Wat is de essentie van asset management? Dat is een belangrijke vraag die je jezelf als corporatie moet stellen wanneer je aan de slag gaat met asset management.
Download het e-boek Asset Management: essentie en snelstart.
Als je kijkt naar de manieren waarop corporaties omgaan met hun woningvoorraad, zul je merken dat er op hoofdlijnen drie verschillende perspectieven zijn.
Als eerste: het vastgoedperspectief, waarbij je kijkt naar de bouwtechnische kwaliteit van woningen. Vervolgens: het bewonersperspectief, waarbij je onder meer let op de verhuurbaarheid en gebruiksgemak. En ten slotte het financieel perspectief, waarbij je kijkt naar opbrengsten en uitgaven.
Dit zijn drie verschillende invalshoeken die binnen veel corporaties naast elkaar bestaan en nog niet altijd goed geïntegreerd zijn.
De essentie van asset management: integrale blik
Wat asset management in essentie doet, is het bij elkaar brengen van bovengenoemde drie invalshoeken. Met asset management kijk je niet alleen naar de financiën, alleen naar de bouwtechniek of alleen naar de bewoners.
Asset management bij een corporatie is een beetje vergelijkbaar met wat je doet als je zelf, als huiseigenaar, bijvoorbeeld een dakkapel op je woning wil zetten. Dan kijk je ook niet alleen naar het financiële aspect, alleen het bouwtechnische aspect of alleen naar het woongemak dat een dakkapel oplevert. Je neemt deze drie elementen samen om op basis daarvan een beslissing te nemen.
De integrale blik is ook hoe een asset manager kijkt: vanuit drie invalshoeken kom je uiteindelijk tot een integraal oordeel. Asset management is daarbij gericht op complexniveau. Op complexniveau moeten de drie invalshoeken bij elkaar komen. Zo kun je op de middellange termijn bepalen welke maatregelen voor het betreffende complex van toepassing zijn.
Management doet een stapje terug
Wanneer je aan de slag gaat met asset management, is er één iemand die integraal kijkt naar de complexen en beslissingen neemt over wat er moet gebeuren. Dat is de asset manager.
Dit heeft ook gevolgen voor andere mensen in de corporatie.
Als je iemand de rol van asset manager hebt gegeven, dan is dat degene die de beslissingen neemt op complexniveau. Stafmedewerkers, beleidsmedewerkers en leden van het MT zullen op sommige vlakken een stapje terug moeten doen.
Download het e-boek Asset Management: essentie en snelstart.
Asset management en huurbeleid
Een voorbeeld van ‘een stapje terug’ is het huurbeleid. Bij veel corporaties wordt in het huurbeleid een streefhuur vastgesteld. Dit bepaalt ook op vhe-niveau wat de uiteindelijke streefhuur wordt. Als je een asset manager hebt die de besluiten moet nemen over de woningen of complexen, dan is dat niet meer the way to go.
Managers en beleidsmakers zullen dan bij het huurbeleid een stapje terug moeten doen.
Dat stapje terug kan er in de praktijk als volgt uitzien. In je huurbeleid kun je aangeven welke huursom je over je voorraad of delen daarvan verwacht. En je kunt kaders stellen aan de argumenten waarmee de asset manager de streefhuur op complexniveau naar boven of beneden mag aanpassen.
Wil je de asset manager meegeven dat hij moet streven naar optimale verhuurbaarheid? Dan kan de asset manager bijvoorbeeld bij het ene complex de streefhuur wat verlagen en bij een ander complex de streefhuur wat verhogen, wanneer dit de verhuurbaarheid bevordert. Zolang de asset manager er maar voor zorgt dat de totale huursom aan de kaders blijft voldoen.
Als beleidsmaker of manager kun je dan in het huurbeleid alleen nog op het strategische niveau sturen. Je mag je niet meer bemoeien met de woningen. Dat is het domein van de asset manager.
Geslaagde implementatie
Wanneer is de implementatie van asset management geslaagd?
Wanneer je het voor elkaar krijgt dat enerzijds management en beleidsmakers dat stapje terug doen en er anderzijds goede strategische kaders zijn voor de asset manager.
Dan is asset management goed geïmplementeerd binnen jouw corporatie. Lees meer over assetmanagement in het e-boek Asset Management: essentie en snelstart.
