Twee oplossingen voor passend toewijzen: wat werkt het beste?
19 januari 2016 
3 min. leestijd

Twee oplossingen voor passend toewijzen: wat werkt het beste?

In dit artikel evalueer ik twee manieren om in je huurbeleid om te gaan met passend toewijzen. Streefhuurbeleid als one-size-fits-all over je hele woningvoorraad toepassen is achterhaald. Om te zorgen dat je in tijden van ‘passend toewijzen’ voldoende betaalbare woningen voor je doelgroep houdt zijn andere oplossingen nodig. Twee daarvan bespreek ik hieronder.

Alle belangrijke cijfers voor je huurbeleid op een rij (PDF).

Het tweehurenbeleid wordt onder anderen door Portaal toegepast.

Het voordeel van deze methode is dat de huur zich hiermee realtime aanpast aan de markt. Met het tweehurenbeleid wordt gewerkt met twee huren per woning: een hoge huur voor de woningzoekenden met een hoger inkomen, en een afslag op die huur voor mensen met een huurtoeslaginkomen. Als er meer woningzoekenden met huurtoeslaginkomens komen passen de huren zich daar dus direct op aan.

Een tweede voordeel is dat er niemand te weinig of te veel betaalt. Het kan dus niet voorkomen dat een huishouden met een hoog inkomen een lage huur betaalt.

Het derde voordeel is dat je met deze methode de kwaliteitsverschillen tussen woningen in de huur kunt laten terugkomen.  De hoge huur kun je bepalen aan de hand van de kwaliteit van de woning. Alleen als het nodig is om de allerlaagste inkomens te bedienen, doe je een afslag op die huurprijs.

Een nadeel van het tweehurenbeleid is dat je als corporatie moeilijk de financiële continuïteit van jouw organisatie in kaart kunt brengen. Hierdoor zijn ook minder makkelijk prestatieafspraken te maken, bijvoorbeeld over de hoeveelheid te leveren betaalbare woningen. Je weet immers vooraf niet precies hoeveel woningzoekenden van de lagere huur gebruik zullen maken.

Daarnaast kan het systeem van twee huren oneerlijk overkomen voor de bewoners van de woningen. Het kan namelijk gebeuren dat buren met eenzelfde type woningen een verschillende huur betalen. Soms zullen de inkomens van de bewoners slechts heel weinig van elkaar afwijken, net rondom de grens van wel of geen huurtoeslag.

Alle belangrijke cijfers voor je huurbeleid op een rij (PDF).

De tweede manier om passend toewijzen in te voeren, én de primaire doelgroep te kunnen blijven bedienen is door een vast aantal woningen per huurprijsklasse aan te bieden. Je zult dan eerst onderzoek willen doen naar de hoeveelheid woningen die per huurprijsklasse nodig zijn. Dit onderzoek je voor zowel de huidige situatie als voor de toekomst. Op het moment dat je het aantal huishoudens weet, kun je beredeneren hoeveel woningen je binnen elke prijsklasse nodig hebt.

Een voordeel van deze aanpak is dat het makkelijk is om dit ook financieel door te rekenen. Hierdoor kan je als corporatie beter bepalen hoeveel goedkope woningen je kunt en gaat aanbieden. Je kunt hier op een transparante manier verantwoording over afleggen.

Een tweede voordeel is dat elke huurder hetzelfde betaalt voor dezelfde woningen. Er zijn dus geen verschillen die misschien als onredelijk worden ervaren door de verschillende huurders met verschillende inkomens.

Een nadeel van deze methode is dat het best moeilijk is om precies te bepalen hoeveel huishoudens er nu precies zijn aangewezen op de sociale huurwoning voorraad. Hoe de inkomens zich in de toekomst zullen ontwikkelen is lastig in te schatten, terwijl een kleine afwijking in de jaarlijkse ontwikkeling grote gevolgen heeft op langere termijn. Ook speelt mee dat een deel van de huishoudens met een laag inkomen in de koopsector onderdak vinden. Hierdoor kun je niet zomaar bepalen hoeveel betaalbare huurwoningen er in de toekomst nodig zullen zijn.

Een ander nadeel is dat je minder dynamisch kan reageren in veranderingen in de woningmarkt wanneer je je vastlegt op een bepaald aantal goedkope huurwoningen.

Een derde nadeel dat je niet elke woning aan iedereen kunt verhuren. De voorraad met lage huren zullen veel corporaties niet willen verhuren aan de huishoudens met de hogere inkomens en andersom. Dat brengt immers het behalen van de normen voor passend toewijzen in gevaar.

Heb je een vraag, opmerking of een aanvullende tip? Laat het hieronder weten.

Alle belangrijke cijfers voor je huurbeleid op een rij (PDF).

Jaap Huibers
Door

Jaap Huibers

op 21 Jan 2016

Ritske, wij hanteren het twee hurenbeleid en dat bevalt prima. We hebben er wel een component aan toegevoegd. De afslag die wordt verstrekt op de huurprijs voor lagere inkomens is tijdelijk. Om de twee jaar vragen wij nieuwe inkomensgegevens op. Als die niet worden verstrekt of als het inkomen gestegen is, vervalt de afslag. Als het inkomen nog steeds valt onder de lagere inkomens blijft de afslag gehandhaafd. Huurrechtelijk zou dit toegestaan moeten zijn (in wezen niet anders dan wat verhuurders van studentenwoningen doen met studenten die nog geen 23 jaar oud zijn). Of het ministerie er achter staat is nog wel de vraag. Daarover vindt binnenkort overleg plaats. Het voordeel van deze aanvulling is dat de discussie over rechtvaardigheid wordt afgezwakt. De afslag is immers niet voor eeuwig, maar voor zo lang het nodig is.

Ritske Dankert
Door

Ritske Dankert

op 21 Jan 2016

Dankjewel voor deze nuttige aanvulling Jaap!

Frank van Nunen
Door

Frank van Nunen

op 25 Jan 2016

Dit is weer bijna terug bij wat wij vroeger noemden "Huur op Maat" ;-)

A.van Rooijen
Door

A.van Rooijen

op 22 Jan 2016

Bij ons in Katwijk in de wijk " de rooie buurt" wordt alle lange tijd, 7 jaar, verschillende huren toegepast voor dezelfde woningen. Dit heeft tot gevolg gehad dat er de nodige problemen zijn ontstaan. De sociale cohesie is sterk afgenomen door o.a. het grote aantal verhuizingen. In die 7 jaar is bijv 90% van de bewoners die in de woningen met een hogere huur is verhuisd. Misschien interessant voor u om eens te lezen wat dat voor discussie heeft opgeleverd met de wooncorporatie. (Zie website www. Rooiebuurtkatwijk.nl )

M van Tol
Door

M van Tol

op 27 Jan 2016

Bij oplossing 1 oppassen voor stapelen. Door de maximum inkomensgrens voor soc huur zijn de marges erg klein. Dit idee kan er toe leiden, dat als je niet in aanmerking komt voor huurtoeslag je ook niet in aanmerking komt voor een huur lager dan max redelijk. 2x duurder dus. Een ander probleem blijft dat het altijd een statisch toetsmoment is en dat ontwikkelingen in (gezins)inkomen niet meegenomen kunnen worden. Is er al eens een model ontwikkeld waarmee je een hogere huurprijs afspreekt en korting geeft zolang het inkomen onder het maximum blijft.

R. Maarten Giljam
Door

R. Maarten Giljam

op 28 Jan 2016

Recentelijk heb ik te maken gehad met een helaas niet toegewezen huur omdat de huurprijs € 1,00 te hoog was voor het inkomen, (net na renovatie van de woning). Ook kreeg ik te horen dat recentelijk een te hoge huur (€ 0,71) in Oud-Beijerland gespeeld heeft. Is er niet een band-breedte in te bouwen, iets als tussen +5 en min 5 euro?

Marousjka slaats
Door

Marousjka slaats

op 09 May 2016

Door het passend toewijzen systeem heb ik sinds november 2015 op maar drie woningen kunnen reageren omdat er niet meer worden aangeboden dus wordt het wachten alleen maar langer, genoeg woningen voorbij zien komen maar allemaal huren boven de aftoppingsgrens van 628,76 euro dus het feit dat de slagingskans niet zou mogen verminderen heeft al plaats gevonden. Niet kunnen reageren is ook niet slagen!!!

Elise.burgerveen
Door

Elise.burgerveen

op 04 Aug 2016

Ik ben helemaal meeeens Marousjka dank je. We wonen momenteel als drie mensen veruit van mijn werklocatie.ik ben sinds 7 jaar a/h wachten voor een sociale woning. Er komen wel woningen onder de 628,72 maar 40 of max 50 m2. Hoe kunnen we met zijn 4en zo n woning wonen?? ik vind de system voor lage inkomens oneerlijk en zelfs belachelijk. Er zijn woningen voor senioren die meer dan 50m2 en voor alleenstanden.Hoe jan dat?

Mae
Door

Mae

op 16 Oct 2016

Het Tweehurenbeleid met jaarlijkse inkomenstoets lijkt mij prima werken. Met een laag inkomen minder huur betalen dan je buurman met meer inkomen is redelijk. Huren op maat en daardoor geen scheiding tussen goedkope wijken en duurdere wijken. Aanbod tot 586 euro voor 1 ouder met 1 kind is zeer laag. Men denkt dat je met een kind wel in een tweekamerwoninkje kunt gaan wonen. Dat kan dus niet. Een stel met 1 kind heeft veel meer aanbod, maar evenveel ruimte nodig. Gezinnen, bestaande uit 2 of meer personen zouden in de categorie moeten vallen die tot 628 kunnen reageren en niet alleen op huizen voor 1 of 2 personen. Of vaker de Tweehurenmethode toepassen bij iets ruimere huizen..

Reactie plaatsen

Meer artikelen en interviews

Op de hoogte blijven? Meld je dan aan om elke twee weken onze meest actuele artikelen en interviews over strategie en beleid bij corporaties te ontvangen.

Gratis artikelen ontvangen