De assetmanager gaat in de eerste plaats over het vastgoed en over hoe complexen financieel presteren. Dit laatste was altijd een ondergeschoven kindje bij corporaties, dus het is belangrijk dat dit tegenwoordig goed wordt opgepakt. Investeringen in nieuwbouw, in herontwikkeling, verduurzaming van de bestaande voorraad en daarnaast ook je huurbeleid zijn de zaken met de grootste financiële impact. Het is dus logisch dat daar de meeste aandacht naar uit gaat.
Maar de essentie van assetmanagement is eigenlijk iets anders.
Die vraagt het vervullen van de eigenaarsrol voor de woningen van je corporatie. Als je zelf eigenaar/bewoner bent, kijk je ook niet alleen maar naar de financiële prestaties en de vastgoedtechnische kant van je woning.
Integrale analyse vraagt integrale gereedschapskist
Als je bijvoorbeeld dakkapel wilt plaatsen of de keuken vervangen, dan kijk je naar een scala aan aspecten en die weeg je integraal: de financiën, het technische aspect, de waarde van de woning. Maar je kijkt natuurlijk ook naar wat het voor jou betekent als bewoner: gaat je tevredenheid erop vooruit? Al deze aspecten tellen mee.
Het is dus ook voor een assetmanager niet alleen een rekenkundige exercitie. Je maakt ook keuzes op basis van alle ervaring die je hebt opgedaan. Als je al onderdelen van complexen analyseert, kan het niet zo zijn dat je een gereedschapskist hebt waarin alleen maar financiële en vastgoedtechnische maatregelen zitten.
En daarom gaat de assetmanager dus ook over leefbaarheid. De gereedschapskist van de assetmanager moet dusdanig integraal zijn, dat er ook een leefbaarheidsaanpak in zit.
Kiezen voor de beste oplossing
Soms heb je een complex waarbij de verhuurbaarheid aan de magere kant is, maar zie je in je analyse niks geks qua vastgoedtechniek. Het pand is goed onderhouden, bewoners zijn daar tevreden over, de huur loopt niet uit de pas. En toch is de verhuurbaarheid laag. Dan kom je er misschien achter dat het vooral met de leefbaarheid van de buurt te maken heeft.
Als je dan alleen maar financiële instrumenten in je gereedschapskist hebt, zoals huurverlaging of nog meer investeren in het complex (de bekende gouden kranen), dan ga je slechts uit die instrumenten kiezen. Terwijl een leefbaarheidsaanpak – bijvoorbeeld de inzet van een huismeester, portiekafspraken of andere sociale maatregelen – de verhuurbaarheid in zo’n geval veel beter op peil zouden kunnen brengen.
Daarom gaat de assetmanager dus ook over leefbaarheid. Ook dat is assetmanagement: niet alleen kijken naar de financiële kant, maar ook naar maatregelen op het gebied van sociaal beheer. Ik ben heel benieuwd hoe je dat vormgeeft. Hoe zorg je ervoor dat jouw gereedschapskist gevuld is met een integraal pakket aan maatregelen?
