Loan to Value (LTV) meet in hoeverre de lange termijn verdiencapaciteit van de portefeuille in vastgoed in exploitatie in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Met andere woorden: de LTV-ratio maakt inzichtelijk hoeveel geld er is geleend ten opzichte van de totale waarde van je vastgoed. (Bron: WSW)
Bekijk ook de Cheatsheet Corporatiefinanciën, daarin vind je een overzicht van alle belangrijke begrippen over geld bij corporaties in gewoon Nederlands.
De LTV is een onderdeel van het gezamenlijke beoordelingskader van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Autoriteit woningcorporaties (Aw). Vanaf 2019 beoordelen WSW en Aw woningcorporaties officieel vanuit dit beoordelingskader. 2018 geldt als een overgangsjaar, waarin pilots worden gehouden en corporaties hun mening kunnen geven over het beoordelingskader.
De formule voor de LTV is als volgt:
(Bron: WSW)
Bekijk ook de Cheatsheet Corporatiefinanciën, daarin vind je een overzicht van alle belangrijke begrippen over geld bij corporaties in gewoon Nederlands.
Een voorbeeld: als je woningvoorraad 100 miljoen euro waard is (beleidswaarde), en je hebt hiervoor 70 miljoen euro aan leningen aangetrokken (nominale schuld), is je LTV 70%.
De LTV mag bij een corporatie maximaal 85%. Daarbij wordt de waarde van het vastgoed bepaald op basis van de beleidswaarde.
Een heikel punt bij de bepaling van de LTV is de vraag hoe je de waarde van de woningvoorraad bepaald. Je kunt in theorie uitgaan van onder meer de vrije verkoopwaarde, de marktwaarde in verhuurde staat, de beleidswaarde, de bedrijfswaarde of de historische kostprijs. Afhankelijk van het waardebegrip wat je kiest komt er een ander percentage uit de berekening.
In het gezamenlijke beoordelingskader van Aw en WSW is ervoor gekozen om de LTV te bepalen op basis van de beleidswaarde.
Het WSW en de Aw kijken in hun gezamenlijke beoordelingskader niet alleen naar de LTV bij beoordeling van de financiële risico’s van corporaties. Ook de Interest Coverage Ratio (ICR), solvabiliteit en de dekkingsratio worden beoordeeld.
Bekijk ook de Cheatsheet Corporatiefinanciën, daarin vind je een overzicht van alle belangrijke begrippen over geld bij corporaties in gewoon Nederlands.