Je hebt het misschien al om je heen gehoord: corporaties zijn volop bezig met het maken van wijkplannen. Dit zijn vier redenen waarom het maken van wijkplannen ook voor jouw corporatie een goed idee is.
1: Leefbaarheid is weer een opgave voor corporaties
Met de herziening van de Woningwet in 2022 en de nieuwe landelijke koers in de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt er op het gebied van leefbaarheid meer verwacht van corporaties.
Om te bepalen wat je daar als corporatie aan kunt doen kijk je automatisch naar het wijkniveau. Het wijkniveau is het meest logische schaalniveau om plannen te maken in samenhang met alle onderdelen die invloed hebben op de leefbaarheid.
Leefbaarheid is niet alleen fysiek. Ook sociale leefbaarheid is het beste te bekijken op wijkniveau. Zijn er verschillende inkomensgroepen aanwezig in de wijk? En is er voldoende draagkracht om de kwetsbaarheid van de wijk te dragen?
Om te bepalen waar je extra maatregelen moet nemen op het gebied van betaalbaarheid, toewijzing, of waar je fysieke ingrepen in de wijk moet doen, moet je naar de ruimtelijke samenhang in de wijk kijken. Dan heb je een wijkplan nodig.
2: Zet je niet-Daeb activiteiten op de juiste plekken in
De huidige ontwikkelingen zorgen voor meer ruimte voor niet-Daeb activiteiten. Bijvoorbeeld: het bouwen van woningen voor middeninkomens. Dat is ook precies wat er van corporaties verwacht wordt.
Een voorbeeld uit de Nationale Woon- en Bouwagenda: 1 op de 6 nieuwbouwwoningen moet voor de middenhuur worden. Daarnaast mogen corporaties zich na de herziening van de Woningwet meer bezighouden met voorzieningen.
Als corporatie kun je dit gebruiken om actief bij te dragen aan de leefbaarheid van een wijk. Kijk daarbij verder dan je complexen. Leg in een wijkplan vast welke voorzieningen er nodig zijn in de buurten en wijken waar je complexen staan.
3: Sluit aan bij de warmtetransitie
In een Transitievisie Warmte geven gemeenten aan hoe ze per wijk van het gas af gaan. En hoe de warmte in dat gebied daarna verzorgd moet worden.
Als corporatie moet je er in het assetmanagement rekening mee houden dat je een aantal complexen in een bepaald gebied in korte tijd moet aanpassen op die nieuwe manier van verwarmen. Kijk in je wijkplan integraal naar het hele gebied en hoe je dit het beste aanpakt.
Bedenk ook hoe je - wanneer dat wenselijk is - samen met de netbeheerder en gemeente actief kunt sturen op het moment dat een gebied van het gas af gaat. Vanuit vastgoedperspectief kan het interessant zijn om dit eerder, of juist later te doen.
4: Conceptueel bouwen heeft volume nodig
Conceptueel bouwen: steeds meer corporaties doen het. Je koopt als het ware een woning van de plank, zoals je ook een auto aanschaft. Daarbij kun je nog een aantal extra opties kiezen om de woning aan te laten sluiten op je wensen.
Op deze manier goedkoper bouwen lukt alleen als je grote aantallen afneemt.
Dat kun je natuurlijk samen met andere corporaties doen. Of je kijkt op gebiedsniveau naar hoe je zelf in één wijk of buurt veel van hetzelfde type woningen achter elkaar kunt bouwen.
Dankzij een wijkplan krijg je inzicht in wat er nodig is in de wijk. En in hoe je het bouwen in één keer kunt aanpakken, zodat je flink volume kunt maken.
Twee typen wijkvisies
Kortom: het is belangrijk om naar de ruimtelijke samenhang in de wijk te kijken. Dat kun je doen met twee typen wijkvisies.
Ten eerste is er de wijkvisie van jezelf als corporatie: wat wil jij inbrengen in de wijk? Hier gaat het over je eigen vastgoed, maar ook over nieuwbouw, woningen voor middeninkomen en voorzieningen. In het wijkplan kijk je vervolgens naar de taken van corporaties in het algemeen. Welke daarvan moet en wil je in deze wijk wel of niet toepassen?
Bij het tweede type wijkplan haak je aan bij andere partijen. Dat doe je meestal onder regie van de gemeente. Ook zorg- en welzijnspartijen, vastgoedpartijen en netbeheerders kunnen hierbij aansluiten.
Samen bekijk je wat er nodig is. En hoe je activiteiten op elkaar afstemt. Dat is essentieel in de wijken waar grote veranderingen moeten plaatsvinden. Alleen dan kun je samen aan de slag om resultaat te boeken.
Het eerste type wijkplan gaat vooral over wat je zelf wilt, als corporatie. Het zorgt ervoor dat je goed beslagen ten ijs komt zodra je aan tafel gaat met andere partijen om het tweede type wijkplan te maken.
Het eerste type wijkplan komt ook van pas wanneer je wijken hebt waar andere partijen minder aanwezig zijn, of niet zien dat er een (potentieel) probleem is, en jij als corporatie wel actie wilt ondernemen.
Ben jij al aan de slag met wijkplannen? En zo ja, welk type?
