aantallen huishoudens: groei, krimp of stabiliteit. Je kijkt ook naar de samenstelling. Zijn er straks meer huishoudens waarvan je verwacht dat ze in de sociale sector terechtkomen? Bijvoorbeeld ouderen, kleinere huishoudens of juist gezinnen?
 

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Je kijkt ook naar welk aandeel je als corporatie hebt in de totale woningmarkt. Wil je dat stabiel houden of vind je het prima als het krimpt? Of wil je misschien juist wel groeien? Op basis daarvan bepaal je wat dan een logische omvang van je portefeuille zou zijn.

Stel dat je verwacht dat het aantal huishoudens met 10% gaat groeien en je wilt je aandeel gelijk houden, dan heb je dus ook 10% meer woningen nodig. Wil je dat het afneemt of juist groeit, dan wordt het minder of meer dan die 10%.

Zeker wanneer je met meerdere corporaties in hetzelfde werkgebied werkt, is het van belang om samen prestatieafspraken te maken over de ontwikkeling van de omvang van je woningvoorraad.

Dit doe je in samenhang met wat de andere corporaties in jouw werkgebied doen. Wanneer je bijvoorbeeld de ‘rijkste’ corporatie in jouw werkgebied bent, mag je verwachten dat de gemeente van jou het meeste vraagt. Dat kan leiden tot een groter marktaandeel.


Omvang portefeuille


Door met zowel demografische ontwikkelingen als de ontwikkeling van het marktaandeel rekening te houden, kun je een goede inschatting maken van de gewenste ontwikkeling van de woningportefeuille.

Betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit

Er zijn nog veel meer thema’s waar je op wilt sturen in je portefeuilleplan.

 De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben een gezamenlijk beoordelingskader. Zij stellen dat je in je portefeuilleplan in ieder geval iets zou moeten opnemen over de beschikbaarheid (aantallen woningen), de betaalbaarheid (huurprijsklassen, DAEB en niet-DAEB) en de kwaliteit.

Bij het onderdeel kwaliteit kun je denken aan verduurzaming, maar ook aan de bouwtechnische kwaliteit of levensloopgeschiktheid.

Bij betaalbaarheid kijk je of hoeveel goedkope, betaalbare en duurdere huurwoningen je nodig hebt. En hoe past dit bij wat huishoudens in jouw werkgebied kunnen betalen?

Op verduurzaming wil je ook kunnen sturen.Dit is een belangrijk thema om in je portefeuille integraal af te wegen. Samen met betaalbaarheid en het uitbreiden van je portefeuille is verduurzaming een onderwerp dat veel geld kost.


themas portefeuilleplan


Daarnaast zijn er nog andere thema’s die je logischerwijs in je portefeuilleplan zou willen opnemen.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Woningtype

Hoe zit het met je woningtypen? Heb je vooral appartementen, met of zonder lift, of eengezinswoningen? Zijn je woningen klein, groot en hoe wil je deze verhoudingen in de toekomst hebben? Wil je meer appartementen met een lift, meer appartementen voor ouderen? Wil je misschien kleinere eengezinswoningen, omdat de gezinnen ook kleiner worden? Dat kun je allemaal met deze ‘stuurknop’ regelen.

Het stuurthema ‘woningtype’ is met name van belang voor corporaties die in een wat minder gespannen woningmarkt zitten. Als je in een zeer gespannen woningmarkt zit waar de grond schaars is, dan heb je vaak helemaal niet zoveel vrije keuze in welk type woningen je bouwt. Dit hangt dan vooral van de locatie af, en je zult vrijwel alles wel willen bouwen want zo ongeveer elk type is dan nodig en gewenst.

In een minder hooggespannen woningmarkt is het wel belangrijk dat je het juiste type bouwt, zeker voor de langere termijn. Zit je bijvoorbeeld in een gebied waar in de verre toekomst krimp gaat plaatsvinden, dan is het logisch dat je minder nieuwe woningen bouwt. Daardoor kun je in de toekomst ook minder bijsturen qua type woningen.

Levensloopgeschiktheid

Levensloopgeschiktheid is ook voor veel corporaties een belangrijk thema.

Als je het levensloopgeschikt maken van je woningen op de goede manier doet, kost het wel een stuk minder geld dan betaalbaarheid en verduurzaming. In die zin is het iets minder van belang.

Toch is het zeker goed om op te nemen in je portefeuilleplan. Zo beantwoord je vragen als: Zitten er nultredenwoningen in je verschillende typen woningen? Zijn ze wellicht zelfs geschikt voor mensen in een rolstoel?

Technische kwaliteit

Je kunt in je portefeuilleplan ook doelstellingen opnemen wat betreft de technische kwaliteit. Denk daarbij aan de kwaliteit van de buitenkant, bijvoorbeeld de conditiemeting.

Kijk hierbij ook naar de kwaliteit van de binnenkant van de woning. Als je data goed op orde is heb je kennis van de staat van de kamers, keuken, toiletten en installaties aan de binnenkant van de woning. En kun je hier dus ook op sturen.

Vastgoedrisico’s

Ten slotte is het belangrijk om grotere vastgoedrisico’s zoals funderingsproblematiek ook in je portefeuilleplan op te nemen. Komen funderingsrisico’s in een groot deel van je voorraad voor, dan wil je daar rekening mee houden.

Als je met spoed de fundering van een aantal complexen moet verbeteren, dan is het logisch om een aantal andere dingen ook meteen mee te nemen. Verder kost het natuurlijk geld, waardoor er minder middelen beschikbaar zijn voor andere thema’s. Daarom is het van belang om dit in de integrale afweging met je andere thema’s mee te nemen.  

Welke thema’s zijn voor jou relevant?

Er zijn natuurlijk nog veel meer mogelijke thema’s dan de bovengenoemde.

Het is echter wel aan te raden om het aantal thema’s waarop je stuurt klein te houden. 

Bedenk goed welke thema’s voor jouw corporatie echt doorslaggevend zijn bij het bepalen van de strategie. Uiteindelijk maak je binnen je plan een integrale afweging. Verandert een nieuw thema iets aan die afweging? Dat bepaalt of het meerwaarde heeft om een thema op te nemen in je portefeuilleplan.

Voegt een thema niet voldoende toe aan je portefeuilleplan, dan is het beter om het thema op een andere manier een plek te geven binnen je corporatie.

Portefeuilledoelen bepalen

De strategische doelen die je formuleert voor al jouw relevante vastgoedthema’s vormen een belangrijk onderdeel van het portefeuilleplan. 

Zo’n doel kan bijvoorbeeld zijn: 10% van de woningvoorraad heeft een huurprijs in de goedkope categorie. Nu is dat misschien 8% of 12%, maar je doel wordt dan om toe te werken naar die 10%.

Een ander voorbeeld: de gemiddelde conditiescore van al je complexen samen is 2,5 of hoger. Zo kun je voor al je vastgoedthema’s doelen stellen.

Prioriteren van doelen

Bekijk ook dit weer integraal. Als je voor bijvoorbeeld je conditiescore een heel ambitieus doel stelt, dan kun je andere dingen wellicht niet of in mindere mate doen.

Kijk bij het bepalen van je doelen ook naar het ondernemingsplan of koersplan van je corporatie. Als het goed is, vind je daarin terug wat voor jullie echt belangrijk is. Is dat betaalbaarheid? Beschikbaarheid? Of juist verduurzaming? Hoe ziet die prioritering eruit? Dit kun je vervolgens doorvertalen naar je portefeuilleplan.

Hetzelfde geldt voor de richting van bepaalde vastgoedkeuzes. Ook die kun je in je ondernemingsplan terugvinden. Misschien staat er bijvoorbeeld al iets in over welke investeringen je in duurzaamheid wilt gaan doen.

Gemeentelijk en regionaal beleid

Verder wil je met je portefeuilledoelen aansluiten bij het gemeentelijke woonbeleid. Dat wordt steeds belangrijker. Hetzelfde geldt voor regionaal beleid. Realiseer je dat het sowieso slim is om dat te doen.

Die gemeentelijke en regionale doelen hebben als het goed is immers ook hun oorsprong in een analyse van het werkgebied. En dan zouden die dus overeen moeten komen met de doelen van jouw corporatie. En als dat niet zo is, is het zinvol om daarover met de gemeenten en corporaties in de regio in gesprek te gaan.

Portefeuillesturing en facetbeleid

Als corporatie heb je op allerlei vlakken beleid: huurbeleid, onderhoudsbeleid, doelgroepenbeleid, een investeringsstatuut, enzovoorts.

De vraag die mij vaak gesteld wordt is: “Waar ligt de grens tussen aan de ene kant het portefeuilleplan, en aan de andere kant het facetbeleid?

In de praktijk is die grens nogal diffuus. Het is vooral belangrijk dat je de onderdelen uit je facetbeleid en het portefeuille- en assetmanagement goed op elkaar laat aansluiten.

Laten we als voorbeeld inzoomen op huurbeleid:

Facetbeleid pam huurbeleid

Het huurbeleid (facetbeleid) bestaat in dit voorbeeld eigenlijk uit drie onderdelen:


  1. Ten eerste de principiële uitgangspunten (zoals in het voorbeeld: benodigde huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom, wel/niet inkomensafhankelijk, uitgangspunten prijsbepaling). Deze onderdelen kun je prima in een aparte notitie vastleggen en vervolgens als randvoorwaarde meegeven voor je portefeuille- en assetmanagement.
  2. Vervolgens de doorvertaling in het portefeuille- en assetmanagement. Dan gaat het dus bijvoorbeeld om het aantal woningen per huurprijsklasse en het huurniveau per complex. Daarbij gebruik je de principiële uitgangspunten uit het facetbeleid als kader.
  3. Tot slot wil je vastleggen hoe meer operationele en/of eenmalige zaken verlopen. In het voorbeeld: de jaarlijkse huurverhoging en bijvoorbeeld het proces om bezwaar te maken. Hierbij blijf je binnen de kaders van de principiële uitgangspunten en de keuzes uit het portefeuille- en assetmanagement.

Op deze manier staat huurbeleid zowel boven, tussen als onder je portefeuillestrategie en het assetmanagement.

Hetzelfde geldt voor alle andere onderdelen van het facetbeleid. Dat vereist dan dus ook afstemming. Bij het bepalen van je facetbeleid hou je rekening met de portefeuillestrategie die er al ligt. En andersom. 

Waar je verder nog rekening mee houdt

Bij het bepalen van je portefeuilledoelen hou ook je rekening met een aantal andere zaken:

  1. Belangrijke wettelijke kaders, zoals passend toewijzen. Wat mensen kunnen (of mogen) betalen, bepaalt mede hoeveel woningen je in een bepaalde huurprijsklasse wilt hebben.
  2. Denk ook aan wijkvisies, die een heel integraal beeld van een wijk geven en zo ook input of randvoorwaarden kunnen leveren.
  3. Prestatieafspraken en convenanten, bijvoorbeeld op het gebied van wonen, welzijn en zorg.
  4. En vergeet je financiële kaders niet; je moet natuurlijk wel binnen je financiële ratio’s blijven.

En zo zijn er nog wel meer dingen die je kunt meenemen bij het bepalen van de portefeuilledoelen. Dit zijn in elk geval de belangrijkste.

Je kunt dit artikel ook als e-boek downloaden: Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk (PDF).

Wensportefeuille in cijfers uitdrukken

Een belangrijk onderdeel van het portefeuilleplan is de wensportefeuille, uitgedrukt in cijfers. De wensportefeuille is een vertaling van de vastgoeddoelen die je eerder hebt opgeschreven.

De wensportefeuille ziet er dan bijvoorbeeld als volgt uit:

Wensportefeuille
Je ziet hier wat je huidige voorraad is: kleine en grote eengezinswoningen, appartementen met en zonder lift. Daarnaast staat in groen weergegeven van welk type je meer of minder woningen zou willen hebben aan het eind van je beleidshorizon.

De afbeelding is een voorbeeld voor het thema woningtype. Dit kun je natuurlijk voor alle thema’s doen. Je maakt op deze manier een aantal van dit soort figuren, die ook weer met elkaar in verbinding staan.

De optelsom moet immers binnen je financiële kaders blijven. Verder moet het ook praktisch kunnen en tegemoet komen aan de analyse die je van je werkgebied hebt gemaakt.

Haalbare portefeuille

Soms weet je al op voorhand dat je wensportefeuille niet haalbaar is. Die kans wordt groter naarmate je een grotere opgave hebt.

In zo’n geval formuleren veel corporaties ook een haalbare portefeuille, die meer realistisch is. Dat wordt in dat geval jouw doel voor het einde van de beleidshorizon. Je wensportefeuille is de ideale situatie en de haalbare portefeuille is waar je op afgerekend mag worden. 

De haalbare portefeuille kun je als volgt zichtbaar maken:

Haalbare port
Met de combinatie van een haalbare portefeuille en een wensportefeuille breng je in beeld waar anderen jou op mogen afrekenen. Maar ook wat er eigenlijk nog meer nodig is (de wens).

Op die manier kun je je portefeuilleplan ook inzetten om zaken als ontbrekende grond, financiën of andere obstakels op de agenda te zetten. En tegelijkertijd hou je ook een realistisch doel om naartoe te werken.

Portefeuillesturing uitvoeren in de jaarcyclus

Hoe zorg je ervoor dat je portefeuilleplan daadwerkelijk wordt uitgevoerd? Zorg er allereerst voor dat je de portefeuillesturing opneemt in je jaarcyclus.

Zorg dat het portefeuilleplan aansluit op de meerjarenbegroting en de investeringsplannen, op je facetbeleid en op de prestatieafspraken die je lokaal en regionaal maakt.

De uitvoering van je portefeuilleplan krijgt concretere vormen bij het assetmanagement. Daar wordt op complexniveau bepaald wat je daadwerkelijk gaat doen. Vervolgens moet de optelsom van al die plannen invulling geven aan je portefeuilleplan.

Het portefeuilleplan is voor de assetmanager dus een kader voor het maken van de complexplannen. Bij het analyseren van de complexen kijk je dus niet alleen naar wie daar woont, wat de technische staat en het financiële rendement is, maar ook welke bijdrage het aanpakken van dit complex zou kunnen leveren aan het portefeuilleplan.

De complexplannen moeten er samen met nieuwe investeringsplannen voor zorgen dat de (haalbare) doelen uit het portefeuilleplan worden behaald.

Waarom jaarlijks actualiseren?

De actualisering van de meerjarenbegroting doe je elk jaar opnieuw. Het is immers een erg belangrijk onderdeel van je organisatie. Maar het toekomstgericht aanpassen en aanvullen van je woningvoorraad is wellicht een nog belangrijkere taak die je als corporatie hebt.

Om te voorkomen dat je portefeuilleplan veroudert is het belangrijk om elk jaar te actualiseren. Net zoals je ook met de meerjarenbegroting doet. Op deze manier wordt je portefeuilleplan een vanzelfsprekend onderdeel van de jaarcyclus van je corporatie.


Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Wanneer je het portefeuilleplan onderdeel hebt gemaakt van de jaarcyclus, kun je het ook koppelen aan de begroting. Je kunt de begroting immers niet goed onderbouwen met een verouderd portefeuilleplan van meer dan een jaar geleden.

Daarmee is natuurlijk niet gezegd dat je je portefeuilleplan elk jaar helemaal opnieuw moet schrijven en dat er steeds grote veranderingen in plaatsvinden.

Maar toch…

Het blijft belangrijk om elk jaar te checken of het plan nog klopt en of er aanpassingen nodig zijn. Zo blijft het ook makkelijker om het portefeuilleplan actueel te houden. Jaarlijks kleine aanpassingen doen is beter behapbaar dan elke drie of vier jaar het complete portefeuilleplan vanaf nul opnieuw te moeten schrijven.

Ook de lokale en regionale prestatieafspraken vormen een belangrijk onderdeel van de jaarcyclus. Ook hierbij kun je het portefeuilleplan goed gebruiken als input. Het portefeuilleplan bevat belangrijke bouwstenen voor het bod dat je aan de gemeente doet.

De jaarcyclus van jouw corporatie

In de onderstaande afbeelding zie je een voorbeeld van hoe je de relevante onderdelen in de jaarcyclus van je corporatie kunt plaatsen.

Jaarcyclus

Je kunt dit artikel ook als e-boek downloaden: Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk (PDF).

Je ziet in de binnenste ring van de jaarcyclus enkele reguliere onderdelen van het corporatiewerk. Op het moment dat je elk jaar start met het maken van een nieuwe meerjarenbegroting en -investeringsplanning heb je actuele keuzes over je vastgoed nodig als input hiervoor.

Het is belangrijk om goed te kijken hoeveel tijd je nodig hebt het opstellen (of actualiseren) van complexstrategieën, je portefeuilleplan en de daarvoor benodigde analyses. Op basis daarvan kun je dan terugrekenen wanneer je je analyses over de opgaven en kaders, je portefeuilleplan en je complexplannen moet opstellen of actualiseren.

Op deze manier kun je zowel je assetmanagement als je portefeuillesturing opnemen in de jaarcyclus. Je schrijft natuurlijk niet elk jaar een nieuw portefeuilleplan, maar je kijkt wel of het nog actueel is. En op welke onderdelen je het wellicht wilt aanpassen of verdiepen. Zodat niet alleen de begroting elk jaar als nieuw is, maar ook de onderbouwing ervan.

Aan de slag

Als je aan de slag gaat met (het actualiseren van) je portefeuilleplan, dan loop je ongetwijfeld tegen vervolgvragen aan. Hoe kies je de juiste vastgoedthema’s om op te sturen? Hoe kom je dan vervolgens tot een haalbare of wensportefeuille? Aan welke vereisten moet een portefeuilleplan eigenlijk voldoen? En: hoe zorg ik ervoor dat het ook echt uitvoerbaar wordt?

Wil je meer weten over deze vragen? De Corporatiestrateeg organiseert regelmatig trainingen, seminars en leergangen over portefeuillesturing en assetmanagement. Kijk voor de eerstvolgende bijeenkomsten op https://corporatiestrateeg.nl/agenda.


Reacties
Categorieën