Corporaties zijn volop bezig met het maken van wijkplannen. De huidige ontwikkelingen maken het steeds belangrijker om integraal naar je wijken te kijken. Een wijkplan helpt je daarbij.
In dit artikel lees je alles over het belang van wijkplannen, de plek van wijkplannen in de beleidsachtbaan, met welke twee typen wijkplannen je aan de slag kunt, hoe je een afwegingskader maakt, en hoe je in twee snelle stappen tot een bruikbaar wijkplan komt.
Download dit artikel ook als e-book (PDF).
Download ook het e-book Wijkplannen Maken
Waarom wijkplannen?
Er zijn verschillende redenen waarom je als corporatie een wijkplan wilt maken. Ik noem ze hieronder.
Leefbaarheid
Met de herziening van de Woningwet in 2022 en de nieuwe landelijke koers in de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt er door de overheid op het gebied van leefbaarheid meer verwacht van corporaties.
Om te bepalen wat je als corporatie aan leefbaarheid kunt doen kijk je automatisch naar het wijkniveau. Het wijkniveau is het meest logische schaalniveau om plannen te maken in samenhang met alle onderdelen die invloed hebben op de leefbaarheid.
Leefbaarheid is niet alleen fysiek. Ook sociale leefbaarheid is het beste te bekijken op wijkniveau. Zijn er verschillende inkomensgroepen aanwezig in de wijk? En is er voldoende draagkracht om de kwetsbaarheid van de wijk te dragen?
Om te bepalen waar je extra maatregelen moet nemen op het gebied van betaalbaarheid, toewijzing, of waar je fysieke ingrepen in de wijk moet doen, moet je naar de ruimtelijke samenhang in de wijk kijken. Dan heb je een wijkplan nodig.
Ruimte voor Niet-Daeb activiteiten
De actualisatie van de Woningwet en de plannen van de landelijke overheid zorgen voor meer ruimte voor niet-Daeb activiteiten.
Dat betekent dat je als corporatie meer met bijvoorbeeld maatschappelijk vastgoed en woningen voor middeninkomens kunt doen. Op wijkniveau bekijk je dan of deze activiteiten bijdragen aan bijvoorbeeld de leefbaarheid van de wijk of de samenstelling van je eigen portefeuille.
Leg in een wijkplan vast welke voorzieningen er nodig zijn in de buurten en wijken waar je complexen staan.
Je kunt dit artikel ook als e-boek (PDF) downloaden.
Volume maken met conceptueel bouwen
Conceptueel bouwen is onontkoombaar voor corporaties
Op deze manier goedkoper bouwen lukt alleen als je grote aantallen afneemt.
Dat kun je natuurlijk samen met andere corporaties doen. Of je kijkt op gebiedsniveau naar hoe je zelf in één wijk of buurt volume kunt maken door een continue stroom van nieuwbouw en herontwikkeling te plannen.
Dankzij een wijkplan krijg je inzicht in wat er nodig is in de wijk. En in hoe je het bouwen in één keer kunt aanpakken, zodat je flink volume kunt maken.
Transitievisie Warmte
In de Transitievisie Warmte geven gemeenten aan hoe ze per wijk van het gas af gaan. En hoe de warmte in dat gebied daarna verzorgd moet worden. Inmiddels heeft elke gemeente zo’n visie. Uiterlijk in 2024 moeten gemeenten de visie verder concretiseren.
Als corporatie moet je er in het assetmanagement rekening mee houden dat je een aantal complexen in een bepaald gebied in korte tijd moet aanpassen op een nieuwe manier van verwarmen. Het maakt nogal uit of er een warmtenet in de wijk komt, of dat je bent aangewezen op verwarmen met elektriciteit.
Met een wijkplan kijk integraal naar het hele gebied en plan je ook hoe je de warmte transitie het beste aanpakt.
Bedenk ook hoe je - wanneer dat wenselijk is - samen met de netbeheerder en gemeente actief kunt sturen op het moment dat een gebied van het gas af gaat. Vanuit vastgoedperspectief kan het interessant zijn om dit eerder, of juist later te doen dan gepland.
Download dit artikel ook als e-book (PDF).
Wijkplannen en de Beleids8baan
Veel corporaties werken met de Beleidsachtbaan van Peter van Os. Welke plek hebben wijkstrategieën in dit model?
Wat is de beleidsachtbaan?
De Beleidsachtbaan (of beleids8baan) is een procesmodel voor het vormgeven en implementeren van portefeuille- en asset management. Het model is ontwikkeld door Peter van Os (2007).
De beleidsachtbaan bestaat uit 2 geschakelde beleidscycli. De ene cyclus loopt van het strategische naar het tactische niveau en terug. De andere cyclus loopt van het tactische naar het operationele niveau en terug.
De cycli raken elkaar op het tactische niveau, bij het bepalen van strategieën (het ‘labelen’) van complexen.
Je kunt dit artikel ook als e-boek (PDF) downloaden.
Het formuleren van wijkstrategieën
Zoals je kunt zien, staat het formuleren van wijkstrategieën buiten de twee cirkels van de Beleidsachtbaan. Volgens het model is dit dan ook een optionele stap. Ook zonder wijkstrategieën gaat het proces namelijk gewoon door.
Maar er kunnen wel degelijk redenen zijn om op wijkniveau te kijken en in te grijpen op het tactische niveau. In het model zie je dat de wijkstrategieën impact hebben op wat je op complexniveau doet.
Dat geldt niet alleen voor de strategieën voor bestaande complexen. Ook nieuwe projecten worden kunnen binnen een integraal wijkplan: bijvoorbeeld de bouw van nieuwe complexen én projecten op het gebied van sociaal beheer en leefbaarheid.
Lees meer over de Beleidsachtbaan op https://corporatiestrateeg.nl/corporatiebeleid/vastgoedsturing/wat-is-de-beleidsachtbaan/.
Afwegingskader voor wijkplannen
In een afwegingskader kijk je over alle wijken en gebieden heen naar je gehele bezit en bepaal je voor elk gebied op basis van een aantal onderdelen of je een uitgebreid wijkplan moet maken.
Een afwegingskader maken kan op anderhalf A4’tje.
Met een helder afwegingskader bepaal je per wijk snel of het nodig is om tijd en energie in een wijkplan te steken.
De onderdelen van het afwegingskader
Welke onderdelen relevant zijn in de keuze om een wijkplan te maken voor een specifieke wijk, verschilt per corporatie. Onderstaande onderdelen komen bij veel corporaties terug in het
