Toen de marktwaardering werd ingevoerd, zijn veel corporaties overgestapt op rendementsbeleid. Maar voor goede sturing, zeker op de langere termijn, is er meer nodig. Daarom ontwikkelde woningcorporatie Vidomes een model om beter de grenzen op te kunnen zoeken van wat we kunnen investeren. We willen immers maximaal bijdragen, maar wél verantwoord.
Lukas Nicolai is portefeuillemanager bij Vidomes met onder meer een financieel-economische achtergrond. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg ging met hem in gesprek over het ontwikkelen van een financieel duurzaam businessmodel.
Rendementsbeleid voldoet niet
Het rendementsbeleid van corporaties voldoet onvoldoende voor financiële sturing op de langere termijn. Bij Vidomes was dat aanleiding voor een discussie over de duurzaamheid van het bedrijfsmodel. ‘Eigenlijk haalden we nooit de gestelde normen,’ vertelt Lukas. ‘En we kwamen er in gesprekken niet goed achter waar dat aan ligt en wat het betekent. Rendementsbeleid zou sturing moeten geven, maar dat gaf het ons in de praktijk niet.’
Toen is Vidomes gaan nadenken. Wat wil je eigenlijk toetsen? Welk inzicht zou het rendementsbeleid moeten geven? Lukas: ‘Aan de ene kant lever je een maatschappelijke bijdrage. In ons geval: we huisvesten 17.000 huishoudens in kwalitatief goede en betaalbare woningen. Aan de andere kant moet daar financieel beleid tegenover staan om dit liefst eeuwigdurend mogelijk te maken.’
Eeuwigdurend volkshuisvestelijk presteren
Zo kwam Vidomes tot de ontwikkeling van een duurzaam businessmodel. In eerste instantie vooral een theoretische denkexercitie. De basis van het model: het onderscheid tussen de huidige prestaties met de bestaande voorraad en wat je nog extra zou willen doen in de toekomst.
Lukas: ‘Daar hebben we berekeningen op losgelaten. We zijn gaan bepalen wat onze ‘baseline’ is. Wat is onze toegevoegde waarde en wat zouden we minimaal altijd willen garanderen?’ Ze klikten vervolgens wat ze nu deden vast (het betaalbaarheidsbeleid, de aantallen huishoudens die Vidomes kan huisvesten) en zijn gaan nadenken. Hoe kun je dit modelleren zodat je die prestatie eeuwigdurend kunt leveren?
‘De crux zit hem in eeuwigdurend. Met dagelijks en planmatig onderhoud ben je er dan niet’ stelt Lukas. ‘Je moet eens in de zoveel tijd een grotere ingreep doen om een woning in stand te houden.’ Het is altijd lastig om de grens te bepalen tussen instandhouden en moderniseren of verbeteren, maar dat hebben ze bij Vidomes zo scherp mogelijk proberen af te bakenen.
‘We hebben de energietransitie en de verduurzamingsambitie eruit gehaald. Gemodelleerd kun je er sowieso vanuit gaan, met of zonder dat soort opgaven, dat je eens in de 30 à 35 jaar een stevig bedrag in een woning zal moeten investeren. Daar zijn we mee gaan rekenen,’ aldus Lukas.
Daarnaast zal je er rekening mee moeten houden dat er af en toe woningen gesloopt moeten worden of dat woningen niet meer passen in je portefeuille. ‘Daar hebben we een tweede knop voor ingebouwd,’ vertelt Lukas. ‘We kijken dus zowel naar het instandhouden van woningen als naar wat wij compensatienieuwbouw noemen. Compensatienieuwbouw is het compenseren van sloop en verkoop.’
Kasstromen
De vraag was: wat zijn je kasstromen wanneer je uitgaat van het eeuwigdurend garanderen van de huidige aantallen sociale huurwoningen, én het huidige huurbeleid? Dit heeft Vidomes in beeld gebracht.
Lukas: ‘In eerste instantie hebben we dat berekend over een periode van 15 jaar en het bleek dat dit haalbaar was. Met deze uitkomsten konden we normen opstellen voor ons rendementsbeleid.’
Duurzaam businessmodel
Bij het doorrekenen bleek ook hoeveel ruimte Vidomes overhoudt voor extra ambities. ‘Toen beseften we dat we een soortgelijk model ook goed konden gebruiken als risico-inschatting voor de langere termijn. Aan het eind van het jaar, als de begroting en de meerjarenplanning klaar zijn, plakken we die met alle ambities in het duurzaam businessmodel,’ vertelt Lukas.
‘Daarmee kijken we verder vooruit, tot maximaal 50 jaar, want dat is zo ongeveer de langste termijn waar je leningen voor afsluit. Dan houden we geen rekening meer met nog meer ambities, maar kijken we puur of we voldoende overhouden: hebben we voldoende marge om ons model gezond te houden, nadat we de instandhouding en compensatienieuwbouw gerealiseerd hebben?’
‘Als je dit doet op basis van de kerngetallen die Aw/WSW voorschrijven, dan zak je na verloop van tijd door de nulgrens,’ aldus Lukas. ‘We hebben die wel variabel gemaakt, daarom is het ook echt een risicoanalysetool geworden. Als je aan die knoppen draait, kun je ook zien welke onderdelen nou eigenlijk het meest effect hebben.’
Rente noemt Lukas als een van de voor de hand liggende variabelen. Maar ook het feit dat de index op de kosten op dit moment hoger is dan de index op de huurinkomsten. ‘Dat trekt ook een wissel. Door daar een beetje mee te spelen kan je ook zien hoe groot dat effect is. En dan kan je inschatten of je verwacht dat dit op een gegeven moment wel weer uitvlakt. Ofwel, moeten we daarop sturen of niet?’
Het uitgangspunt is dus de meerjarenplanning. Die is doorgerekend, met parameters en alle eisen van de toezichthouders. Vanuit risicomanagement kun je daarnaast eens per jaar een verdere doorkijk maken: waar verwacht je risico’s? Dat kan bijvoorbeeld aanleiding zijn om te kijken naar het exploitatierendement dat de portefeuille moet leveren.
Lukas: ‘Als wij zien dat de kasstroom te laag wordt, dan kunnen we aan onze assetmanagers voorstellen om het exploitatierendement van onze portefeuilles te verbeteren. Bijvoorbeeld door slimmer om te gaan met de inkoop of het gebruik van materialen.’
Grenzen opzoeken
Het duurzaam businessmodel helpt Vidomes om beter de grenzen te kunnen opzoeken van wat zij kunnen investeren. Lukas: ‘We willen maximaal bijdragen, maar wel op een verantwoorde manier.’
Dit helpt ook in het gesprek met gemeentes. Vidomes kan zo beter inzichtelijk maken waarom ze de investeringen die ze op korte termijn kunnen doen, niet zomaar ook voor de langere termijn kunnen inplannen. ‘Anders moet je op een gegeven moment toch echt gaan temporiseren,’ stelt Lukas. ‘Op die manier gebruiken we het vooral ook in de communicatie.’
Duurzaam businessmodel marge
Bij Vidomes spreken ze over de duurzaam businessmodel marge: datgene wat overblijft van je kasstromen, na instandhouding en compensatienieuwbouw. Dat is een percentage van de huurinkomsten in een jaar. ‘En dat is het enige getalletje dat ik doortrek naar een langere periode,’ zegt Lukas.
‘Je krijgt zo een simpele grafiek met een lijntje. Als dat boven de 0% zit, dan is het goed. Zodra je eronder zakt, ga je interen op je middelen en moet je dus iets van je maatschappelijke prestaties inleveren. Bijvoorbeeld: meer huur gaan vragen, minder snel aan je instandhouding werken, of je moet zelfs gaan verkopen om gezond te blijven.
Dat ene lijntje maakt het heel inzichtelijk. Zodra je een van de parameters aanpakt verschuift het lijntje en kun je zien wat er gebeurt.’
Uiteindelijk draait het in dit model wat Lukas betreft om de kasstromen. ‘Een LTV-norm van 85% is mooi, maar je moet tegelijkertijd wel je facturen kunnen blijven betalen. De in- en uitgaande kasstromen moeten met elkaar in balans zijn om dat op een duurzame manier voor elkaar te krijgen.’
