Tijdens een van mijn eerste projecten ooit in de corporatiesector leerde ik dat corporaties weinig zicht hadden op de financiële stromen op complexniveau. En eigenlijk is dat vandaag de dag nog niet veel anders geworden. Ondanks alle discussies over asset management en marktwaardering. Toch is het handig om als corporatie een goed beeld te hebben van je financiën op complexniveau.
Download ons e-boek over asset management
Toen en nu: weinig bekend over financiële stromen op complexniveau
Lang geleden, toen ik nog maar net werkzaam was in de corporatiesector, werd ik gedetacheerd bij een grote corporatie. Ik mocht de beleidsmedewerker daar voor een half jaar vervangen. Eén van mijn taken was beleid maken voor een aantal ‘dilemma complexen’.
Vol goede moed ging ik aan de slag met het verzamelen van informatie over de complexen, hun bewoners en de omgeving. Uiteraard ben ik zelf in de woningen gaan kijken en ben ik met belanghebbenden in gesprek gegaan over de wijk. Hoe verhield de kwaliteit zich ten opzichte van andere complexen in de wijk? En welke ontwikkelingen, zoals sloop- en nieuwbouwprojecten, waren er gaande?
Vervolgens boog ik me over de financiën. Opvallend was dat de financiële gegevens van het complex niet of nauwelijks beschikbaar waren. Men wist natuurlijk wel wat de huurinkomsten waren, maar verder was er weinig bekend over de financiën. Onderhoudsuitgaven werden bijvoorbeeld niet op een vaste wijze aan complexen toegerekend.
Download ons e-boek over asset management
Ik was verbaasd dat men niet wist of een specifiek complex geld kostte of juist geld opleverde. Over de dilemmacomplexen was ook onduidelijk welke doelgroep er eigenlijk woonde. Waren dit mensen met lagere of hogere inkomens? Men wist het simpelweg niet.
Het zou in theorie dus zomaar kunnen zijn dat deze corporatie geld toelegde op woningen waar vooral hogere inkomens woonden.
Ik weet nog steeds niet of dat destijds het geval was.
Dit alles vond zo’n 15 jaar geleden plaats. En in 2018 zie ik nu nog steeds dat corporaties mij niet precies kunnen vertellen wat er op complexniveau financieel gezien in en uit gaat. Ook is het nog steeds vaak onduidelijk welke inkomensdoelgroep precies in welk complex woont.
Dat verbaasde mij toen al, en dat verbaast mij nu nog steeds. In de financiën op complexniveau ben ik dan ook altijd geïnteresseerd gebleven.
Financiën op complexniveau nog in kinderschoenen
Momenteel zijn we in de sector druk bezig met asset management. Dat kan helpen om meer inzicht te krijgen op complexniveau. Zaken als onderhoudskosten zijn vaak concreet toe te wijzen, maar als je kijkt naar bijvoorbeeld sociaal beheer, blijkt dat een stuk lastiger. Gebruik je een kengetal die over de gehele woningvoorraad hetzelfde is? Of kun je differentiëren en specifiek duiden welk complex meer beheer nodig heeft dan de andere?
Dit staat nog in de kinderschoenen.
Download ons e-boek over asset management
Relateer financiën op complexniveau aan je maatschappelijke opgave
Toch denk ik dat corporaties graag willen weten hoeveel er precies in en uit gaat op complexniveau
Nu is winst of verlies niet per se relevant voor een corporatie. Maar het maakt wel uit welke maatschappelijke resultaten je daarmee bereikt.
Als je bijvoorbeeld verlies maakt op een complex waar enkel scheefwoners wonen, met een inkomen van zo’n €40.000 tot €50.000 euro per jaar, is het de vraag of je heel maatschappelijk bezig bent. Dan zorg je er niet zozeer voor dat mensen betaalbaar kunnen wonen, maar dat ze nog een keer extra op vakantie kunnen.
Andersom geldt hetzelfde.
Als je veel ‘winst’ maakt op een complex, en er zijn veel bewoners die nauwelijks de huur kunnen betalen, kun je overwegen om de financiële ruimte te gebruiken om de woningen betaalbaarder te maken.
Kortom: als je de financiële stromen in kaart hebt kun je ook veel beter maatschappelijk sturen op wat je maatschappelijk presteert als corporatie.
