Huurbeleid is een belangrijk onderdeel van je totale beleid als corporatie. Het zorgt voor voldoende huurinkomsten, maar ook voor voldoende betaalbaar aanbod voor je doelgroep. Hoe pak je het maken van nieuw huurbeleid aan?
Twee scenario’s voor de huursom
Zet allereerst de feiten goed op een rij. Daarbij wil je twee basisscenario’s uitwerken.
Aan de ene kant het scenario waarbij je volledig tegemoet komt aan de behoefte die er in jouw werkgebied is op het gebied van betaalbaarheid.
Je bekijkt dan – bijvoorbeeld op basis van de Nibudnormen – wat je huurders nu en in de toekomst kunnen betalen. En welke huurprijzen daarbij reëel zijn. Natuurlijk neem je daarbij alles wat relevant is in ogenschouw. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkeling van de energielasten.
Zo krijg je inzicht in waar behoefte aan is qua betaalbaarheid.
In het andere scenario zet je uiteen wat je zelf als corporatie nodig hebt. Hoeveel geld heb je nodig om de gewenste investeringen in nieuwbouw, verduurzaming, et cetera te kunnen doen? Breng in beeld welke huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom: twee scenario’s" data-excerpt="p.p1 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color: #000000; -webkit-text-stroke: #000000 } p.p2 { margin: 0.0px 0.0px 0.0px 0.0px; font: 11.0px \'Trebuchet MS\'; color:.." data-featured-image="https://media-01.imu.nl/storage/corporatiestrateeg.nl/7449/kaleidico-26mjgncm0wc-unsplash-2-2560x1100.jpg" class="smart-content-link sc-link" href="https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/">huursom daarvoor nodig is, en wat dan de huren van individuele woningen zouden moeten zijn.
Binnen welke kaders werk je?
Verder is het van belang om alle kaders waarbinnen je werkt in kaart te brengen, zoals de wettelijke kaders en prestatieafspraken die je hebt gemaakt.
De wet- en regelgeving rondom huurbeleid is behoorlijk strak, maar daar binnen kun je wel zelf keuzes maken. Zorg in ieder geval dat je de kaders goed in beeld hebt en dat je ze ook up to date hebt, want ze veranderen natuurlijk ook elk jaar.
Wanneer je alle feiten goed op een rij hebt, heb je een basis om te toetsen. Dan kun je beginnen met brainstormen met alle betrokkenen: je eigen collega’s, de huurdersorganisatie, de gemeente en andere betrokken partijen. Hoe kijken zij hiernaar? Wat is voor hen het belangrijkste? Ga dat gesprek aan.
Keuzes maken
Als je dat hebt gedaan, dan heb je voldoende munitie om keuzes te maken over alle relevante onderdelen van je huurbeleid. Wat moet de totale huursom zijn? Wat is de huur op complexniveau?
Of in ieder geval: wat zijn de uitgangspunten op basis waarvan je de huur gaat bepalen? Vind je bijvoorbeeld de relatie tussen kwaliteit en prijs heel belangrijk? Of laat je de huurprijs afhangen van de huurder die in de woning terechtkomt? Of is het iets daar tussenin?
Je zult ook iets moeten zeggen over de relatie tussen de huur en de totale woonlasten (inclusief energie en lokale belastingen). En over de relatie met toewijzingen: wil je bijvoorbeeld met een tweehurenbeleid werken? Wil je wel of niet inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren?
En hoe ga je de jaarlijkse huurverhoging doorvoeren? Ga je proberen om woningen zoveel mogelijk en zo snel mogelijk naar de streefhuur te brengen? Of kies je voor een zo gelijk mogelijke huurverhoging voor iedereen? Bepaal daarbij eerst wat je eigen uitgangspunten zijn, los van de (wettelijke) kaders. Kijk vervolgens pas hoe je die binnen die kaders kunt uitvoeren.
Denk ook na over individueel maatwerk voor huurders met betaalrisico’s of zelfs betalingsproblemen.
Tot slot neem je iets op over de communicatie van je huurbeleid. Naar andere professionele partijen, maar ook naar een huurdersorganisatie. Hoe leg je bijvoorbeeld uit dat dezelfde woning een verschillende huur kan hebben? Zorg dat je hier organisatiebreed hetzelfde verhaal vertelt en dat je dit ook kunt onderbouwen.
Huurbeleid inbedden
Als je alle keuzes hebt gemaakt, dan kun je met al het materiaal dat je hebt verzameld je nieuwe huurbeleid gaan schrijven. Daarnaast is het ook belangrijk dat ander beleid aansluit op je nieuwe huurbeleid.
Denk bijvoorbeeld aan de portefeuille- en de assetmanager. Hoeveel ruimte bied je om op complexniveau af te wijken? Ik denk dat het belangrijk is om speelruimte bieden om op de ene plek wat minder huur en op de andere plek wat meer huur te vragen, zolang het binnen de totale huursom blijft die gerealiseerd moet worden.
Denk ook aan de jaarlijkse huurverhoging. Zorg dat je in je plan rekening houdt met de capaciteit die hiervoor nodig is, ook om elk jaar opnieuw naar de wet- en regelgeving te kijken. Het gaat dus niet alleen om het schrijven van de notitie zelf, maar ook om het inbedden van het huurbeleid in andere onderdelen van je beleid.
Dit betekent ook dat je huurbeleid na vaststelling voortdurend aandacht nodig blijft hebben. Vanwege de inbedding in ander beleid, veranderende kaders en het op basis daarvan elk jaar weer opnieuw de huurverhoging vaststellen. En ook hoe dat dan vervolgens weer een plek krijgt binnen het portefeuille- en assetmanagement: het bepalen van de huur op complexniveau.
Dit zijn in zevenmijlslaarzen de belangrijkste stappen om op basis van feiten en cijfers te komen tot een notitie huurbeleid. Inclusief de daadwerkelijke implementatie en uitvoering in de organisatie. Wil je meer weten over het maken van beleid bij corporaties? Volg dan ook de leergang Beleid voor Corporaties.
