Corporaties staan voor een enorme maatschappelijke opgave. Er moet méér en duurzamer gebouwd worden – en dat met beperkte middelen. Hoe moeten corporaties dit aanpakken? Starten met conceptuele woningbouw is volgens Olga Görts, directeur van het Netwerk Conceptueel Bouwen, de eerste stap. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg sprak met haar over de ontwikkelingen in de conceptuele woningbouw en hoe corporaties een start kunnen maken met conceptueel bouwen.
Conceptueel bouwen: een hoognodige vernieuwing
Conceptueel bouwen is geen nieuw fenomeen, maar staat momenteel volop in de belangstelling. Door bij het bouwen van woningen gebruik te maken van gestandaardiseerde en dus herhaalbare oplossingen, aangeboden door conceptaanbieders, kunnen woningen beter, sneller en goedkoper gebouwd worden. De prijs/kwaliteitverhouding van deze woningen is dus beter. Bovendien kunnen conceptaanbieders aangeven wat de Total Costs of Ownership zijn.
Olga: “We hebben een enorme maatschappelijke opgave: er moeten heel veel woningen gebouwd worden. Dat is de reden dat er steeds meer opdrachtgevers kijken naar slimme manieren om de opgaves waarvoor we staan, te kunnen realiseren.”
De conceptuele bouw is nog volop in ontwikkeling, vertelt Olga. Veel grote en middelgrote aannemers werken al met bouwconcepten. Ook is er een grote groep nieuwkomers op de markt, waaronder modulaire bouwers en bouwers die met hun vernieuwende concepten nóg verder afstaan van de traditionele manier van bouwen. “We staan aan de vooravond van een enorm grote vernieuwing in de bouw. Die overigens ook heel hard nodig is.”
De voordelen van conceptueel bouwen kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het invullen van de opgave waar corporaties voor staan. De markt bedenkt herhaalbare oplossingen die corporaties kunnen inkopen om de portefeuille uit te breiden. Door niet zelf het wiel uit te hoeven vinden, kunnen corporaties sneller ontwikkelen. De rol van de corporatie verandert aanzienlijk: van het ontwikkelen van nieuwbouw naar het inkopen van aangeboden producten. Bovendien is conceptueel bouwen duurzamer, goedkoper en sneller. De keten is korter en de lijnen zijn korter.
De rol van de corporatie als opdrachtgever ligt niet meer in de uitvoering, maar in het vastleggen en organiseren van de kaders en randvoorwaarden. De garantie van kwaliteit en de verantwoordelijkheid ligt uiteindelijk bij de conceptaanbieder. Conceptbouwers ontzorgen corporaties op die manier en bieden dankzij de herhaalbaarheid van hun concepten meer waarde voor hetzelfde geld.
Starten met conceptueel bouwen? Breng je portefeuilleplan op orde.
Elke corporatie kan conceptueel bouwen. Maar in veel gevallen moet er eerst iets veranderen in de manier waarop je als corporatie werkt. Olga: “Wanneer je zelf gaat ontwikkelen bemoei je je vooral met de hoe-vraag. Bij conceptueel bouwen is het juist van belang dat je als corporatie de wat-vraag goed definieert. Wat wil ik toevoegen, en welke prestaties moet het vastgoed leveren? Op het moment dat je de wat-vraag beantwoord hebt, laat je de hoe-vraag aan de markt over.”
Om de wat-vraag goed te kunnen beantwoorden is het belangrijk dat het portefeuilleplan goed op orde is, stelt Olga. Daaruit volgt namelijk welke producten je als corporatie toe wilt voegen aan de voorraad. De volgende stap is om de producten te beschrijven in termen van prestaties die geleverd moeten worden. Het Netwerk Conceptueel Bouwen heeft een tool ontwikkeld die daarbij kan helpen: de Woonstandaard.
In de Woonstandaard zijn twintig veelvoorkomende product-marktcombinaties gedefinieerd, ingedeeld in type woningbouw en huurprijsklasse. De product-marktcombinaties zijn beschreven in basisprestatie-eisen en veelvoorkomende extra eisen vanuit onder andere corporatiebeleid: gebruikskwaliteit, gezondheid en comfort, technische en esthetische kwaliteit en proceskwaliteiten.
Olga legt uit dat het bij het formuleren van het programma van prestatie-eisen van belang is om de gemeente, Welstandscommissie en huurders mee te nemen om prestaties zo breed mogelijk vast te leggen. “Hoe beter je de uitvraag aan de markt stelt, hoe beter het antwoord is.”
Overtuig je collega’s: conceptueel bouwen is de toekomst
Waar begin je concreet als je als corporatie vaker concepten wilt afnemen, in plaats van woningen in eigen beheer te ontwikkelen? Volgens Olga vraagt de overgang naar conceptueel bouwen veel draagvlak binnen de corporatie. “Het is belangrijk dat er door de hele organisatie heen consensus bereikt wordt.”
Lang niet alle corporatiemedewerkers zijn direct enthousiast over conceptueel bouwen, vertelt Olga. “Bij corporaties zit vaak 100 jaar bouwervaring in bestekken opgeslagen. Daardoor bestaat de neiging om heel gedetailleerd voor te schrijven hoe er gebouwd moet worden. Dat moet je loslaten. Je moet de prestatie die geleverd moet worden helder krijgen, maar hoe dat er in de praktijk uit gaat zien aan de markt overlaten.” Dat kan best een uitdaging zijn.
Kies welke projecten geschikt zijn voor conceptuele woningbouw
Is iedereen in de organisatie overtuigd, dan is het belangrijk om goed te kijken naar de projecten van jouw corporatie. Niet elk project is conceptueel op te lossen. Olga: “Wanneer je echt maatwerk wilt, moet je het niet in een concept willen gieten – want dan gaat het mis.” Omdat concepten herhaalbare oplossingen zijn, is de flexibiliteit begrensd, legt Olga uit. “De mate van variatie kan wel van invloed zijn op de prijs.”
