Bij mutaties € 50.000, € 60.000, € 70.000 of zelfs meer dan € 100.000 aan één woning uitgeven? Soms gebeurt dat bijna ongemerkt door het stapelen van dingen die je wilt aanpakken. Dat leidt vervolgens tot paniek en de (terechte) vraag of dit nou wel zo’n goed idee is.
Je kunt dit artikel (met extra aanvullingen) ook downloaden als e-boek (pdf).
Vaak hebben corporaties geen goed zicht op waar al dat geld nou precies naartoe gaat en is het lastig waar je het mee moet vergelijken. Het is namelijk bijna altijd het gevolg van een optelsom aan beslissingen die je bij mutaties moet nemen. Maar ook de gegevens die hiervoor nodig hebt, verzamel je op een verschillende manier.
Download het eboek Mutatieonderhoud: zo bepaal je de kosten.
Wat is mutatieonderhoud?
Je kunt mutatieonderhoud op twee manieren definiëren. Als tijdstip: het onderhoud dat je bij een mutatie uitvoert. Maar je kunt het ook een inhoudelijke definitie geven: het onderhoud dat je doet om een woning met dezelfde kwaliteit weer aan een volgende huurder te kunnen verhuren.
In de praktijk zie je dat er bij mutaties vaak verschillende manieren van investeren bij elkaar komen. In de eerste plaats het daadwerkelijke mutatieonderhoud volgens de inhoudelijke definitie. Vaak gaat dat om kleine dingen. Zoals het stucen van een wand of hang- en sluitwerk weer in orde maken. Allemaal zaken om de woning met goed fatsoen weer te kunnen verhuren.
Daarnaast gaat het ook vaak om naar voren gehaald of uitgesteld planmatig onderhoud. Veel corporaties kiezen ervoor om de binnenkant van een woning – de keuken, de badkamer, het toilet – niet complexgewijs te vervangen, maar te wachten tot de woning muteert. Dit zorgt mede voor de hoge bedragen bij mutaties, maar strikt genomen is dit natuurlijk geen mutatieonderhoud. Het is planmatig onderhoud uitgevoerd tijdens een mutatie.
Als derde categorie kun je investeringen doen bij een mutatie. Bijvoorbeeld investeringen in verduurzaming of levensloopgeschiktheid, waardoor de woning een andere kwaliteit krijgt.
Om een goed oordeel te kunnen vellen over het bedrag dat je in de woning steekt bij mutatie moet je bovenstaande drie onderdelen uit elkaar halen en afzonderlijk beoordelen.
Hoeveel ‘planmatig’ onderhoud verwacht je bij mutatie?
Het is van belang om vooraf vast te stellen wat je verwacht van het planmatig onderhoud dat je bij een mutatie uitvoert. Daarvoor zou je vooraf een scan moeten maken, zodat je weet wat er in de woning aan de hand is.
Bij planmatig onderhoud aan de buitenkant is dit makkelijker. Daar werk je meestal wel complexgewijs, bijvoorbeeld bij de vervanging van het dak, een nieuwe lift of het aanpakken van de gevels. Daarvoor doe je bijvoorbeeld een conditiemeting of zorg je dat je op een andere manier weet wat de kwaliteit is. Op basis daarvan weet je wat je in je begroting moet opnemen om dat onderhoud planmatig te kunnen uitvoeren.
Planmatig onderhoud aan de binnenkant van een woning is veel lastiger, omdat je daar minder goed zicht op hebt. Veel corporaties hebben geen totaalbeeld van hoe de staat is van bijvoorbeeld keukens en badkamers. Dat zul je wel moeten ontwikkelen, om beter te kunnen inschatten wat er per jaar aan financiële middelen nodig is om planmatig onderhoud bij mutaties goed te kunnen uitvoeren.
Je kunt dit artikel (met extra aanvullingen) ook downloaden als e-boek (pdf).
Eerlijke vergelijking
Als je bovenstaande in kaart hebt, kun je een eerlijke vergelijking maken tussen de kosten die je maakt om planmatig onderhoud uit te voeren bij mutaties en de kosten die je zou maken als je planmatig onderhoud complexgewijs zou aanpakken.
Wat zijn de kosten als je alle keukens in één keer zou vervangen en wat kost het om dit per woning bij een mutatie te doen?
Naar verwachting zijn de kosten bij een mutatie hoger omdat het inefficiënter is. Maar daar staat tegenover dat keukens dan misschien wel langer worden gebruikt.
Complexgewijs zou je wellicht na circa 18 jaar de keukens vervangen. Als je dat pas bij de eerste mutatie na 18 jaar doet rek je de gemiddelde leeftijd van de keukens wellicht een stuk op. Op die manier kun je ook op financieel gebied de vergelijking maken wat uiteindelijk beter is: in één keer of bij mutatie.
Zorg voor een kwaliteitskader voor investeringen
Bij investeringen in de woning is het van belang dat je een goed kwaliteitskader hebt. Een valkuil bij investeren in bestaande bouw, is dat je al snel denkt: als we nu toch bezig zijn, nemen we die dingen (en die, en die…) ook nog even mee. Zo loopt het totaalbedrag op en zou je je eigenlijk moeten afvragen of de woning het nog wel waard is om er zoveel geld in te stoppen.
Stel jezelf dus de vraag welke kwaliteitseisen je stelt aan bestaande bouw. Als je gaat verduurzamen, wil je dan ook per se alle stopcontacten vervangen? Het ziet er misschien mooier uit dan die vergeelde stopcontacten van 30 jaar geleden, maar is het ook echt nodig?
Op zo’n hele investering kost dit misschien weinig. Maar als je allerlei van dit soort keuzes maakt, dan gaat het natuurlijk wel optellen.
Hier wil je natuurlijk niet per woning over vergaderen. Met een helder kwaliteitskader weet je wat er bij investeringen in bestaande bouw bij mutatie wel de bedoeling is en wat niet.
Woonduur heeft impact op reguliere mutatiekosten
Een ander aspect waar je alvast rekening mee kunt houden in je begroting is het gedrag van bewoners en de woonduur. In een complex met een lange woonduur, kun je bij mutatie ook hogere kosten verwachten. Op die manier kun je ook de analyse maken voor het reguliere mutatieonderhoud (het hang- en sluitwerk en het stucen). En daarmee beter inschatten welke kosten je daarvoor kunt verwachten.
Door het onderscheid te maken tussen investeringen, planmatig onderhoud en regulier mutatieonderhoud, zul je minder schrikken van het totaalbedrag dat je uitgeeft bij mutaties. Bovendien ga je dan bij elk onderdeel afzonderlijk kijken of de woning het geld waard is dat je wilt investeren.
Zo kun je een betere afweging maken, maar ook een betere inschatting vooraf van de kosten die je mag verwachten bij mutatieonderhoud.
Je kunt dit artikel (met extra aanvullingen) ook downloaden als e-boek (pdf).
