2021 is een hoopvol jaar als het gaat om volkshuisvesting. Zo denkt Companen, adviesbureau voor woningmarkt en leefomgeving er in ieder geval over. Ritske Dankert van de Corporatiestrateeg sprak met algemeen directeur Bram Klouwen over hun onlangs gepubliceerde trends voor woningmarkt en leefomgeving in 2021.
Maatschappelijke oplossingen vinden op microniveau: thuis
Wonen wordt volgens Companen steeds vaker gezien als de bakermat voor maatschappelijke oplossingen.
Bram: “Wonen is heel lang een verdienmodel geweest en alleen als vastgoedontwikkeling neergezet.
In de afgelopen jaren wordt het wonen steeds vaker erkend als een brede maatschappelijke functie. Bijvoorbeeld in verkiezingsprogramma’s, maar ook bij samenwerking tussen organisaties in de praktijk.
Dat is goed, vindt Bram, want veel maatschappelijke vraagstukken spelen voornamelijk op microniveau.
En de oplossingen daarvoor kunnen dan ook juist dáár het makkelijkste gevonden worden. Bijvoorbeeld als het gaat om klimaatbestendigheid of een groeiende behoefte aan zorg aan huis doordat mensen langer thuis blijven wonen.
Een beter financieel evenwicht tussen haalbaar en betaalbaar
Companen verwacht dat de betaalbaarheid van het wonen in 2021 een prominente plek op de politieke agenda krijgt. In de nasleep van de toeslagenaffaire zal er door het nieuwe kabinet voortvarend gekeken worden naar het toeslagensysteem. Daarnaast komen er mogelijk aanpassingen in de verhuurderheffing en hypotheekrenteaftrek, die het evenwicht tussen haalbaarheid voor aanbieders en betaalbaar voor de consument zullen verbeteren.
Bram: “De betaalbaarheid is trouwens een trend waar ik nog niet heel optimistisch over ben. De portemonnee van mensen groeit jaarlijks met ongeveer 1%. Maar de woningprijzen en bouwkosten stijgen vele procenten sneller. Het evenwicht tussen wat mensen kunnen en moeten betalen raakt steeds verder uit het lood.”
Daarbij komt dat er veel meer eisen aan het wonen gesteld worden op het gebied van duurzaamheid, klimaatbestendigheid en circulariteit. “Die zijn heel nuttig, maar kunnen ook de betaalbaarheid verder onder druk zetten.”
Bram ziet gelukkig dat gemeenten en corporaties steeds meer aandacht hebben voor het zoeken naar een beter evenwicht.
Het is niet langer een voldongen feit dat woningen duurder worden omdat men meer wensen heeft. Er wordt actief gezocht naar manieren om woningen betaalbaar te houden.
Het toeslagensysteem vereenvoudigen: wie betaalt de rekening?
Dat de herziening van het toeslagensysteem zal bijdragen aan een betere balans tussen betaalbaarheid en haalbaarheid, betekent niet dat dat zonder risico’s is.
Corporaties moeten daar bedacht op zijn. Bram: “Wanneer de Rijksoverheid zo ruim binnen de marges gaat zitten dat de uitvoering altijd klopt, dan betaalt de bewoner óf de corporatie daar de rekening van.”
Omdat de huurder maar weinig rek in de portemonnee heeft, zal de prijs van de hervormingen al snel bij de corporatie komen te liggen, denkt Bram. Dat heeft als gevolg dat corporaties in de toekomst waarschijnlijk een aantal heilige huisjes omver moet gooien.
Heilige huisjes zoals al dan niet invoeren van inkomensafhankelijk hurenbeleid of tweehurenbeleid.
Door extra inkomsten te genereren via huishoudens met hogere inkomens, kunnen corporaties de betaalbaarheid garanderen voor de mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag.
Bram: “Uiteindelijk moet je als corporatie een bedrijfsmodel draaien waar je voldoende geld ophaalt om de betaalbaarheid in de toekomst te kunnen blijven garanderen.”
Weg met de domeindiscussie: zoek de randen op
Na de herziening van de Woningwet zijn veel corporaties zich weer uitsluitend met de kerntaak gaan bezighouden.
Inmiddels zit daar weer beweging in, en ook in 2021 zullen corporaties steeds actiever worden op de randen van het speelveld, verwacht Companen.
Bram: “Als samenleving heb je er baat bij dat corporaties een bredere taakopvatting hebben dan alleen vastgoed verhuren aan lage inkomens, maar ook de zorg voor de leefbaarheid, klimaat en energiebesparing.”
In veel onderzoeken is bovendien terug te zien dat de doelgroep van de woningcorporatie steeds meer uit kwetsbare mensen bestaat die extra zorg nodig hebben. Volgens Bram kan een hele strikte taakafbakening betekenen dat deze mensen tussen wal en schip vallen.
“Als corporatie ben je de enige partij die een contractrelatie heeft met deze mensen. Zeker wanneer het zorgmijders zijn. Deze bijzondere relatie met huurders geeft je een bepaalde verplichting, maar helpt ook de samenleving verder.”
Bram roept corporaties die zich in de Woningwetdiscussie hebben teruggetrokken tot hun kerntaak dan ook op om de domeindiscussie los te laten en de randen van het domein op te zoeken. “Laat zien wat je meerwaarde is voor de samenleving. De waardering vanuit de samenleving komt dan later wel.”
Een minister voor Volkshuisvesting?
Naast een herziening van het toeslagensysteem, voorziet Companen in haar trendoverzicht dat er in 2021 weer een minister van Volkshuisvesting komt.
Bram: “Er gaan geluiden op dat het Rijk meer regie moet nemen. Ik ben daar zelf huiverig voor, want dan wordt er gedacht: als het Rijk het doet, dan los je elk probleem wel op.” Bram gelooft niet dat meer overheidsbemoeienis op landelijk niveau leidt tot meer of betere oplossingen.
Juist op lokaal niveau moeten oplossingen voor de woningmarkt gevonden worden, vindt Bram. Hij ziet dat dat ook wel gebeurt: gemeenten en corporaties gaan steeds meer samen op zoek naar oplossingen voor wonen en zorg.
Bram hoopt dat een minister van Volkshuisvesting op een kaderstellende manier een verdere impuls geeft aan deze lokale samenwerkingen. Door de lokale verantwoordelijkheid vanuit rijksbeleid meer waardering te geven, zullen gemeentelijke woonvisies of woonzorgvisies meer aandacht krijgen.
Maar: wil je lokale samenwerkingen echt goed van de grond laten komen, dan is het voor gemeenten óók zaak om woonvisies op een andere manier in te vullen.
Nog veel te vaak wordt de woonvisie vooral gebruikt om de inhoudelijke koers vast te stellen.
In plaats daarvan zou de woonvisie meer moeten gaan over hoe lokale samenwerkingen in het publiek-private domein georganiseerd worden, vindt Bram. In de praktijk merkte Bram ook dat private partijen, zoals ontwikkelaars, daar behoefte aan hebben.
“Je moet je steeds afvragen: wat doe je ermee? En welke stappen gaan we nu zetten om het verder te brengen? Dat maakt zo’n lokale samenwerking in het publiek-private domein veel interessanter.”
