Zorgen voor betaalbare woningen is de nummer 1 bestaansreden voor woningcorporaties.
Bram Klouwen (algemeen directeur van Companen) is in zijn dagelijks werk dagelijks met het thema betaalbaarheid bezig, bij gemeenten en woningcorporaties. Hij werkt onder meer aan woonvisies, ondernemingsbeleid, strategisch voorraadbeleid en huurbeleid. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg ging met hem in gesprek over de betaalbaarheid van het wonen.
Betaalbaarheid van het wonen komt volgens Bram op verschillende manieren steeds weer terug als actueel thema: “Ik merk dat vanuit verschillende invalshoeken betaalbaarheid de rode draad blijft in de actualiteit. Toen ik in 1995 begon met werken was de eerste klus die ik deed bij de gemeente Alkmaar bij een woonlastenfonds. Dat vraagstuk blijft gewoon actueel omdat er altijd mensen blijven met een laag inkomen die je een goed huis wilt geven.
De politieke kijk op betaalbaarheid
En een goed huis kost geld. Maar kan je dat ook betalen? Bram: “In onze samenleving is er een continue factor en dat is dat de betaalbaarheid altijd onder druk staat voor de mensen met 30 tot 40 procent van de laagste inkomens.”
In de afgelopen jaren is er wel het een en ander veranderd volgens Bram, met name hoe de politiek omgaat met betaalbaarheid. “Waar op lokaal niveau veel betrokkenheid is rond het thema betaalbaarheid, wordt op nationaal niveau betaalbaarheid vaak niet voldoende gezien, in ieder geval steeds minder.”
De landelijke politiek gaat ervan uit dat mensen zelf de juiste keuzes maken. Op nationaal niveau zou er daarbij meer aandacht mogen zijn voor betaalbaarheid.
Verantwoordelijkheid van corporaties
Betaalbaarheid is hét bestaansrecht van corporaties. Dat is volgens Bram dan ook de belangrijkste reden is om als corporatie volop met dit thema aan de slag te gaan.
Bram: “Je bent er voor de mensen die zelfstandig geen volledig huis kunnen betalen. We hebben er in Nederland voor gekozen hoge kwaliteitseisen aan woningen te stellen, en dat heeft zijn prijs. En die prijs kun je niet afwentelen op de mensen met de laagste inkomens. Ook al zou je dat bedrijfseconomisch misschien wel willen.”
Als corporatie blijf je gewoon verantwoordelijk voor een huurprijs die eigenlijk onder de waarde van de woning ligt. Dat is nodig om ook de mensen met de laagste inkomens een huis te kunnen bieden dat zij kunnen betalen.
En dat is niet het enige volgens Bram. Betaalbare woonruimte bepaalt mede of men volwaardig mee kan doen in de samenleving. “Het is niet alleen het betalen van die woning, maar ook of je een plek kan krijgen in de samenleving. Of je nog geld overhoudt om je kinderen mee laten doen bij een vereniging. En voldoende overhouden om zelf goed in je levensonderhoud te kunnen voorzien.”
Betaalbaarheid van het wonen raakt mensen veel breder dan alleen maar dat huis.
Actief werken aan betaalbaar wonen
Gelukkig ziet Bram dat veel corporaties actief bezig zijn met het thema betaalbaarheid.
“Ik ken meerdere corporaties die de normen van Nibud als vertrekpunt nemen en dan gaan kijken, wat betekent dat voor mijn huurbeleid. Dus vanuit daar kijken wat kan ik maximaal aan huur vragen en daar de huurprijs op baseren.”
Deze corporaties stellen vragen als: Wat kunnen mensen betalen? Wat krijgen ze vanuit de huurtoeslag? Waar zitten hun betaalrisico’s? En wat betekent dat dan uiteindelijk voor de prijzen die ik als verhuurder aan mijn huurder kan vragen?
Laat het prijs-kwaliteit denken los
Ondanks de goede voorbeelden, zijn er ook veel corporaties die bij het bepalen van de huurprijzen de prijs-kwaliteitverhouding vooropzetten.
Bram denkt dat dit ook anders kan: “Je vertrekpunt zou moeten zijn wat je huurder kan betalen. De relatie tussen prijs en kwaliteit vind je vervolgens op een lager prijsniveau. Dus je kan ook zeggen: op basis van de kwaliteit zou is die woning misschien wellicht 800 euro waard, maar ik verhuur hem voor 600 euro.”
Verduurzaming en betaalbaarheid
De nummer één tip die Bram aan corporaties geeft is om altijd vanuit de huurder te blijven redeneren. “En dat geldt dus ook bij maatregelen als het gaat om verduurzaming.”
Je moet als corporatie nu eenmaal werken aan de verduurzaming van je woningen, maar je moet ook accepteren dat je huurders dat niet allemaal kunnen betalen.
