De dekkingsratio is de verhouding tussen de leningen van de corporatie en de marktwaarde van de woningen. De dekkingsratio beoordeelt dus of de (markt)waarde van het onderpand van de corporatie voldoende is om de schuldpositie af te lossen (Bron: WSW).
Bekijk ook de Cheatsheet Corporatiefinanciën, daarin vind je een overzicht van alle belangrijke begrippen over geld bij corporaties in gewoon Nederlands.
De dekkingsratio is één van de vier financiële ratio’s waarop het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Autoriteit woningcorporaties (Aw) corporaties beoordelen. Vanaf 2019 beoordelen WSW en Aw woningcorporaties officieel vanuit een gezamenlijk beoordelingskader. 2018 geldt als een overgangsjaar, waarin pilots worden gehouden en corporaties hun mening kunnen geven over het beoordelingskader.
De formule voor de dekkingsratio die WSW en Aw hanteren is als volgt:
(Bron: WSW)
Bekijk ook de Cheatsheet Corporatiefinanciën, daarin vind je een overzicht van alle belangrijke begrippen over geld bij corporaties in gewoon Nederlands.
De normering die WSW en Aw vast hebben gesteld voor de dekkingsratio is dat deze maximaal 70% mag zijn. Een corporatie mag dus maximaal 70% van de marktwaarde van haar woningen aan leningen aantrekken.
De dekkingsratio is feitelijk een variant op de Loan tot Value (LTV). De twee ratio’s dienen echter een ander doel. Bij de LTV wordt bekeken in hoeverre een corporatie op langere termijn aan haar verplichtingen kan voldoen (en daarbij eventuele risico’s kan opvangen). De dekkingsratio is bedoeld om te kijken of het onderpand (de woningen) in geval van financiële problemen voldoende waard is om de schulden van de corporatie af te lossen. De dekkingsratio is vooral voor het WSW (als borginstelling voor de leningen die een corporatie aangaat) van belang.
Voordat het gezamenlijke beoordelingskader door Aw en WSW ontwikkeld is, beoordeelde het WSW corporaties ook al mede op basis van de dekkingsratio. De berekening ging toen echter niet op basis van de marktwaarde van de woningen, maar op basis van de WOZ-waarde van woningen. De norm die het WSW voorheen stelde, was een dekkingsratio van maximaal 50%. (Bron: Woningwet 2015)
Naast de dekkingsratio, sturen het WSW en de Aw ook op de ICR (Interest Coverage Ratio), solvabiliteit en LTV (Loan to Value).
Bekijk ook de Cheatsheet Corporatiefinanciën, daarin vind je een overzicht van alle belangrijke begrippen over geld bij corporaties in gewoon Nederlands.