Als corporatie kun je een aantal uitgangspunten voor je huurbeleid benoemen. Bijvoorbeeld het borgen van de betaalbaarheid voor de doelgroep. Maar ook het ophalen van voldoende huur om investeringen te kunnen doen. Corporaties vinden het niet erg om niet het volle pond voor hun woningen te vragen. Als je maar weet dat de korting ten goede komt aan de maatschappelijke doelen die je benoemd hebt. Tot nu toe sturen veel corporaties in hun huurbeleid op het toewerken naar streefhuren: een percentage van de maximaal toegestane huur. Maar hoe past sturen op marktwaarde hierbinnen?
Lagere huurprijs voor iedereen?
Met een markthuur als uitgangspunt kunnen corporaties de prijs en kwaliteit van de woning meer met elkaar in balans krijgen en deze afstemmen op de portemonnee van de huurder. En proberen corporaties alleen die doelgroepen een afslag op de huur te geven, die het echt nodig hebben. Dan past het niet meer om – zoals bij een streefhuurbenadering – een afslag te doen op alle woningen, terwijl daar ook doelgroepen in kunnen (komen) wonen die deze afslag niet nodig hebben.
Asset Management en huurbeleid
Vanuit Asset Management hanteren corporaties als uitgangspunt markthuren, met een heleboel ‘ tenzij’s’. Door als uitgangspunt markthuur te nemen, ontstaat er een betere aansluiting tussen huurprijs en de geboden kwaliteit. Bij bestaande huurders is duidelijk te zien bij welke woningen er ruimte is om de huren te verhogen en hoe groot deze ruimte is. Dat is de verdiencapaciteit. Maar met de ‘tenzij’ dat er vanuit maatschappelijke overwegingen of regelgeving redenen kunnen zijn om een afslag te nemen. Voor een goede aansluiting tussen het Asset Management en het huurbeleid is het noodzakelijk om ook in het huurbeleid vanuit de markthuur te gaan denken.
Markthuur en korting bepalen
Voor het bepalen van de markthuur maak je gebruik van een taxatiemanagementsysteem. Daarnaast kun je als corporatie de ervaring vanuit de verhuurorganisatie gebruiken. Bij twijfel verricht je aanvullend marktonderzoek.
Daarnaast is regelgeving een kader bij het bepalen van de vraaghuur. Je moet checken of de vraaghuur, de huur die een huurder feitelijk betaalt, niet boven de maximaal toegestane huur uitkomt. En als je korting geeft, moet je nagaan of de verhouding tussen prijs/kwaliteit in stand blijft met de rest van het bezit. Het is logisch dat een huurwoning met een hoge kwaliteit duurder is dan een huurwoning met een standaard kwaliteit.
Er zijn verschillende redenen om niet de markthuur te vragen, maar een korting toe te passen. Natuurlijk geven we alleen korting als dit nodig is. Maar hoe kun je vanuit de markthuur bepalen hoeveel korting nodig is voor bepaalde doelgroepen? Voor het bepalen van de betaalbaarheid kun je kijken naar de huurquote. De huurquote is het deel van het inkomen dat een bepaalde inkomensgroep met een bepaalde gezinssamenstelling aan huur kan besteden. Voor de gemiddelde netto huurquote is voor de huurder een goede woning beschikbaar. Als een huurder meer kwaliteit wil, dan kan hij daarvoor kiezen, maar dat kost meer. Gezinnen met kinderen hebben een lagere huurquote dan alleenstaanden en stellen. Zo kun je met markthuren goed sturen op je maatschappelijke doelen.
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Koen van Sleeuwen (Mooi Nederland Advies)
