Hoe bepaal je de kosten voor je mutatieonderhoud?
arrow_drop_up arrow_drop_down
2 juli 2019 

Hoe bepaal je de kosten voor je mutatieonderhoud?

Regelmatig krijg ik vragen van corporaties over het mutatieonderhoud aan hun woningen.

De aanleiding is meestal dat de kosten voor het mutatieonderhoud oplopen. En dat de feitelijke realisatie niet in de pas loopt met de begroting. Dat is ook vaak de aanleiding voor interne en externe toezichthouders om daar vragen bij te stellen.

In dit artikel lees je hoe je de toekomstige kosten van je mutatieonderhoud beter kunt voorspellen. En hoe je bewuster kiest om onderhoud wel/niet bij mutatie te laten uitvoeren.

Heb je je al aangemeld voor het seminar Kwaliteit en Duurzaamheid Corporatiewoningen op 12 september 2019? 

Mutatieonderhoud: wat hoort er wel en niet bij?

Mutatieonderhoud kun je – even los van formele definities – op 2 manieren bekijken. Vanuit tijdsperspectief: dan is mutatieonderhoud al het onderhoud wat je in een woning doet tussen het vertrek van de oude huurder en de komst van een nieuwe huurder.

Maar je kunt er ook wat inhoudelijker naar kijken. En dan is mutatieonderhoud alleen datgene wat je doet om de woning weer op een fatsoenlijke manier aan een nieuwe huurder te kunnen verhuren.

Vanuit de inhoudelijke blik op mutatieonderhoud zijn er een heleboel zaken die weliswaar tijdens een wisseling van huurders worden uitgevoerd, maar die niet tot het ‘mutatieonderhoud’ behoren.

Een voorbeeld is dat omvangrijkere onderhoudsklussen zoals het vervangen van keukens, badkamers en sanitair vaak worden uitgesteld totdat de woning muteert. Ook het aanbrengen van verbeteringen (zoals isolatie en zonnepanelen) behoort – vanuit de inhoudelijke definitie – niet bij het mutatieonderhoud.

Heb je je al aangemeld voor het seminar Kwaliteit en Duurzaamheid Corporatiewoningen op 12 september 2019? 

Kosten mutatieonderhoud lopen op

In theorie is het simpel. Onderhoud is het op peil houden van de woning, terwijl een verbetering tot de investeringen gerekend moet worden.

In de praktijk is het onderscheid lastiger. Een kozijn dat stuk is vervangen door een nieuwe is dus onderhoud… Maar wat als je daarmee een houten kozijn met enkel glas vervangt door een kunststof kozijn met isolerend dubbel glas? Is het dat nog altijd onderhoud? Of toch een verbetering (en dus een investering)? Of een beetje van beiden?

In de praktijk zie ik dat corporaties op verschillende manieren het onderscheid tussen onderhoud en investeringen maken. Zo ontstaan er grote verschillen tussen wat corporaties wel of niet tot het mutatieonderhoud rekenen.

Los daarvan zie je dat de mutatiekosten bij een heel aantal corporaties aan het oplopen zijn. Of dat er in de begroting van tevoren niet goed kan worden ingeschat wat de kosten van het mutatieonderhoud zullen zijn.

Een belangrijke aanleiding hiervoor is dat badkamers en keukens vaak niet meer planmatig, maar bij mutatie vervangen worden. Tenzij een keuken of badkamer echt niet meer functioneert, wordt deze dus pas bij mutatie vervangen.

Veel corporaties zijn daar 10 tot 20 jaar geleden mee begonnen. En die zien dus nu steeds vaker woningen terugkomen met oude keukens en badkamers.

Logisch dus, dat de kosten van het mutatieonderhoud oplopen als er steeds vaker grote uitgaven voor keukens en badkamers bij inbegrepen zijn.

En als het percentage mutaties met veel extra onderhoud oploopt, zul je daar ook in je meerjarenbegroting op moeten inspelen. Bijvoorbeeld door een inschatting te maken van het (oplopende?) percentage woningen dat in de komende jaren terugkomt met een oude keuken en badkamer.

Heb je je al aangemeld voor het seminar Kwaliteit en Duurzaamheid Corporatiewoningen op 12 september 2019? 

Hoe schat je de mutatiekosten beter in?

Om de mutatiekosten beter te kunnen inschatten is het van belang om je voorraad goed te kennen. Een goede registratie dus van wat er in een woning is vernieuwd, en wanneer.

En daar gaat het bij veel corporaties nog weleens mis.

Wat je vooral niet moet doen is in paniek raken en het grotere onderhoud van schrik weer planmatig te gaan doen. Dat is natuurlijk de makkelijkste weg om meer grip te krijgen op de kosten, maar het is de vraag of je huurders hierop zitten te wachten.

En er is een alternatief.

Dat begint met het maken van een goede analyse van achtereenvolgens je uitgangssituatie, de te verwachten mutatiegraad, bewonersgedrag en prijsontwikkeling in de bouw.

Een ‘conditiemeting’ voor de binnenkant

De eerste stap is om een goede analyse van je uitgangspositie te maken. Een soort conditiemeting dus, maar dan (ook) van de binnenkant van de woning. Combineer dat met de verwachte mutatiegraad en je weet hoeveel woningen je in de komende jaren terugkrijgt, en wat daarin moet gebeuren.

Je kunt zo ook gaan inschatten vanaf welk moment de oplopende mutatiekosten weer gaan stabiliseren.

De mutatiegraad inschatten

Ook de mutatiegraad is van belang. Voor je financiële sturing en asset management is het sowieso al noodzakelijk om de mutatiekansen van je woningen in beeld te hebben. Deze cijfers kun je vervolgens ook gebruik om de te verwachten mutatiekosten mede te bepalen.

Naarmate woningen vaker muteren zoel je per mutatie meestal lager kosten hebben. Want als een woning elke vijf jaar muteert hoef je daar natuurlijk niet elke vijf jaar een nieuwe keuken in te zetten (en als dat wel zo is heb je een ander probleem).

Natuurlijk zullen de totale kosten bij een hogere mutatiegraad alsnog oplopen, omdat je eenvoudigweg meer mutaties per jaar te verwerken krijgt.

Heb je je al aangemeld voor het seminar Kwaliteit en Duurzaamheid Corporatiewoningen op 12 september 2019? 

Bewonersgedrag, prijsontwikkeling in de bouw en asset management

De bewoning speelt ook een rol bij het bepalen van de mutatiekosten. Hierbij kun je bijvoorbeeld op complexniveau inschatten in welke mate de bewoning zorgt voor extra kosten.

Verder zijn ook de prijzen die aannemers hanteren van belang. Uit de praktijk van de afgelopen jaren blijkt dat het lastig te voorspellen is, wat de prijzen in de bouw gaan doen. Maar je kunt natuurlijk wel de kosten beheersen door lange termijn samenwerkingen met aannemers aan te gaan. Zo verklein je de kans dat de kosten uit de hand lopen.

Tot slot kun je als corporatie nog altijd zelf kiezen op welk niveau je het mutatieonderhoud wilt uitvoeren. Daarbij is de samenhang met je asset management van belang: welke strategie wordt er gehanteerd? Hoe lang gaat de woning nog mee? Voor welke doelgroep is de woning?

De uitkomst hiervan zal anders zijn voor een starterswoning die vooral betaalbaar moet blijven ten opzichte van een seniorenwoning die rolstoelgeschikt moet zijn.

Heb je je al aangemeld voor het seminar Kwaliteit en Duurzaamheid Corporatiewoningen op 12 september 2019? 

Met de bovenstaande ingrediënten kun je de kosten voor het mutatieonderhoud veel beter inschatten. Ook kun je zo veel beter de inhoudelijke afweging maken wat je wel en niet bij mutatie wilt gaan uitvoeren.

Bijkomend voordeel: je hoeft niet meer in paniek te raken wanneer toezichthouders vragen stellen over de oplopende kosten van je mutatieonderhoud.

Reactie plaatsen

Cookies