Page content

Investeringsstatuut: definitie, inhoud en voorbeelden

In een investeringsstatuut worden alle aspecten beschreven die verband houden met het investeringsproces van een corporatie. Het is van belang dat de financiële toetsen aansluiten op het begrippenkader van toezichthouders Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Model Investeringsstatuut

Aedes heeft, in samenwerking met de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), een model Investeringsstatuut ontwikkeld. Dit model is een handige richtlijn bij het schrijven van het investeringsstatuut. Aedes en VTW benadrukken wel dat het investeringsstatuut voor iedere corporatie anders is. Het model kan naar eigen inzicht toegepast worden op de corporatie. (Bron: Aedes)

Het model Investeringsstatuut beschrijft 12 onderwerpen die mogelijk terug kunnen komen in het investeringsstatuut. Hieronder worden alle onderwerpen één voor één toegelicht, met daarin voorbeelden van hoe je dit als corporatie kunt vormgeven. 

Inleiding

In de inleiding staat kort iets over de corporatie en haar activiteiten. Ook wordt hierin vermeld wat het doel van het investeringsstatuut is en hoe de corporatie deze gebruikt. Eventueel kan de relatie met overige statuten en reglementen worden benoemd. Het is ook slim om in de inleiding enkele definities te noemen van termen die gebruikt zijn in het investeringsstatuut.

Download hier al mijn e-boeken over corporatiebeleid.

Wettelijke kaders

Bij het schrijven van een investeringsstatuut is het van belang te werken vanuit (wettelijke) kaders. Deze kaders komen dan ook in alle investeringsstatuten terug. Je kunt er daarbij voor kiezen deze wettelijke kaders volledig uit te schrijven, of je te beperken tot het benoemen onder welke kaders je opereert. Corporatie Eigen Haard heeft voor dit laatste gekozen. In hun wettelijke kader sectie staat het volgende:

“Eigen Haard heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Het wettelijk kader waarbinnen Eigen Haard opereert is met name de Woningwet, Besluit Beheer Sociale Huursector, AMvB’s en andere aanverwante regelgeving. Wet- en regelgeving prevaleren boven dit investeringsstatuut. Het investeringsstatuut wordt bij wijziging van wet- en regelgeving zo nodig aangepast.” (Bron: Eigen Haard)

Werkgebied

Hierin omschrijft de corporatie haar primaire werkgebied. Tevens wordt hierin vermeld op welke gemeente(n) de investeringen zich binnen dit werkgebied richten. Mogelijk exploiteer je als corporatie ook vastgoed dat gelegen is in een ander werkgebied. Ook dit dien je te vermelden. Woonbedrijf ieder1 heeft haar werkgebied als volgt omschreven in het investeringsstatuut:

“Het primaire werkgebied van Woonbedrijf ieder1, zoals omschreven in het vigerend portefeuillebeleid, is bepaald tot de gemeenten Deventer en Zutphen. Het werkgebied valt binnen het vastgestelde regionaal woningmarktgebied Zwolle / Stedendriehoek.” (Bron: Woonbedrijf ieder1).

Financieel beleid

De sectie financieel beleid gaat in op de investerings-, financierings- en operationele activiteiten. Het is van belang dat de corporatie inzicht geeft in (het verloop van) de kasstromen van de corporatie. Binnen het financieel beleid wordt onderscheid gemaakt tussen DAEB-bezit en Niet-DAEB-bezit.

  • DAEB-bezit: hierbij wordt gekeken naar doelmatigheid en doeltreffendheid van kosten en uitgaven. Bij opbrengsten/inkomsten wordt gekeken naar een passende prijs-prestatieverhouding, gebaseerd op volkshuisvestelijke randvoorwaarden. Iedere investeringsbeslissing van de corporatie moet apart benoemd en onderbouwd worden. Steeds moet worden getoetst of en in hoeverre een toereikend rendement wordt behaald met de investering. Daarnaast wordt ook gekeken naar de bedrijfswaarde en/of (nieuw) de beleidswaarde.
  • Niet DAEB-bezit: hierin wordt de beleggingsdoelstelling benoemd. De investeringsafweging geschiedt dan met de zogenaamde marktwaarde in verhuurde staat en de ingeschatte leegwaarde.

Download hier al mijn e-boeken over corporatiebeleid.

Afwegingskader

Bovengenoemde investeringsbeslissingen worden zorgvuldig afgewogen. Dit wordt gedaan aan de hand van het te behalen rendement. Bij de afweging van DAEB-investeringen worden ook de strategische (volkshuisvestelijke) doelen van de corporatie meegenomen. Dit kan soms tot interne discussie tussen de volkshuisvestelijke invalshoek en de financiële invalshoek leiden. Vestia, dat onder verscherpt financieel toezicht staat, schrijft het volgende over het afwegingskader van haar investeringen:

“De basis voor de afwegingen op portefeuille- en complexniveau voor het vastgoed ligt in de waardesturing, die weer een afgeleide is van de strategische doelstellingen van Vestia. Dat geldt ook voor de afweging om te investeren in het vastgoed. Daarbij worden telkens de gevolgen van de keuzes zichtbaar gemaakt voor de financiën en de bijdrage aan de strategische doelstellingen. Het gaat daarbij vooral om de beweging op beide criteria als gevolg van de investering. Daarnaast stellen de sectorinstituten eisen aan het financieel herstel van Vestia en de beoordeling van investeringen. De bedrijfswaarde speelt daarin een belangrijke rol. “

Vestia maakt bij haar afwegingskader een onderscheid tussen het huidige en het gewenste beoordelingskader. Het huidige beoordelingskader is de basis voor de besluitvorming. Het gewenste beoordelingskader is gebaseerd op de pijlers van de waardesturing.

Samenvattend ziet het afwegingskader van Vestia er als volgt uit:

(Bron: Vestia)

Download hier al mijn e-boeken over corporatiebeleid.

Financiering

Hier vermeld je in hoeverre je als corporatie bent aangewezen op vreemd vermogensverschaffers voor de financiering van je bedrijfsactiviteiten. Bij welke instellingen en in hoeverre er externe financiering mag worden aangetrokken is in lijn met de Wet en het BTIV in het treasurystatuut vastgelegd.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties spelen een grote rol in de beoordeling en normering van de financiën van corporaties. Begin 2018 werd bekend dat WSW en Aw een gezamenlijk beoordelingskader hebben ontwikkeld om corporaties te kunnen beoordelen op de financiële continuïteit, het bedrijfsmodel en governance & organisatie. Vanaf 2019 beoordelen WSW en Aw corporaties volgens het nieuwe beoordelingskader. 2018 wordt als een overgangsjaar gezien. (Bron: WSW)

Corporaties worden bij de financiële beoordeling in het nieuwe beoordelingskader getoetst op drie onderdelen. Allereerst de liquiditeit: kan de corporatie op de korte en middellange termijn voldoen aan haar liquiditeitsverplichtingen? Ten tweede het vermogen: is er voldoende vermogen beschikbaar om aan de huidige verplichtingen te voldoen en eventuele risico’s in de toekomst op te vangen? Tot slot onderpand: is het onderpand voldoende waard om in een situatie van discontinuïteit aan de financiële verplichtingen te voldoen?

De financiële ratio’s die hierbij gebruikt worden zijn :

  1. Interest Coverage Ratio (ICR) van minimaal 1,4
  2. Loan to Value (LTV), maximum nog te bepalen (stand zomer 2018)
  3. Solvabiliteitsratio, maximum nog te bepalen (stand zomer 2018)
  4. Dekkingsratio van maximaal 70%

(Bron: WSW)

Voordat dit gezamenlijke beoordelingskader bestond, beoordeelde het WSW de financiële continuïteit ook met bovenstaande financiële ratio’s. Daarnaast bestond er nog een extra ratio, namelijk de Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Met de DSCR keek het WSW hoe vaak de corporatie vanuit de operationele kasstroom de rente plus de aflossing van de leningen kan betalen. Deze ratio vervalt met het nieuwe beoordelingskader. (Bron: WSW)

Vermogensontwikkeling

Binnen deze sectie van het investeringsstatuut wordt inzicht verkregen in de vermogenspositie van de corporatie en de ontwikkeling daarvan. Hier wordt wederom onderscheid gemaakt tussen DAEB- en Niet-DAEB-bezit. De vermogensontwikkeling wordt bijvoorbeeld zichtbaar met behulp van een meerjarenbegroting. Het effect van investeringen en plannen kan dan systematisch worden beoordeeld in het licht van de meerjarenbegroting.

Download hier al mijn e-boeken over corporatiebeleid.

Governance-aspecten

Governance heeft betrekking op structuren en processen die het op een juiste manier besturen en beheersen van de corporatie mogelijk maken. Integriteit, transparantie, effectiviteit en verantwoordelijkheid zijn kernwoorden. Deze zijn natuurlijk ook van toepassing bij het doen van investeringen.

Bij de governance-aspecten in het investeringsstatuut gaat het om het beheersen van risico’s, ofwel: risicomanagement. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen generieke risicofactoren (demografisch, wet- en regelgeving, maatschappelijk etc.) en specifieke risicofactoren (juridisch, fiscaal, organisatorisch etc.). Vervolgens beschrijf je hoe je hier als corporatie mee omgaat en welke maatregelen je treft om de risico’s te beheersen.

Woonstede heeft voor iedere generieke- of specifieke risicofactor uitgelicht hoe zij hier mee omgaat. Een voorbeeld van de specifieke risicofactor ‘Juridisch’ is hieronder te vinden (Bron: Woonstede).

  • Overeenkomsten tot samenwerking zijn steeds juridisch getoetst. Risico’s worden zoveel mogelijk bij derden gelegd.
  • Waar mogelijk wordt met standaardovereenkomsten gewerkt.
  • Woonstede stelt met zekerheid vast dat de aannemer toereikend is verzekerd (CAR-verzekering).
  • Verplichtingen worden eerst aangegaan indien toereikende zekerheden zijn verkregen (bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie).

Informatievoorziening

In deze sectie van het investeringsstatuut gaat het om in hoeverre informatievoorziening op elk beslisniveau nodig is wat betreft (des)investeringen zoals renovatie- en nieuwbouwprojecten.

Daarbij gaat het erom hoe de doelen uit onder meer het ondernemingsplan in de projecten tot uitvoering komen. Zo zorg je er bijvoorbeeld voor dat je projecten aansluiten op je ondernemingsplan of portefeuillestrategie. Ook maakt het dat je iedereen binnen je corporatie al vanaf een vroeg stadium betrekt bij je plannen.

Een ander onderdeel van de informatievoorziening gaat over de vraag hoe er tijdens verschillende fasen van projecten wordt gerapporteerd over de voortgang.

Voorbeelden van investeringsstatuten

Het investeringsstatuut kan grofweg bovengenoemde onderwerpen bevatten, maar kan voor iedere corporatie op een andere manier vormgegeven worden. Hieronder enkele voorbeelden van investeringsstatuten van woningcorporaties:

Download hier al mijn e-boeken over corporatiebeleid.

Comment Section

0 reacties op “Investeringsstatuut: definitie, inhoud en voorbeelden

Plaats een reactie


*