Corporaties zijn volop bezig met het maken van wijkplannen. De huidige ontwikkelingen maken het steeds belangrijker om integraal naar je wijken te kijken. Een wijkplan helpt je daarbij.
In dit artikel lees je alles over het belang van wijkplannen, de plek van wijkplannen in de beleidsachtbaan, met welke twee typen wijkplannen je aan de slag kunt, hoe je een afwegingskader maakt, en hoe je in twee snelle stappen tot een bruikbaar wijkplan komt.
Download dit artikel ook als e-book (PDF).
Download ook het e-book Wijkplannen Maken
Waarom wijkplannen?
Er zijn verschillende redenen waarom je als corporatie een wijkplan wilt maken. Ik noem ze hieronder.
Leefbaarheid
Met de herziening van de Woningwet in 2022 en de nieuwe landelijke koers in de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt er door de overheid op het gebied van leefbaarheid meer verwacht van corporaties.
Om te bepalen wat je als corporatie aan leefbaarheid kunt doen kijk je automatisch naar het wijkniveau. Het wijkniveau is het meest logische schaalniveau om plannen te maken in samenhang met alle onderdelen die invloed hebben op de leefbaarheid.
Leefbaarheid is niet alleen fysiek. Ook sociale leefbaarheid is het beste te bekijken op wijkniveau. Zijn er verschillende inkomensgroepen aanwezig in de wijk? En is er voldoende draagkracht om de kwetsbaarheid van de wijk te dragen?
Om te bepalen waar je extra maatregelen moet nemen op het gebied van betaalbaarheid, toewijzing, of waar je fysieke ingrepen in de wijk moet doen, moet je naar de ruimtelijke samenhang in de wijk kijken. Dan heb je een wijkplan nodig.
Ruimte voor Niet-Daeb activiteiten
De actualisatie van de Woningwet en de plannen van de landelijke overheid zorgen voor meer ruimte voor niet-Daeb activiteiten.
Dat betekent dat je als corporatie meer met bijvoorbeeld maatschappelijk vastgoed en woningen voor middeninkomens kunt doen. Op wijkniveau bekijk je dan of deze activiteiten bijdragen aan bijvoorbeeld de leefbaarheid van de wijk of de samenstelling van je eigen portefeuille.
Leg in een wijkplan vast welke voorzieningen er nodig zijn in de buurten en wijken waar je complexen staan.
Je kunt dit artikel ook als e-boek (PDF) downloaden.
Volume maken met conceptueel bouwen
Conceptueel bouwen: steeds meer corporaties doen het. Je koopt als het ware woningen van de plank, zoals je ook een auto aanschaft. Daarbij kun je nog een aantal extra opties kiezen om de woningen aan te laten sluiten op je wensen.
Op deze manier goedkoper bouwen lukt alleen als je grote aantallen afneemt.
Dat kun je natuurlijk samen met andere corporaties doen. Of je kijkt op gebiedsniveau naar hoe je zelf in één wijk of buurt volume kunt maken door een continue stroom van nieuwbouw en herontwikkeling te plannen.
Dankzij een wijkplan krijg je inzicht in wat er nodig is in de wijk. En in hoe je het bouwen in één keer kunt aanpakken, zodat je flink volume kunt maken.Â
Transitievisie Warmte
In de Transitievisie Warmte geven gemeenten aan hoe ze per wijk van het gas af gaan. En hoe de warmte in dat gebied daarna verzorgd moet worden. Inmiddels heeft elke gemeente zo’n visie. Uiterlijk in 2024 moeten gemeenten de visie verder concretiseren.
Als corporatie moet je er in het assetmanagement rekening mee houden dat je een aantal complexen in een bepaald gebied in korte tijd moet aanpassen op een nieuwe manier van verwarmen. Het maakt nogal uit of er een warmtenet in de wijk komt, of dat je bent aangewezen op verwarmen met elektriciteit.
Met een wijkplan kijk integraal naar het hele gebied en plan je ook hoe je de warmte transitie het beste aanpakt.
Bedenk ook hoe je - wanneer dat wenselijk is - samen met de netbeheerder en gemeente actief kunt sturen op het moment dat een gebied van het gas af gaat. Vanuit vastgoedperspectief kan het interessant zijn om dit eerder, of juist later te doen dan gepland.
Download dit artikel ook als e-book (PDF).
Wijkplannen en de Beleids8baan
Veel corporaties werken met de Beleidsachtbaan van Peter van Os. Welke plek hebben wijkstrategieën in dit model?
Wat is de beleidsachtbaan?
De Beleidsachtbaan (of beleids8baan) is een procesmodel voor het vormgeven en implementeren van portefeuille- en asset management. Het model is ontwikkeld door Peter van Os (2007).
De beleidsachtbaan bestaat uit 2 geschakelde beleidscycli. De ene cyclus loopt van het strategische naar het tactische niveau en terug. De andere cyclus loopt van het tactische naar het operationele niveau en terug.
De cycli raken elkaar op het tactische niveau, bij het bepalen van strategieën (het ‘labelen’) van complexen.
Je kunt dit artikel ook als e-boek (PDF) downloaden.
Het formuleren van wijkstrategieën
Zoals je kunt zien, staat het formuleren van wijkstrategieën buiten de twee cirkels van de Beleidsachtbaan. Volgens het model is dit dan ook een optionele stap. Ook zonder wijkstrategieën gaat het proces namelijk gewoon door.
Maar er kunnen wel degelijk redenen zijn om op wijkniveau te kijken en in te grijpen op het tactische niveau. In het model zie je dat de wijkstrategieën impact hebben op wat je op complexniveau doet.
Dat geldt niet alleen voor de strategieën voor bestaande complexen. Ook nieuwe projecten worden kunnen binnen een integraal wijkplan: bijvoorbeeld de bouw van nieuwe complexen én projecten op het gebied van sociaal beheer en leefbaarheid.
Lees meer over de Beleidsachtbaan op https://corporatiestrateeg.nl/corporatiebeleid/vastgoedsturing/wat-is-de-beleidsachtbaan/.
Afwegingskader voor wijkplannen
In een afwegingskader kijk je over alle wijken en gebieden heen naar je gehele bezit en bepaal je voor elk gebied op basis van een aantal onderdelen of je een uitgebreid wijkplan moet maken.
Een afwegingskader maken kan op anderhalf A4’tje.
Met een helder afwegingskader bepaal je per wijk snel of het nodig is om tijd en energie in een wijkplan te steken.
De onderdelen van het afwegingskader
Welke onderdelen relevant zijn in de keuze om een wijkplan te maken voor een specifieke wijk, verschilt per corporatie. Onderstaande onderdelen komen bij veel corporaties terug in het afwegingskader:
Leefbaarheid
Wanneer de leefbaarheid onder druk staat kan dit aanleiding zijn om een wijkplan te maken. Kijk hiervoor naar verschillende onderdelen van leefbaarheid, en bepaal of de actuele situatie nog voldoet aan de norm. Je kunt hierbij gebruik maken van de Leefbaarometer (zie verderop).
Veel corporatiebezit
Ook kun je een norm zetten op de mate waarin je bezit hebt in een wijk, en wellicht nog specifieker in welke mate je bezit hebt dat binnen nu en een bepaalde periode toe is aan investeringen.
Bijvoorbeeld: als je meer dan 50% van alle woningen in een wijk bezit, en de helft daarvan is in de komende 10 jaar toe aan groot onderhoud, dan is dat een goede aanleiding om een wijkplan te maken. Uiteraard is dit een voorbeeld, de percentages en tijdsperiode kun je aanpassen naar de situatie van je eigen corporatie.
Warmte transitievisie
Het feit dat een gebied van het gas af gaat (of nog niet) kan meespelen in de afweging om wel of geen wijkplan te maken.
Bijvoorbeeld: wanneer er over enkele jaren een warmtenet in de wijk wordt aangelegd zul je hoe dan ook aanpassingen aan je woningen moeten doen. Dan kan het lonen om ook andere zaken direct mee te nemen.
Prioritaire wijk voor andere betrokkenen
Als bijvoorbeeld een zorgpartij of de gemeente het een belangrijke wijk vindt om aan te werken, kan dat voor jou als corporatie al een reden zijn om je in een wijk te verdiepen. Als corporatie kan je namelijk gevraagd worden om een standpunt over de wijk in te nemen of deel te nemen aan de plannen in de wijk.
Bijvoorbeeld: de wijk is onderdeel van het Nationale Programma Leefbaarheid & Veiligheid, of wordt in de Woonvisie als aandachtswijk benoemt.
De leefbaarometer
Voor het onderdeel leefbaarheid kun je gebruikmaken van de Leefbaarometer (https://leefbaarometer.nl/). Dit is een instrument waarmee je voor elke buurt en wijk in Nederland op basis van indicatoren kunt zien hoe het met de leefbaarheid in het gebied gesteld is.
De uitkomsten zijn onder meer te zien op wijk- en buurtniveau en worden op het laagste schaalniveau getoond in grids van 100 bij 100 meter. Op basis van allerlei CBS-data wordt er een score gegeven aan verschillende onderdelen van leefbaarheid.
Je kunt dit artikel ook als e-boek (PDF) downloaden.
Gebruik de scores van je eigen wijken om te bepalen wanneer je het van belang vindt om beter naar een wijk te kijken. Moet een wijk op 2 van de 5 onderdelen een onvoldoende scoren, of vind je een slechte score op 1 bepaald onderdeel al reden genoeg om een wijkplan te maken?
Natuurlijk geeft de Leefbaarometer slechts een eerste (beperkte) indruk van de leefbaarheid. Om snel een indruk te krijgen ten behoeve van je afwegingskader is dit echter ruim voldoende.
Met de Leefbaarometer krijg je snel een indruk van de leefbaarheid in een gebied. Samen met de andere onderdelen van je afwegingskader bepaal je of je voor een wijk een plan maakt. Pas als je met dat wijkplan aan de slag gaat ga je verder verdiepen.
Beeld van de wijken
Op basis van de eerste inventarisatie op basis van het afwegingskader krijg je een beeld van de wijken. Met dat beeld kun je al in grote lijnen bepalen wat je doel met de wijk is. Wil je iets veranderen? Dan heb je waarschijnlijk een wijkplan nodig.
Ook kun je op basis van die doelen uitvogelen waarop je wilt sturen in een wijk. Want zijn die gewenste veranderingen meer op het gebied van vastgoed, bijvoorbeeld vanwege de energietransitie of andere investeringen, of op het gebied van sociaal beheer? Bijvoorbeeld omdat er veel overlast is of er te weinig voorzieningen in de wijk zijn.
De balans tussen vastgoed gerelateerde doelen en doelen op het gebied van sociaal beheer verschilt vaak per wijk. Het resultaat kan dus voor elke wijk een heel verschillend soort wijkplan zijn - met andere betrokken partijen.
Download dit artikel ook als e-book (PDF).Â
Wijkplannen maken in 2 stappen
Na het maken van het afwegingskader en het vormen van een beeld van de wijken kun je aan de slag met het maken van wijkplannen. Dat kan in 2 stappen, mits je al beschikt over een portefeuilleplan met een wensportefeuille over de hele woningvoorraad en een transformatieopgave.
Stap 1: Van portefeuilleniveau naar wijkniveau
In je portefeuilleplan heb je vaak al iets opgenomen over:
- De omvang van de voorraad
- Je huurprijsbeleid
- Het tempo van de verduurzaming
- De transformatie van woningtypen
Alle thema’s in de wensportefeuille werk je uit op wijkniveau, zodat het portefeuilleplan en het wijkplan op elkaar aansluiten en je vanuit de portefeuillesturing een kader biedt waarmee de assetmanager en gebiedsregisseur aan de slag kunnen.
Vanuit de wensportefeuille bepaal je samen met de portefeuillemanager welk deel van de opgave je in een specifieke wijk moet realiseren. Heb je bijvoorbeeld in de wensportefeuille opgenomen dat je minder flatwoningen wilt, dan kan het zijn dat je in een specifieke wijk een deel van die opgave kan worden ingevuld.
Je maakt op wijkniveau als het ware een mini wensportefeuille en een mini transformatieopgave. Dat vormt het kader voor de assetmanager of gebiedsregisseur - of wie dan ook binnen je corporatie aan de slag gaat met het sociaal beheer en het vastgoed in de wijken.
Het is niet altijd nodig om eerst het portefeuilleplan uit te werken naar het wijkniveau. Soms constateer je samen met de assetmanager en gebiedsregisseur al dat een wijk bepaalde ingrepen nodig heeft, waardoor je eerst aanpassingen in het portefeuilleplan doet en vervolgens het portefeuilleplan uitwerkt op wijkniveau.
Het resultaat van deze stap is dat je op wijkniveau een plan hebt voor de ontwikkeling van je woningvoorraad.
Stap 2: Van wijkniveau naar complex- en projectniveau
Het kader vanuit de miniwensportefeuille wordt verder uitgewerkt door de asset manager en gebieds- of wijkregisseur.
De assetmanager bekijkt de wijk voornamelijk vanuit vastgoedperspectief: wat ga je met specifieke complexen doen?
De gebieds- of wijkregisseur kijkt in de wijk naar de opgave op het gebied van sociaal beheer.
Het uitwerken van een wijkplan kent per wijk grote verschillen. Hieronder ga ik in op de onderdelen vastgoed en sociaal beheer. In elk wijkplan zullen die in een unieke mix voorkomen.
Vastgoed
Het uitwerken van het wijkplan gaat bij vastgoed vooral over het aanpakken van complexen. Het aanpakken van meerdere complexen in een buurt kun je in het wijkplan aan elkaar koppelen.
Door treintjes te maken van complexen, waarbij je bijvoorbeeld bewoners in een te renoveren complex laat doorverhuizen naar een complex dat al klaar is, optimaliseer je op gebiedsniveau in plaats van alleen op complexniveau.
Ook kijk je naar de semiopenbare ruimte rondom de complexen. Het groen en de entrees in bezit van de corporatie worden in de praktijk vaak semiopenbaar gebruikt wordt door (buurt)bewoners.
Ook kun je bekijken wat het maatschappelijke nut is van bedrijfsmatig onroerend goed (BOG), maatschappelijk onroerend goed (MOG) en zorg onroerend goed (ZOG).
Is het zinvol om deze vastgoedtypen bij te bouwen? En als je het er al hebt, wil je dat dan behouden of anders inzetten? Je kijkt daarbij dus niet alleen naar de lasten en opbrengsten van het complex zelf maar ook wat het voor de wijk oplevert.
Sociaal beheer
Vanuit het beheer kijk je naar wat er extra nodig is in de wijk. Of naar wat er anders nodig is dan wat je in reguliere processen doet. Bijvoorbeeld: extra ogen in de wijk, een andere manier van toewijzen, andere bewonersparticipatie of een ander incassoproces.
Bepaal eerst welke maatregelen je vanuit je taak als corporatie überhaupt zou willen en kunnen nemen. Vervolgens ga je voor elk van die onderdelen uitzoeken in hoeverre dat in de betreffende wijk nodig is. Zo zoek je gericht naar informatie, en voorkom je dat je een heel boekwerk aan figuren en grafieken maakt, waar je vervolgens weinig mee doet.
Het gebeurt namelijk nog weleens dat er enorme stapels data verzameld worden, die niet relevant blijken te zijn. Door een stap terug te doen en eerst te bepalen wat jouw taak als corporatie in de wijk is, heb je waarschijnlijk veel minder informatie nodig om goed naar de specifieke onderwerpen te kijken.
Aan de slag met wijkplannen
Zo ga je aan de slag met wijkplannen:
- Â Maak een afwegingskader. Zo ontdek je snel voor welke wijken je als corporatie een wijkplan wilt maken.
- Bepaal welk type wijkplan je maakt. Sluit je aan bij wat andere partijen al doen, of maak je (eerst) zelf een wijkplan?
- Voor de gekozen wijken maak je in twee stappen een wijkplan: van portefeuilleniveau naar wijkniveau en van wijkniveau naar complex- en projectniveau.
