Met een woningportefeuille bestaande uit 26.000 woningen, verspreid over heel Nederland, is het voor woningcorporatie Mooiland een ingewikkelde taak om heldere keuzes te maken binnen het asset management.
Uit het jaarlijkse onderzoek van De Corporatiestrateeg over de ontwikkeling van portefeuille- en assetmanagement bij corporaties komt Mooiland als een van de verst ontwikkelde corporaties naar voren. Alle reden dus om met assetmanager Jelle Kroondijk in gesprek te gaan over de aanpak van Mooiland.
Download hier het gratis e-boek over asset management
Zoek weerstand op
Wanneer Jelle gevraagd wordt welk project bij Mooiland de afgelopen tijd met succes werd afgerond, noemt hij direct de investeringsbegroting voor het komende jaar. De uitkomst van dit traject was namelijk een helder, goed te bevatten verhaal, op basis waarvan de directie goed afgewogen besluiten kon nemen.
Dat mooie resultaat is mede te danken aan een traject waarin directie, asset managers, maar ook de afdelingen Vastgoed en Wonen nauw samenwerkten. Collega’s voelden zich vrij om hun kennis en meningen te delen. “Dat heeft geresulteerd in een goed proces én een goed besluit,” stelt Jelle.
Ook wanneer er dingen niet goed gingen, werd daar iets van gezegd, ook al was men al ver in het proces. Zo bleek dat er bij het selecteren van complexen voor grootschalig onderhoud een vertrekpunt bepaald was op basis van ongeschikte data. De asset managers werden hiervan bewust gemaakt door collega’s en zo kon er gebruik gemaakt worden van betere data.
Dat leidde tot scherpere keuzes.
Jelle stelt niet voor niets dat het belangrijk is om als assetmanager makkelijk benaderbaar te zijn. Opmerkingen van collega’s moeten goed worden uitgezocht om zekerheid te krijgen, vindt hij. Dat betekent dat het proces soms stilgelegd moet worden en dus langzamer verloopt. Maar dat leidt uiteindelijk wel tot hogere kwaliteit.
Jelle: “Je moet de weerstand opzoeken. Als je geen weerstand hebt, kan het zijn dat je een geniaal idee hebt – maar de kans is ook groot dat mensen zich nog onbewust zijn van waar je mee bezig bent, of onbewust zijn van de weerstand die ze eigenlijk wel hebben.”
Download hier het gratis e-boek over asset management
Maatschappelijk en financieel rendement afwegen
Corporaties vinden het lastig om bij het maken van beslissingen het maatschappelijk en financieel rendement tegen elkaar af te wegen. Ook bij Mooiland zijn de asset managers continu op zoek naar de balans tussen de maatschappelijke doelen en de gedachte dat je een euro maar één keer uitgegeven kunnen worden, vertelt Jelle.
Bij Mooiland hebben de assetmanagers een belangrijke rol bij het maken van zulke afwegingen. Een voorbeeld is de afweging over investeringen in op termijn te verkopen woningen. Jelle noemt een cases waarbij de renovatie van zulke woningen €60.000 tot €70.000 per woning zou gaan kosten.
Moet je zulke bedragen nog wel willen investeren in woningen die je op termijn wilt afstoten?
Hierover waren binnen de organisaties veel verschillende meningen en invalshoeken. Zowel vanuit maatschappelijk als op financieel gebied. Jelle ziet het, samen met de andere assetmanagers, als zijn rol om deze posities samen te brengen, de afwegingen helder te formuleren en waar mogelijk een gulden middenweg te bieden.
De gulden middenweg was in dit geval een iets minder ambitieus renovatiepakket. Zo lag de prioriteit bij aanpassingen die de huurder waardeert, en werden er geen onverantwoord hoge bedragen geïnvesteerd.
Download hier het gratis e-boek over asset management
Omgaan met een verspreid werkgebied
Het zeer verspreide werkgebied van Mooiland vereist een goede samenwerking tussen de verschillende afdelingen en gebieden. Zo moet er over het hele werkgebied een goede afstemming zijn over hoe er met bepaalde vraagstukken omgegaan wordt.
Op die manier kan er een zo consistent mogelijk beleid gevoerd worden, waarbij huurders van Mooiland in elke plaats hetzelfde kunnen verwachten en ervaren.
In zo’n groot werkgebied is het voor de asset managers ook niet altijd makkelijk om op complexniveau een helder beeld van het financieel en maatschappelijk rendement te hebben.
De asset managers werken daarom bijvoorbeeld samen met gebiedsregisseurs. Deze vullen het maatschappelijke deel verder in, zodat de asset managers bij het maken van afwegingen verder kunnen kijken dan alleen het financieel rendement.
Daarnaast houdt Mooiland focus door het werkgebied te verdelen onder de 4 asset managers van Mooiland. Per gebied wordt regelmatig een overleg gehouden met alle betrokken collega’s.
Deze bijeenkomsten gaan niet altijd direct over de taken van de asset managers, maar functioneren ook als podium om onderbelichte zaken onder de aandacht te brengen. Er wordt bijvoorbeeld gesproken over het onderhoud van een complex.
Download hier het gratis e-boek over asset management
Complexsessies: eens per jaar of nog vaker?
Vanuit het assetmanagement van Mooiland worden jaarlijks complexsessies georganiseerd. De bedoeling is om dit in de toekomst nog frequenter te doen en zo de beleidsachtbaan nog dynamischer te geven, vertelt Jelle.
Tijdens de complexsessie komt iedereen – de asset managers, mensen vanuit het planmatig onderhoud, maar ook woonconsulenten – van een bepaald gebied samen om de complexen integraal te bespreken. De input vanuit de complexsessies wordt vervolgens gebruikt voor meerjarenplanningen en begrotingen.
Download hier het gratis e-boek over asset management
Seminar Portefeuille- & Asset Management
Jaarlijks organiseert De Corporatiestrateeg een seminar over de laatste ontwikkelingen op het gebied van portefeuille- en assetmanagement. Ben je er bij het komende seminar ook bij? Je vindt alle informatie op https://corporatiestrateeg.nl/jaarcongres-portefeuille-asset-management/.
