Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, ging in gesprek met Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg over de betaalbaarheid van het wonen. Boelhouwer ziet dat met name mensen uit de lagere en midden inkomensgroepen steeds meer moeite hebben met het vinden van een betaalbare woning.
Grote verschillen in betaalbaarheid voor kopers en huurders
“Je ziet enorme verschillen, met name tussen koop en huur”, vertelt Peter Boelhouwer. “In de koopsector zijn de woonquotes (het percentage van het inkomen dat aan de woonlasten besteed wordt) de afgelopen jaren behoorlijk gedaald. Voornamelijk bij mensen die in het verleden al een woning gekocht hebben. Als je daarentegen nu voor het eerst moet gaan kopen, zijn de quotes behoorlijk hoog.”
In de koopsector stellen de hypotheekverstrekkers een duidelijke norm. De LTI (loan to income) is wettelijk vastgelegd. “Je mag niet meer lenen dan een bepaald percentage van je inkomen. Wat je dan in de praktijk ziet, zeker bij jongeren, is dat ze na een paar jaar al op lage quotes zitten. Want jongeren hebben vaak te maken met loonsverhogingen, die groeien in hun carrière”, aldus Peter.
Kopers hebben dus meestal te maken met lage woonquotes. Dat zie je ook in de particuliere huursector, met name in de schaarstegebieden. “Daar eisen verhuurders dat het bruto inkomen van de huurder drie tot viermaal zo hoog is als de maandhuur.
Daardoor ontstaan lage woonquotes, maar veel mensen hebben een te laag inkomen om in aanmerking te komen voor zo’n huurwoning.”
Inkomens onder modaal komen vaker in betaalbaarheidsproblemen
Peter Boelhouwer meent dat hierdoor vooral bij de middeninkomens een groot probleem ontstaat. Dat komt onder andere doordat in de normering onvoldoende rekening gehouden wordt met de samenstelling van het huishouden.
Het maakt een groot verschil of je in je eentje moet rondkomen van een inkomen of met een groot gezin.
De corporatiesector houdt nauwelijks rekening met de samenstelling van het huishouden. Er is een inkomensgrens voor de sociale huursector van €38.035 (in 2019) en daar laten ze het bij. “Onderzoek heeft laten zien dat er een enorme differentiatie zit in de betaalbaarheid van woningen voor de verschillende huishoudens”, meent Peter.
“Voor een groot gezin dat net boven de inkomensgrens zit is wonen in een particuliere huurwoning of koopwoning gewoon onbetaalbaar.”
Bij de huurtoeslag wordt gedeeltelijk rekening gehouden met de gezinssamenstelling, maar dit is nog lang niet voldoende. Peter stelt hierover: “Eigenlijk zouden we onderscheid moeten maken in betaalkracht, zoals dit door het NIBUD berekend wordt. Die betaalkracht is afhankelijk van het aantal personen dat van het inkomen moet leven. Met name bij de middeninkomens, bij gezinnen met kinderen, gaat dit mis. Die vallen tussen alle regelingen in.”
Betaalbaarheid in de huursector
In de particuliere huursector betaal je, met name in de schaarstegebieden, de hoofdprijs. Veel particuliere huurders zijn een groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten.
Peter Boelhouwer: “In de sociale huursector is het ook behoorlijk opgelopen. In de laatste vier à vijf jaar lagen de woonquotes daar rond de 26%. Het was zo dat de inkomens daalden, maar de huren op jaarbasis rond de 4% stegen. Gelukkig is dat de laatste twee jaar niet meer zo.”
Inmiddels is er nu een betaalbaarheidsakkoord is gesloten tussen de Woonbond en corporatiekoepel Aedes. “We gaan een inflatievolgend huurbeleid krijgen, zodat er weer wat ruimte gaat ontstaan. Door het oude huurbeleid van die corporaties was de prijs-kwaliteitsverhouding is bijna weg. De huur van alle beschikbare sociale huurwoningen komen tegen de inkomensgrens aan te liggen.”
Niet helder wat ‘betaalbaar’ is
De belangrijkste oorzaak van de problemen met de betaalbaarheid in de huursector is dat er geen heldere criteria zijn vanuit de overheid. Dat is er in de koopsector wel. “Je kunt een hoop afdingen op die LTI-normering”, meent Peter Boelhouwer. “Maar in de huursector is helemaal geen beleid. En daar wringt de schoen. We zouden eerst eens moeten vaststellen op basis van de samenstelling van een huishouden wat een acceptabele huur is.”
Dat zou de overheid moeten vaststellen, of wij als maatschappij met elkaar. “Het NIBUD zou daar een belangrijke rol in moeten spelen, want die heeft voorbeeldbegrotingen.”
Marginale druk: probleem voor middeninkomens in de huursector
Wat je nu ziet is dat tot en met een modaal inkomen de koopkracht helemaal in elkaar wordt gedrukt. Je gaat een paar honderd euro meer verdienen, maar daar merk je in je netto inkomen helemaal niets van. Dit heet de marginale druk, en die is bij inkomens onder modaal ongekend hoog.
Als je meer gaat verdienen, wordt je kindgebonden budget lager, evenals de huurtoeslag en zorgtoeslag.
Het is zelfs zo erg dat je, als je een inkomen vlak onder de inkomensgrens hebt, je erop achteruit gaat als je meer gaat verdienen. Als je over de €38.035 (in 2019) euro heen gaat, wordt het ineens veel moeilijker om een sociale huurwoning te krijgen.
“En dan”, vertelt Peter, “ga je ineens 300 tot 400 euro meer aan huur betalen. Dat wordt in de praktijk als zeer onrechtvaardig ervaren door huishoudens. Gelukkig wordt de huurtoeslag nu geleidelijk afgebouwd als het inkomen stijgt. Dat zou eigenlijk bij meer inkomensgebonden toeslagen zo moeten zijn. Die harde grenzen moeten verdwijnen.”
“Je moet, als je meer gaat verdienen, ook netto wat meer overhouden. Het kan niet zo zijn dat je tot modaal in feite hetzelfde inkomen houdt. Dat is echt een groot probleem”, vindt Peter.
“Corporaties houden in het huurbeleid rekening met het inkomen. Ze zouden ook meer rekening moeten houden met de samenstelling van het huishouden. Dat gebeurt gelukkig bij sommige corporaties wel, die hanteren andere criteria voor gezinnen.”
Hoe kunnen corporaties deze problemen oplossen?
Peter geeft corporaties de volgende tip mee: “Kijk naar de werkelijke bestedingsmogelijkheden en naar de samenstelling van het huishouden. Ook zou je kunnen bekijken of het inkomen van huurders in de toekomst verandert. Corporaties kunnen de huren dan aanpassen op de ontwikkeling van dit inkomen.”
Sommige corporaties zijn voor de laagste inkomens eigenlijk een soort een sociale dienst geworden. Deze krijgen een suppletie, omdat ze de huur niet kunnen betalen. Dat mag eigenlijk niet, maar het is wel een manier om op de acute problemen in te spelen. “Corporaties moeten gebruik maken van de mogelijkheden die er binnen de wet zijn om de acute problemen op te lossen. Misschien moeten ze ook de randen van de wettelijke kaders opzoeken. Sommige woningcorporaties doen dit al.”
