Elk jaar zijn er weer nieuwe bevolkingsprognoses, nieuwe economische voorspellingen en nieuwe regels die voor de corporatiesector van belang zijn. Dat betekent dat de portefeuillestrategie daar ook ieder jaar op aangepast moet worden.
Maar hoe voorkom je dat je een zigzagbeleid gaat voeren? Hoe houd je vast aan je eigen lijn, je eigen missie en visie?
Het ontwikkelen van scenario’s biedt uitkomst.
Een groot voordeel van scenarioplanning is dat je in beeld krijgt welke scenario’s zich in de toekomst mogelijk kunnen voordoen.
En na het uitvoeren van een scenarioanalyse weet je ook welke maatregelen je ‘zonder spijt’ nu al kunt nemen, en welke maatregelen je eventueel in een later stadium nog moet implementeren.
Scenarioanalyse voor je portefeuillestrategie ontwikkel je in 4 eenvoudige stappen.
Download het e-boek Asset Management: essentie en snelstart
Stap 1: Breng de ontwikkelingen in kaart
De eerste stap is het in kaart brengen van de landelijke en lokale ontwikkelingen. Hiertoe behoren ook de potentiële ontwikkelingen die misschien minder realistisch lijken (zoals bijvoorbeeld een hele sterke groei of krimp van de bevolking).
Deze mogelijke toekomstontwikkelingen in kaart brengen kun je doen langs de lijnen van drie dimensies: demografie, economie en het werkveld van de corporatiesector.
Met deze drie dimensies kun je in principe al acht theoretische scenario’s formuleren waarbij je in grote lijnen gaat kijken naar: demografie (komen er meer of minder mensen), economie (groei of krimp) en het werkveld (potentieel breder of smaller).
Eenmaal deze acht scenario’s geformuleerd? Dan kun je op hoofdlijnen al maatregelen bedenken die passen wanneer een bepaald scenario zich voordoet.
Download het e-boek Asset Management: essentie en snelstart
Stap 2: Scenario’s uitwerken
Stap twee is het uitwerken van een aantal verschillende scenario’s.
Ter referentie maak je als eerste een nul-scenario. Een nul-scenario houdt in dat je een toekomstbeeld schetst, waarbij je alleen rekening houdt met de actuele bevolkingsprognose. Alle andere factoren laat je in dit scenario zoals ze op dit moment in werkelijkheid zijn: de huidige (nul)situatie.
Vervolgens kun je een aantal alternatieve scenario’s ontwikkelen. Bijvoorbeeld een scenario waarin de economie flink groeit (en er daardoor minder lage inkomensgroepen te huisvesten zijn). Of een scenario waarin het potentiele werkveld van corporaties (weer) veel breder wordt.
Voor ieder scenario werk je dan ook uit welke maatregelen je in je woningvoorraad gaat nemen. Ga je verkopen? Ga je nieuwbouwen? Of ga je meer investeren in de kwaliteit van de woningen? Dit zijn slechts enkele voorbeelden.
Download het e-boek Asset Management: essentie en snelstart
Stap 3: Waarschijnlijke scenario’s en risicoloze maatregelen bepalen
De volgende stap is het trekken van conclusies over het realiteitsgehalte van de scenario’s en de beleidsmaatregelen die je het beste kunt nemen.
Dit is een continu proces.
Kijk regelmatig hoe realistisch elk scenario is, en welke scenario’s het meest voor de hand liggen. Door nieuwe ontwikkelingen kan de kans dat een scenario wel of niet uitkomt veranderen.
Door goed te monitoren kun je tijdig kiezen om je beleidsmaatregelen op een ander scenario af te stemmen.
Daarnaast kun je gaan kijken welke beleidsmaatregelen je in veel scenario’s neemt. Met andere woorden: wat zijn de maatregelen die je eigenlijk altijd wilt uitvoeren, onafhankelijk van de vraag welk scenario werkelijkheid wordt?
Maatregelen die in alle (of veel) scenario’s een positieve impact hebben kun je ‘zonder spijt’ meteen gaan implementeren.
De maatregelen die erg afhankelijk zijn van onzekere toekomstige ontwikkelingen, stel je (waar mogelijk) zo lang mogelijk uit. Dit zijn bijvoorbeeld maatregelen die in het ene scenario een positieve impact hebben, en in een andere scenario juist een negatieve impact. Voordat je een van deze maatregelen gaat nemen, wil je zeker(der) weten welke van deze twee scenario’s het gaat worden.
Op deze manier ontstaat een prioritering van maatregelen die je binnen je portefeuille strategie kunt nemen.
Download het e-boek Asset Management: essentie en snelstart
Stap 4: De scenariowerkwijze verwerken in de jaarcyclus
De vierde en laatste stap is om het werken met scenario’s te integreren in de jaarcyclus van je corporatie.
Op het moment dat je je portefeuille- en asset management goed in de jaarcyclus van je corporatie hebt verankerd, is het nog maar een kleine stap om daar scenarioplanning aan toe te voegen.
Je kijkt dan jaarlijks hoe groot de kans is dat een bepaald scenario werkelijkheid wordt. Ook kijk je jaarlijks naar nieuwe ontwikkelingen en de impact daarvan op de scenario’s. Wellicht kun je daardoor extra scenario’s toevoegen. Vervolgens kijk je ook of de maatregelen bij elk scenario nog passend zijn.
Het doel daarvan?
Om jaarlijks te kijken of je prioriteitenlijstje van maatregelen dat je in stap 3 hebt ontwikkeld nog de juiste prioriteiten bevat.
Aan de hand van bovenstaande stappen kan je met scenarioplanning een veel robuuster portefeuille- en asset management realiseren. Je voert geen jaarlijks wijzigend zigzagbeleid meer. In plaats daarvan werk je gestaag door aan maatregelen die in (bijna) alle scenario’s positief uitpakken.
Download het e-boek Asset Management: essentie en snelstart
