Sturen op financieel rendement heeft misschien wel zijn langste tijd gehad. Rendementssturing is namelijk een problematische manier om investeringsprojecten te beoordelen.
Corporaties proberen al lang om vanuit financieel oogpunt naar het rendement te kijken. Maar achter die rendementsberekeningen liggen veel aannames over welke kasstromen rond een project lopen en wat het uiteindelijk doet met je vermogen.
In de praktijk zie ik dat die aannames versluierend werken op wat je écht wilt weten als corporatie, voordat je een go of no go kunt geven op een investering.
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
Bij het beoordelen van een investering wil je drie dingen weten: kan ik het betalen, wat zijn de gevolgen voor mijn vermogenspositie en besteed ik mijn geld maatschappelijk optimaal?
De kasstroom: kun je het betalen?
Wanneer er een investeringsvoorstel komt voor renovatie, aankoop, verduurzaming, of zelfs een desinvestering, wil je als eerste weten: kan ik dat betalen? Daarvoor kijk je naar de kasstroom.
Het mooiste is om met de inkomsten van dat jaar de investering te kunnen betalen.
Mocht dat niet kunnen, dan is geld lenen ook een mogelijkheid. Kijk dan of je jaarlijks de rente van de lening kunt terugbetalen vanuit de kasstroom. Als dat zo is, dan kun je de investering in principe betalen.
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
Wat doet de investering met je vermogenspositie?
Wanneer duidelijk is dat je de investering kunt betalen, is de volgende stap om te bepalen of het eigen vermogen op peil blijft.
Daarvoor moet je zelf normen stellen, naast die van de externe toezichthouders. Wat wil je aan eigen vermogen hebben? Wat moet je solvabiliteit zijn?
Veel investeringen van corporaties zijn onrendabel, en hebben dus een negatief effect op de vermogenspositie. Kijk wanneer je gaat investeren naar het huidige vermogen en wat je doelen op het gebied van vermogensontwikkeling zijn. Draagt het investeringsproject daaraan bij?
Wanneer je alleen onrendabele projecten uitvoert, gaat je vermogenspositie steeds verder achteruit. Als je dat doortrekt zie je dat je daardoor op een gegeven moment door de ondergrens heen zakt.
Overigens is dat nog geen reden om direct te stoppen met investeren. Sowieso moet je ervan uitgaan dat het huidige verdienmodel van corporaties niet houdbaar is op lange termijn. Voor de korte termijn gaat het er vooral om dat je bepaalt in hoeverre je eigen vermogen mag slinken.
Uiteraard is het wel van belang om de ontwikkeling van je vermogenspositie steeds te blijven volgen. Als de omstandigheden niet veranderen zul je op een gegeven moment namelijk wel degelijk moeten ingrijpen en stoppen met onrendabel investeren.
Maar dit terzijde: zolang een investeringsproject voorlopig binnen je eigen normen blijft kun je dit dragen.
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
Maatschappelijke resultaten vergelijken
Wanneer je de investering kunt betalen, en je vermogenspositie gaat er niet aan onderdoor, kijk dan naar het maatschappelijk rendement. Leidt de investering tot een optimaal maatschappelijk resultaat?
Is de investering in balans met de output? Hoeveel woningen moet je bouwen of verduurzamen voordat je het de investering waard vindt? Vergelijk het investeringsproject daarvoor met andere projecten van jezelf of van andere corporaties.
Levert het voldoende maatschappelijk rendement op? Zo niet, vraag je dan af of je beter in een ander project kunt investeren om méér maatschappelijk rendement voor hetzelfde bedrag te krijgen.
Vergeet rendementssturing: nu weet je voldoende!
Weet je of je een investeringsproject kunt betalen, in hoeverre het project effect heeft op je vermogenspositie én of het een optimaal maatschappelijk resultaat met zich meebrengt?
Dan is het niet meer zo interessant om te weten wat het financiële rendementscijfer precies is, en kun je gerust een go of een no go geven op een bepaalde investering.
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
