Hoe maak je als corporatie scenario’s in een tijd waar je elke dag door de actualiteit wordt ingehaald? Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg sprak met Isabel Mandour en Anna Wildeboer van Ortec Finance over hoe woningcorporaties het ontwikkelen van scenario’s het beste kunnen aanpakken.
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
De meerjarenbegroting als leidraad voor scenario’s
Wanneer je als corporatie aan de slag gaat met het ontwikkelen van scenario’s, is het zaak om eerst je horizon te bepalen.
Isabel: “Om te beginnen is het belangrijk om bij die scenario’s ook na te denken over welke horizon je in beschouwing neemt. Kijk bijvoorbeeld ook naar het CPB, die heeft meerdere scenario’s gemaakt met verschillende tijdsperiodes van hoe lang de crisis zou duren.”
Ook voor de thema’s is het volgens Isabel belangrijk om na te denken over deze horizonnen. “Sommige thema’s zijn op de korte termijn niet heel erg spannend, terwijl het op lange termijn wel wat meer zou kunnen betekenen.”
Corporaties moeten vooral nadenken over de “standaardonderwerpen”: wat gaat er bijvoorbeeld met de huuropbrengsten en de verkoopopbrengsten gebeuren? Maar ook aan de uitgaande kasstromen moet gedacht worden: wat gaat er gebeuren met onderhoud en investeringen?
Isabel: “Wat kun je überhaupt nog met die onderwerpen op het moment dat bijvoorbeeld aannemers in de problemen komen? Of omdat er vanwege de coronamaatregelen bepaalde zaken niet meer mogelijk zijn?”
”Eigenlijk zou je alle onderwerpen in de meerjarenbegroting even onder de loep moeten nemen.”
Daarbij moet er gekeken worden naar de gevolgen op de korte en lange termijn. Isabel: “Per horizon moet je bij jezelf nagaan: wat denk je dat er gaat gebeuren?” Hiervoor kunnen allerlei bronnen geraadpleegd worden. Juist nu zijn er veel experts die zich uitspreken in kranten en op sociale media.
Kies voor jezelf uitgangspunten. Die kun je dan doorrekenen. Doorrekenen is niet alleen financieel, maar ook uitrekenen wat er gebeurt met je maatschappelijke doelstellingen. Bijvoorbeeld de ontwikkeling van de woningvoorraad, vrijkomend woningaanbod, of bijvoorbeeld doelstellingen om bepaalde prijssegmenten voorrang te geven.”
“Op die manier kun je de mogelijke impact van deze crisis doorgronden.”
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
Het belang van what-if-scenario’s
Isabel en Anna maken in het artikel Wat als een ‘worst case scenario’ opdoemt? een duidelijk onderscheid tussen macro-economische scenario’s en what-if-scenario’s. Zij geven aan dat het voor corporaties momenteel erg belangrijk is om what-if-scenario’s te maken.
Voor macro-economische risico’s publiceert Ortec elk kwartaal een dataset met even waarschijnlijke economische scenario’s. Op basis daarvan kun je als corporatie gedetailleerde uitspraken doen over de kans op risico’s en dat je bepaalde normen wel of niet haalt.
Voor what-if-scenario’s is er geen onderbouwing van even waarschijnlijke scenario’s. Dit zijn letterlijk scenario’s waarin je zelf als corporatie gaat uitdenken ‘wat-zou-er-gebeuren-als’.
Anna: “De coronacrisis is een wereldbeeld dat zich nu voordoet, dat we eerder zouden zien als worst case scenario.
Heel vaak kijken corporaties naar afzonderlijke risico’s, bijvoorbeeld: wat zou er gebeuren als ineens de verhuurderheffing stijgt of we de woningen niet meer verkocht krijgen? Bij de coronacrisis is het volgens Anna belangrijk om integraal al deze risico’s mee te nemen. Zo ontwikkel je meerdere wereldbeelden.
Anna: “What-if-scenario’s zijn situaties die je niet direct vandaag of morgen verwacht. Maar juist in die coronacrisis zitten we in een ‘wat nou als’-scenario. Het is nu zaak om alsnog de input te gebruiken van wat verschillende experts daarvan verwachten.” Zo kun je voor de korte en lange termijn de effecten op je eigen corporatie inzichtelijk maken.
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
Stappenplan voor coronavirus what-if-scenario’s
In het artikel hebben Isabel en Anna een aantal stappen geformuleerd waarmee corporaties hun eigen scenario’s kunnen ontwikkelen.
Het begint bij het definiëren van de doelstellingen en verwachtingen. Isabel: “Uiteindelijk wil je de uitkomst delen met bestuur of management, en dan moet je goed afstemmen welke eisen gesteld worden.”
Kies je er bijvoorbeeld voor om gecombineerde scenario’s of integrale wereldbeelden te maken? Ga je met twee, drie of vier tijdhorizonnen werken? Vervolgens formuleer je voor elke situatie de uitgangspunten. Ook dit moet samen afgestemd worden.
Vervolgens moeten de scenario’s ingericht worden in een hiervoor beschikbare tool. “Dat vereist dat je goed nadenkt over hoe je het inricht. Breng bovendien je verwachtingen vooraf in beeld, zodat je een kwaliteitstoetsing kunt doen op de uitkomsten.”
De volgende stap is doorrekenen en het analyseren en presenteren van de uitkomsten. Isabel: “Doe dat met elkaar. Neem de tijd om te kijken wat er gebeurt, hoe dat komt en of je dat kunt verklaren.”
“En dan is de volgende stap om goed na te denken over áls dat gebeurt: wat dan? Wat gaan we dan doen?”
“Dat zouden bijvoorbeeld bijstuurmaatregelen kunnen zijn, waar je nu al voorbereidingen voor kunt treffen.” Daarnaast vindt Isabel het belangrijk om afspraken te maken over het monitoren van de ontwikkelingen. Niemand weet namelijk nog wat er in de toekomst echt gaat gebeuren.
Isabel: “Voor deze crisis lagen corporaties ook al onder het vergrootglas: er is een betaalbaarheidsprobleem, er is een woningtekort, er moet veel aan duurzaamheid worden gedaan. Dat komt door de crisis extra onder druk te staan. En de financiële ruimte was al beperkt.”
“Aan sommige dingen kun je niets doen, en moet je accepteren. Sommige dingen kun je wél doen. Scenariodenken is gebaseerd op het idee dat je niet overvallen wordt. Op het moment dat een risico daadwerkelijk optreedt kun je bewust handelen – en niet op basis van paniekvoetbal.”
Spiekbriefje financiële normen en begrippen voor corporaties, in gewoon Nederlands (PDF).
