Jaarlijks wordt het sectorbeeld woningcorporaties aan de Tweede Kamer gepresenteerd. In dit rapport wordt de financiële situatie van de corporatiesector weergegeven.
Ieder jaar is het sectorbeeld weer reden voor discussie over het vermogen van de corporatiesector.
Mede daarom is dan ook belangrijk dat je als individuele corporatie goed kunt motiveren waar jouw vermogen naartoe gaat, zowel op de korte als de lange termijn.
Onderstaande stappen helpen corporaties om deze verantwoording af te kunnen leggen.
Download ons e-boek over asset management
Stap 1: Bepaal voor welke maatschappelijke opgaven jouw corporatie staat
Allereerst is het belangrijk dat je als corporatie goed kunt aangeven wat überhaupt de maatschappelijke doelen zijn die je nastreeft.
Deze maatschappelijke doelen hebben te maken met betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid.
Je geeft voor je eigen werkgebied aan waar je staat en welke prioriteiten je stelt. Hierin zijn grote verschillen zichtbaar tussen corporaties.
Zo wordt in Amsterdam sterk de nadruk gelegd op beschikbaarheid van de woningen. Logisch gezien de enorme druk op de woningmarkt daar. In andere gebieden in het land is juist betaalbaarheid de allerbelangrijkste maatschappelijke opgave.
Als het goed is heb je dit overigens al helder vastgelegd in je ondernemingsplan. Maar in de praktijk blijkt het gemiddelde ondernemingsplan niet zo eenduidig en concreet. Dan is het belangrijk om jezelf af te vragen: welke van alle doelen uit ons ondernemingsplan staat nu eigenlijk op nummer 1?
Stap 2: Bepaal hoeveel vermogen je nodig hebt in de ideale situatie
Wanneer je eenmaal bepaald hebt welke maatschappelijke doelen en opgaven je als corporatie wilt nastreven, is het belangrijk om te bepalen hoeveel vermogen je daarvoor nodig hebt. Dit bepaal je voor de lange termijn.
Nu weet je het benodigde vermogen om alle opgaven in te vullen.
Overigens is deze stap makkelijker opgeschreven dan uitgevoerd. Een goede start zou zijn om de doelen uit stap 1 te vertalen in een concreet portefeuilleplan met wensportefeuille en transformatieopgave. Wanneer je in het kader van je portefeuilleplan een variant uitwerkt waarin je alle opgaven invult, wordt het makkelijker om te bepalen hoeveel vermogen je daarvoor nodig zou hebben.
Download ons e-boek over asset management
Stap 3: Bepaal over hoeveel vermogen je als corporatie bezit
Bij het bepalen van je beschikbare vermogen, ga je in eerste instantie uit van de normen die externe toezichthouders stellen aan bijvoorbeeld de rentedekkingsgraad (ICR), solvabiliteit en loan to value (LTV).
Daarnaast heb je vaak als corporatie ook interne normen opgesteld. Het is belangrijk dat deze zelf opgestelde normen goed kunt motiveren. Zeker als ze sterk afwijken van wat de externe toezichthouders vragen.
Stap 4: Kom je te kort of heb je ‘te veel’ vermogen?
Wanneer je in beeld hebt welke doelen je wil nastreven als corporatie, wat daar voor nodig is en hoeveel vermogen je hebt, is het tijd voor de laatste stap.
Bij deze stap ga je kijken of er sprake is van een tekort aan vermogen om aan alle opgaven te voldoen of dat er sprake is van een overschot. Bij elk van deze opties horen een aantal acties die je in dat geval kunt ondernemen.
Download ons e-boek over asset management
Te weinig vermogen voor eigen werkgebied?
Is er sprake van te weinig vermogen binnen de corporatie? Dan is het wijs om een afwegingskader te maken om te bepalen wat je wel en niet gaat doen. Ga je je geld steken in betaalbaarheid, beschikbaarheid, het verhogen van de kwaliteit of de verduurzaming?
Hierin zul je keuzes moeten maken. Daarnaast kun je jezelf de vraag stellen welke andere opties er zijn om de zaken die je niet direct kunt aanpakken, alsnog te realiseren. Denk aan het aantrekken van collegiale financiering, of verkoop van bestaande woningen die wellicht niet (meer) passen bij je volkshuisvestelijke opgave.
Meer vermogen dan nodig voor eigen werkgebied?
Ook als je na het voorzien in alle maatschappelijke doelen vermogen over hebt, is het ook raadzaam om een afwegingskader voor je vermogensinzet te maken. Het overschot aan vermogen kan namelijk gebruikt worden om buiten je eigen werkgebied volkshuisvestelijke investeringen te doen.
Met een afwegingskader voor de inzet van je ‘vermogensovermaat’ ga je kijken waar je (buiten je natuurlijke werkgebied) de grootste impact kan maken met je vermogen, hoe de mogelijke investeringen aansluiten bij je eigen competenties en waarin je als corporatie het verschil kunt maken.
Bovenstaande stappen zijn belangrijk voor jouw corporatie om een goede verantwoording af te kunnen leggen aan belanghebbenden, zoals de gemeente en huurderorganisaties. Op deze manier kom je een beetje tegemoet aan de discussie die leeft in de samenleving over ‘rijke’ corporaties.
