Maximaal investeren binnen de financiële mogelijkheden (interview met Judith van der Bijl van Eigen Haard)
Maximaal investeren binnen de financiële mogelijkheden (interview met Judith van der Bijl van Eigen Haard)
Er is op financieel gebied nogal wat aan de hand in corporatieland. Niet alleen wordt de verhuurdersheffing afgeschaft, maar ook stijgen de bouwkosten en de inflatie in een ongekend tempo. Hoe zorg je dat je financiële sturing tegen een stootje kan? Eigen Haard streeft ernaar om maximaal te blijven investeren. Daarvoor is het noodzakelijk om steeds een goed beeld te hebben van de financiële mogelijkheden.
Judith van der Bijl is manager Business & Project Control bij Eigen Haard. Ritske Dankert sprak met haar over financiële sturing en de impact van de actuele ontwikkelingen daarop.
Gecontroleerd remmen
Eigen Haard was – zoals veel corporaties - gewend om te sturen op de maximale loan to value. ‘We zetten zoveel mogelijk op onze volkshuisvestelijke doelstellingen in, maar wel binnen de norm van de loan to value,’ vertelt Judith. ‘Daarvoor keken we uitgebreid naar alle risico’s en hoe we op tijd konden afremmen als we de maximale loan to value benaderden.’
Judith vertelt dat ze bij Eigen Haard in kaart hadden gebracht op welke kasstromen je zou kunnen afremmen, indien nodig. ‘Je wilt gecontroleerd kunnen remmen en niet opeens vol op de rem moeten staan en al je nieuwbouwprojecten staken.’ Sowieso zit daar een forse vertraging in door lopende verplichtingen. ‘Voordat afremmen op nieuwbouw effectief wordt, ben je 1,5 tot 2 jaar verder.’
Bij renovatie zijn de doorlooptijden doorgaans wat korter. ‘Als je daar maatregelen neemt, zijn die misschien wel binnen een jaar actief,’ zegt Judith. Andere opties zijn bezit verkopen, je onderhoud uitstellen of je streefhuren verhogen. ‘Geen wenselijke maatregelen, maar het kán wel als het echt moet.’
Verhuurdersheffing
De afgelopen jaren heeft Eigen Haard een investeringsprogramma ingerekend in haar meerjarenbegroting waarbij zij in de loop van de tweede beleidsperiode de grens van de maximale loan to value overschreden. ‘Dat was in het kader van de politieke discussie,’ vertelt Judith. ‘We wilden aan de buitenwereld laten zien dat de investeringsopgave groter was dan de beschikbare middelen en dat de afschaffing van de verhuurdersheffing noodzakelijk is.
In de komende jaren wordt een meerjarenbegroting opgesteld die in ieder geval de komende 10 jaar binnen de interne grenzen van Eigen Haard en daarmee ook binnen de grenzen van de toezichthouder blijft. ‘We zijn nu volop bezig om de begroting anders in te richten,’ zegt Judith. ‘Met de afschaffing van de verhuurdersheffing zagen we de beleidswaarde van ons bezit zodanig toenemen dat niet langer de loan to value beperkend was voor onze investeringsambities, maar de wettelijke maximale grens van het geborgd leenplafond van 3,5 miljard.’
Maximale leenplafond
Eigen Haard hanteert daarbij dezelfde systematiek als voorheen, maar nu gericht op het maximale leenplafond. Judith: ‘We kijken niet meer alleen meer naar onrendabele toppen, maar ook naar financieringsbehoefte. Hoe groot is de financieringsbehoefte van de exploitatie van ons bezit, maar ook van de nieuwbouw, de renovatie en de verduurzaming.’
Eigen Haard vindt beschikbaarheid, betaalbaarheid, de kwaliteit van de voorraad en verduurzaming heel belangrijk. ‘De komende wordt de investeringsruimte grotendeels benut, waarna richting de tweede beleidsperiode de nieuwbouwproductie wordt afgeschaald en het aantal verkopen wordt opgeschaald. Dus eerst vol inzetten en onze financieringsbehoefte afbuigen naarmate we dichter bij de grens komen.’
Risico’s inventariseren
Daar komt ook een uitgebreide risico-inventarisatie bij kijken. Judith vertelt dat ze de recente risicorapportages erbij gepakt hebben. ‘Welke risico’s staan daar nu in? Welke hebben te maken met je eigen ambitie en welke zijn niet door ons beheersbaar en komen van buiten?’
Eigen Haard heeft met name de risico’s die van buiten komen uitgewerkt. ‘Die hebben we gekwantificeerd en we hebben gekeken naar de kans dat dit risico zich voordoet. Vervolgens hebben we gekeken hoe groot de risicobuffer moet zijn om binnen het maximale leenplafond te blijven.’ Deze risicobuffer is verdeeld in 3 onderdelen: de resterende opgave, de onbekende risico’s en de risico’s die te verwachten zijn.
Eigen Haard kiest ervoor om geen buffer aan te houden voor de resterende opgave nadat het maximale leenplafond is bereikt. Immers hoe groter de risicobuffer hoe groter je resterende opgave blijft. ‘Dat is een rekensom waar je niet uitkomt.’
Judith noemt wat betreft de onbekende risico’s voorbeelden uit het verleden. ‘Asbest was zo’n onbekend risico, of bijvoorbeeld de loden leidingen.’ Voor onbekende risico’s heeft Eigen Haard een vast bedrag gereserveerd.
De te verwachten risico’s hebben Judith en haar collega’s in kaart gebracht, gekwantificeerd en er een risicopercentage aan toegekend. ‘Vervolgens hebben we daar een aantal scenario’s op losgelaten en gekeken of de buffer dan voldoende zou zijn.’ Voorbeelden van te verwachten risico’s zijn het verplicht versnellen van de verduurzamingsopgave, de bouwkostenstijging boven wat je al had ingerekend en de inflatie, die boven de huurverhoging uit stijgt.
Uiteindelijk kwam Eigen Haard zo uit op een risicobuffer van 400 miljoen. Rekening houdend met het de maximale obligolening van iets meer 90 miljoen richten wij ons op een interne norm wat betreft het geborgde financieringsplafond van 3 miljard,’ zegt Judith. Anders gezegd: het maximaal geborgd schuldplafond moet in de nieuwe meerjarenbegroting van Eigen Haard de komende 10 jaar onder de interne norm van 3 miljard blijven.
Operationele kasstroom
Om continuïteit te kunnen garanderen als corporatie, streeft Eigen Haard naar een bestaande voorraad die met de operationele kasstroom in stand kan worden gehouden. Judith: ‘We streven ernaar vanaf 2026 met de bestaande voorraad kasstroomneutraal zijn. Dan willen wij dus niet meer lenen voor onze bestaande voorraad.’
Dat betekent dus dat de huren voldoende moeten opbrengen om woningen duurzaam te kunnen blijven verhuren. Over wat je daar precies onder verstaat, wordt binnen Eigen Haard op dit moment nog gediscussieerd. Judith noemt als voorbeeld de huurverlaging die in de landelijke prestatieafspraken staat. ‘Uiteindelijk moet je dat binnen je bestaande kasstroom gaan opvangen. De vraag is of je dat meteen moet, of anders op welke termijn.’
Een andere discussie is of de verduurzamingsopgave binnen de operationele kasstroom gedaan zou moeten worden. ‘Vind je dat dit valt onder het functioneel in stand houden van je woningen, of zie je die opgave als iets uitzonderlijks?’ licht Judith toe. ‘Er zijn mensen die zeggen: ja, dit is een bijzondere situatie, daar mag je voor lenen. En er zijn mensen die zeggen: nee, na de verduurzamingsopgave komt er vast weer een andere opgave.’
Een ander voorbeeld betreft de verkoopopbrengst uit de bestaande voorraad. Mag je die meetellen in je operationele kasstroom? ‘Dit zijn allemaal nuances waar we nu over aan het nadenken zijn.’
Continuïteit
Om continuïteit op de langere termijn te garanderen, heeft Eigen Haard een meerjarenbegroting gemaakt voor de bestaande voorraad. ‘We hebben naar ons investeringsprogramma gekeken. Alle investeringen in de bestaande voorraad lieten we erin staan en de investeringen in de nieuwbouw haalden we eruit,’ legt Judith uit. ‘Dan moet je bijvoorbeeld nog wel de keuze maken wat je doet met sloop en vervangende nieuwbouw. En zo bepaal je hoe groot de financieringsbehoefte is van je bestaande voorraad en hoe je daar de komende jaren op bij wilt sturen.’
Meerjarenbegroting 2023
Eigen Haard heeft de afgelopen maanden een tussenstap gezet. We hebben een nulscenario gemaakt vooruitlopend op de meerjarenbegroting 2023. We wilden eerst de effecten van de bouwkostenstijgingen, het gematigde huurbeleid, de inflatie en de afschaffing van de verhuurderheffing op de lopende begroting 2022 in kaart brengen. Voor de toekomstige investeringen die al waren ingerekend, gaat Eigen Haard ervan uit dat die fors hoger uitvallen. ‘En dat heeft consequenties voor het budget dat voor de komende jaren overblijft om extra te investeren.’
Zoals veel corporaties rekent ook Eigen Haard veel verschillende scenario’s door voor de meerjarenbegroting. ‘Het belang daarvan neemt alleen maar toe. Je kunt zoveel variaties bedenken op wat er in de komende jaren gaat gebeuren. Wij vinden het heel belangrijk om niet tot stilstand te komen. Er is een enorme vraag naar woningen, verduurzaming is nog belangrijker geworden en ook investeren in betaalbaarheid is essentieel.’
Om te kunnen blijven investeren in zaken als nieuwbouw en verduurzaming, en tegelijkertijd in control te blijven is het wel van belang om de verschillende scenario’s in kaart te hebben. Judith: ‘Juist door goed te weten waar je grenzen liggen kun je maximaal investeren.’
