Met een nieuwe minister voor Volkshuisvesting komen er dit voorjaar veel nieuwe plannen op de corporaties af.
Onder de noemer Nationale Woon- en Bouwagenda moeten nog veel zaken worden uitgewerkt. Wel is al duidelijk dat de plannen gevolgen zullen hebben voor het portefeuille- en assetmanagement van corporaties.
In dit artikel neem ik je mee in de plannen die op de sector afkomen.
Wil je je overigens verder verdiepen in portefeuille- en assetmanagement nieuwe stijl? Volg dan de leergang. Je leest er alles over op https://corporatiestrateeg.nl/leergang-portefeuille-en-assetmanagement/.
De maatschappelijke opgaven tot 2035
Eerst even terug naar 2020: toen onderzocht ABF Research de maatschappelijke opgaven en middelen van de corporatiesector voor de komende jaren.
Daarbij is rekening gehouden met een maatschappelijke opgaven waarbij corporaties jaarlijks twee keer zoveel gaan investeren in verduurzaming als tot dan toe. Ook wordt rekening gehouden met een opgave van jaarlijks 1,5 tot 2 keer zoveel nieuwbouwwoningen.
Verder moet de corporatiesector rekening houden met de opgave op het gebied van betaalbaarheid. In Opgaven en Middelen is in 2020 uitgegaan van een huurontwikkeling van de inflatie + 0,2%. In 2021 was de huurontwikkeling echter 0 (huurbevriezing). En in 2022 zal de huurontwikkeling voor de sociale huursector maximaal op 2,3% liggen.
Het is dus nog maar de vraag of een huurontwikkeling van inflatie + 0,2% in de komende jaren haalbaar is voor corporaties. Terwijl ze tegelijkertijd veel moeten gaan investeren.
De impact van het afschaffen van de verhuurderheffing
Van het rapport Opgaven en Middelen is in de afgelopen periode een vertaalslag gemaakt naar regionaal niveau. Zo wordt inzichtelijk gemaakt welke uitdagingen er per regio zijn. De inkt van die regionale uitwerkingen was echter nog niet droog of er werd besloten om de verhuurderheffing vanaf 2023 af te schaffen.
Vooruitlopend op de afschaffing in 2023 geldt in 2022 al een korting op de verhuurderheffing. In december 2021 zijn afspraken gemaakt over hoe corporaties de middelen die door de korting van 2022 vrijkomen gaan besteden.
Aedes heeft met het ministerie afgesproken om in ruil voor de korting het woningbezit sneller te verduurzamen, te verbeteren, en meer aan nieuwbouw te doen. Lees meer over deze afspraken op volkshuisvestingnederland.nl.
De Nationale Woon- en Bouwagenda
Komend voorjaar zullen nadere afspraken worden gemaakt over de inzet van de financiële middelen die vrijkomen door het volledig afschaffen van de verhuurderheffing per 2023.
Die afspraken zullen naar verwachting grotendeels voortvloeien uit de Nationale Woon- en Bouwagenda. Daarin zal de nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in 6 onderliggende programma’s de plannen voor de komende jaren schetsen.
In de praktijk zullen corporaties een deel van het werk binnen die programma’s moeten uitvoeren.
De Nationale Woon- en bouwagenda bestaat uit de volgende zes programmalijnen (bron: rijksoverheid):
Woningbouw
In de eerste helft van maart wordt het programma Woningbouw opgeleverd. Het doel van dit programma is om de bouw van het aantal nieuwbouwwoningen te versnellen naar 100.000 per jaar. De minister heeft aangegeven dat flexwoningen voor dit aantal meetellen.
Om snel tempo te kunnen maken zijn flexwoningen de belangrijkste troef. Het is te verwachten dat corporaties gevraagd wordt om (nog) veel meer flexwoningen te bouwen de komende jaren.
Een thuis voor iedereen
In de eerste helft van april wordt het programma Een thuis voor iedereen gepresenteerd. Het programma gaat in op de huisvesting van kwetsbare doelgroepen.
Betaalbaar wonen
Een belangrijk programma voor corporaties start in de tweede helft van april: Betaalbaar wonen.
De minister heeft aangegeven dat de middenhuur meer gereguleerd zal worden. Vorig jaar is daar al een begin mee gemaakt met de wet Nijboer. Hiermee is vastgesteld dat de huurverhoging jaarlijks niet meer dan de inflatie + 1% mag zijn.
Daarnaast zullen corporaties nog meer aangesproken worden op de betaalbaarheid van het wonen. De huurtoeslag in de huidige vorm heeft namelijk zijn langste tijd gehad. Omdat de overheid hierop wil bezuinigen, maar ook naar aanleiding van de evaluatie van het toeslagenstelsel als geheel.
Corporaties zullen dus in de komende jaren - linksom of rechtsom - meer moeten doen aan de betaalbaarheid van het wonen. Dat kan door huren te matigen, of bijvoorbeeld door zelf een bijdrage te leveren aan de huurtoeslag. Over de bijdrage van corporaties zullen dit jaar afspraken gemaakt worden. De aanpassing van het huurtoeslagsysteem zal langer duren, omdat hierbij de nodige zorgvuldigheid geboden is.
Verduurzaming van de gebouwde omgeving
In de eerste helft van mei komt het programma Verduurzaming van de gebouwde omgeving uit. Ook dit programma heeft een grote impact op het vastgoed van corporaties.
Er vindt nu al een versnelling plaats van de verduurzaming. Naast nieuwe afspraken die het rijk met corporaties wil maken, zal ook vanuit wetgeving meer dwang komen om nog meer en sneller te verduurzamen. Een voorbeeld is het verscherpen van de isolatie-eisen.
Leefbaarheid en veiligheid
Dan volgt het programma Leefbaarheid en veiligheid in de tweede helft van mei. In de Woningwet is met de herziening van 2022 al geregeld dat corporaties weer meer mogelijkheden hebben op het gebied van leefbaarheid. Zij zijn bijvoorbeeld niet meer gebonden aan een maximale bijdrage per vhe.
Corporaties kunnen met de gemeente en andere partijen in hun werkgebied goede afspraken maken over hun rol met betrekking tot de leefbaarheid in wijken.
Vanuit het programma Leefbaarheid en veiligheid zullen ongetwijfeld in het landelijke overleg tussen ministerie en corporaties nadere afspraken gemaakt worden over hoe corporaties daar invulling aan kunnen geven.
Wonen en ouderen
Ten slotte zal het programma Wonen en ouderen in juni 2022 verschijnen. In het programma wordt specifiek ingegaan op de positie van ouderen op de woningmarkt.
De minister heeft in het eerste overleg met de Kamer afstand genomen van de suggestie die in de media werd gewekt: dat ouderen de veroorzakers zijn van het probleem op de woningmarkt door te lang in te grote woningen te blijven wonen.
De overheid en de bouwende partijen zijn de afgelopen jaren blijkbaar niet in staat geweest om een goed alternatief te bieden. Met dit programma wordt erop ingezet dat zij dit in de toekomst wél kunnen.
Gevolgen voor het portefeuilleplan
Wat betekenen de landelijke ontwikkelingen voor de sturing vanuit het portefeuilleplan?
De afspraken die dit voorjaar tussen ministerie en corporaties gemaakt zullen worden, moeten ook regionaal vertaald worden. In maart zal de minister aangeven hoe hij dit proces precies voor zich ziet.
Het betekent in ieder geval dat je als corporatie meer naar de regionale afspraken moet gaan kijken om te zien wat de opgave is voor je eigen werkgebied.
Inhoud en vorm van de portefeuillesturing moeten gaan aansluiten op de regionale afspraken.
Inhoudelijk betekent dat bijvoorbeeld dat je de regionale afspraken over aantallen nieuwbouw, op welke plekken er gebouwd wordt, het versnellingstempo van de verduurzaming en de betaalbaarheidsafspraken moet vertalen in je eigen portefeuillestrategie. Je bent daar als corporatie dus wellicht minder vrij in dan in het verleden.
De vorm van het portefeuilleplan zal bovendien moeten aansluiten op de monitoring die de minister voor ogen heeft.
Het is de bedoeling om de komende jaren beter in beeld in te brengen hoe de lokale (portefeuille)plannen optellen in relatie tot de landelijke doelen.
Je zult bijvoorbeeld moeten kunnen aangeven hoeveel flexwoningen je in de pijplijn hebt. En hoeveel geclusterde woningen voor ouderen.
Focus verschuift naar wijkplannen
Het portefeuilleplan zal dus sterker door landelijke en regionale afspraken beïnvloed worden. Om als corporatie eigen accenten te kunnen leggen zal de focus voor de sturing daarom sterker op het wijkniveau komen te liggen.
Als je nog geen wijk- of kernplannen hebt is het dus de hoogste tijd om daaraan te werken.
Daarbij geldt dat je eigenlijk twee soorten wijkplannen kunt maken. In de eerste plaats maak je een wijkplan vooral om je eigen visie als corporatie te bepalen. Zo kom je goed beslagen ten ijs in het gesprek met lokale partners.
Samen met die lokale partners zal je vervolgens een tweede type wijkplan moeten maken: een integraal plan waarbij alle partijen vanuit hun eigen rol en verantwoordelijkheid inbreng hebben. En: ook echt tot actie overgaan.
Veranderingen in het assetmanagement
De landelijke overheid gaat zich weer sterker bemoeien met besluiten op complexniveau. Onder andere door het stellen van eisen aan de isolatie van je complexen, extra investeringen in onderhoud en het uitfaseren van energielabels E, F en G.
Daarnaast verdwijnt met de afschaffing van de verhuurderheffing in 2023 ook de korting op de verhuurderheffing.
Veel corporaties hebben de beoogde huurprijzen van nieuwbouw in de afgelopen jaren aangepast om in aanmerking te komen voor een korting op de verhuurderheffing. Nu de korting verdwijnt kan dat aanleiding zijn om opnieuw naar het programma en de huurprijsstrategie van de aankomende nieuwbouw te kijken.
Ook de nieuwe afspraken van dit voorjaar zullen impact hebben op het assetmanagement. Het is belangrijk om daar als corporatie goed rekening mee te houden. Zorg ervoor dat je nieuwe afspraken kunt inbedden in je integrale afweging die je als assetmanager maakt over de complexen.
De opdracht voor corporaties
Waar moeten corporaties de komende tijd aan werken? De opdracht voor corporaties is vooral om de volgende vragen te beantwoorden:
- Hoe maak je een portefeuilleplan nieuwe stijl?
- Hoe zorg je voor stevige wijkplannen, zowel vanuit je eigen perspectief als gezamenlijk met de partijen waar je in de wijk mee werkt?
- Hoe geef je je assetmanagement vorm binnen de nieuwe randvoorwaarden?
- En: hoe zorg je ervoor dat je als corporatie niet alleen de verantwoordelijkheid draagt, maar ook zelf sturing kunt blijven geven aan de ontwikkeling van je woningbezit? Hoe houd je daarbij tegelijkertijd rekening met de afspraken die landelijk en regionaal zijn gemaakt, en nog worden gemaakt?
Werk samen aan portefeuille- en assetmanagement nieuwe stijl
Wil je meer weten over hoe je je portefeuille- en assetmanagement anno 2022 kunt vormgeven? Volg dan de leergang Portefeuille- en Assetmanagement.
Tijdens de leergang trek je samen op met andere corporaties en ga je aan de slag met de opdracht om op een nieuwe manier te werken aan het portefeuilleplan, assetmanagement en wijkplannen.
Alle informatie over de leergang vind je op https://corporatiestrateeg.nl/leergang-portefeuille-en-assetmanagement/.
