Heb je als beleidsmedewerker portefeuillebeleid te maken met een of meer collega’s die zich met het asset management bezighouden? Dan kun je je soms in elkaars vaarwater begeven.
Om de verantwoordelijkheden van beiden tot hun recht te laten komen is een heldere afbakening van portefeuillesturing en asset management nodig. Maar waar trek je de grens? En hoe werk je daar in de praktijk dan mee?
Download het e-boek Asset Management: essentie en snelstart.
De grens tussen portefeuillesturing en assetmanagement
Beslissingen op complexniveau horen in principe bij de verantwoordelijkheid van de asset manager. Beslissingen over bijvoorbeeld doorexploiteren, verhoging van de huurprijs in een woningcomplex of het nemen van energiemaatregelen, worden indien mogelijk door de asset manager genomen.
Als beleidsmedewerker portefeuillebeleid ben je verantwoordelijk voor het beantwoorden van beleidsvragen op strategisch niveau. Hoeveel eengezinswoningen wil je als corporatie over 10 jaar in je portefeuille? En welke ambities zijn er op corporatieniveau, als het gaat om energiebesparing?
Waar komen portefeuillesturing en asset management bij elkaar?
Als beleidsmedewerker portefeuillebeleid ben je dus verantwoordelijk bent voor het stellen van kaders op portefeuilleniveau.
En je zult ervoor moeten zorgen dat deze kaders bij de asset manager terecht komen.
Als beleidsmedewerker portefeuillebeleid ga je dan ook regelmatig in gesprek met de asset manager over (de interpretatie van) de kaders op portefeuilleniveau. In deze gesprekken ga je steeds heen en weer tussen complex- en portefeuilleniveau.
Download het e-boek Asset Management: essentie en snelstart.
Toetsing van besluiten op complexniveau
De asset managers gaan vervolgens binnen de gestelde kaders met hun eigen complexen aan de slag. Mag je je als beleidsmedewerker portefeuillesturing daar dan helemaal niet meer mee bemoeien?
Ja en nee.
Als de optelsom van alle beslissingen op complexniveau niet rijmt met wat je binnen de portefeuillesturing hebt bedacht, heb jij een probleem.
Ofwel de kaders zijn niet duidelijk genoeg gesteld, ofwel de asset managers hebben zich simpelweg niet aan deze kaders gehouden. Of het blijkt dat je met je bestaande vastgoed de portefeuillestrategie niet of nauwelijks kunt uitvoeren.
Als een van bovenstaande scenario’s van toepassing is, is ingrijpen vereist.
Zowel voor- als achteraf zul je als beleidsmedewerker portefeuillebeleid en asset manager met elkaar in gesprek moeten gaan. Alleen zo kun je goed de effecten van de beslissingen op complexniveau meten aan de kaders op portefeuilleniveau.
Heldere kaders stellen voor asset management
Hoe zorg je er als beleidsmedewerker portefeuillebeleid voor dat de kaders op portefeuilleniveau dusdanig helder zijn, dat asset managers hier ook echt mee uit de voeten kunnen?
Hierbij zijn twee dingen van belang.
Hou het simpel
In de eerste plaats is het belangrijk om de kaders simpel te houden. Probeer niet op te veel aspecten tegelijk te sturen. Dit voorkomt dat er conflicten ontstaan tussen bijvoorbeeld sturing op huurprijsklassen en sturing op energie-index klassen. Zo kunnen de asset managers beter uit de voeten met de kaders op portefeuilleniveau.
Denk aan deelportefeuilles
Wanneer je meerdere asset managers hebt binnen jouw corporatie, is het belangrijk om kaders te formuleren op het niveau van de deelportefeuille van elke asset manager. Zo zorg je ervoor dat voor elke asset manager zijn of haar eigen kaders duidelijk zijn.
Stel, je wilt over je hele woningvoorraad 100 eengezinswoningen slopen, maar je geeft niet aan hoe je dit wilt verdelen over de verschillende deelportefeuilles. Dan moeten de assetmanagers er onderling uit zien te komen. Dan is de kans op ‘koehandel’ groot, terwijl je in eerste instantie liever een besluit wilt nemen op basis van volkshuisvestelijke argumenten.
Zorg als portefeuillestuurder dus voor simpele, haalbare kaders waarin elke asset manager zijn of haar eigen verantwoordelijkheid kan nemen.
Download het e-boek Asset Management: essentie en snelstart.
