Asset Management bij woningcorporaties

Wat is Asset Management?

Asset Management voor corporaties is het management van corporatiewoningen en complexen op tactisch niveau. Het gaat dan bijvoorbeeld om het bepalen van tactieken zoals ‘doorexploiteren’, ‘verkopen’ of ‘vernieuwen’.

Het verschil met strategisch voorraadbeleid is dat Asset Management zich beperkt tot het tactische niveau. In de praktijk wordt Asset Management door corporaties ook ingevoerd om sterker te sturen op financieel rendement.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Doel van Asset Management voor corporaties

In essentie is het doel van asset management is om de waarde van de bezittingen zo optimaal mogelijk te laten renderen. Dit betekent simpel gezegd zoveel mogelijk geld verdienen met de woningen die je hebt.

Of voor corporaties: om ook een zo optimaal mogelijk maatschappelijk rendement te behalen. Een asset manager neemt beslissingen voor de middellange termijn.

Asset management in de vastgoedpiramide

Asset management is een onderdeel van de vastgoedpiramide waarin bovenin het portefeuillemanagement of portfoliomanagement staat.

Portfoliomanagement omvat de strategische keuzes voor de lange termijn, zoals bijvoorbeeld de keuze voor een werkgebied en omvang van het totale bezit.

Propertymanagement is het daadwerkelijke beheer op operationeel niveau: het verhuren en onderhouden van de woningen.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Asset Management als verbindingsstuk

Asset Management is een verbindingsstuk tussen portfoliomanagement en propertymanagement.

Een asset manager heeft als taak om de lange termijn strategische visie te vertalen naar maatregelen voor de middellange termijn. Deze maatregelen worden vervolgens binnen het propertymanagement ingebed en uitgevoerd.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Definities van Asset Management

In de literatuur worden verschillende definities beschreven die korter of langer het begrip Asset Management samenvatten. De kortste definitie van Asset Management is:

Beheer van bedrijfsmiddelen

Een wat langere algemene definitie van AssetResolutions is:

Assetmanagement betreft systematische en gecoördineerde activiteiten en praktijken waardoor een organisatie optimaal haar bedrijfsmiddelen beheert en hun prestaties, risico’s en kosten over de levensduur met als doel het volbrengen van het strategisch plan van de organisatie.

Specifiek voor de corporatiesector heeft Nico Nieboer het begrip Asset Management gedefinieerd als:

In het assetmanagement staat de beoordeling van de afzonderlijke projecten (bijvoorbeeld woningcomplexen) centraal. Analyses van kengetallen per complex spelen hierin doorgaans een belangrijke rol. Mede vanuit dergelijke analyses worden beslissingen genomen over de gewenste aanpak van de complexen. Hierbij valt te denken aan de keuze tussen aanhouden of afstoten en tussen mogelijke bouwtechnische ingrepen. Ook verwerving van projecten (hetzij door eigen ontwikkeling, hetzij door aankoop) komt in het assetmanagement aan de orde.

Snel starten met Asset Management

De eerste stappen in het werken hiermee kun je zetten door in al je vastgoedbeslissingen te gaan sturen op (financieel en maatschappelijk) rendement. Kijk voor een meer uitgebreide uitleg de video hieronder. Daarnaast geldt vooral: ga ervaring opdoen! Zo wordt in je organisatie de mindset gericht op rendement.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Beginnen met sturen op rendement

Rendementsdenken is nog geen gemeengoed in je organisatie? Je kunt snel stappen zetten zonder het proces van vastgoedsturing en de organisatie opnieuw in te richten.

Quick wins:

• Ondersteun vanaf nu alle vastgoed(des)investeringsbeslissingen met rendementsgegevens:
  • Een rendementsparagraaf wordt standaard bij elke aankoop, verkoop, renovatie en nieuwbouw met een NAR en IRR.
• Zorg dat in het investeringsstatuut investeringsnormen opgenomen zijn.
  • Wat is marktconform direct rendement en wat is het gerealiseerd direct rendement?
  • Wat laten we liggen en is dat dan maatschappelijk rendement of inefficiëntie?
• Breng in beeld wat in je organisatie onder maatschappelijk rendement wordt verstaan. Denk hierbij aan thema’s als leefbaarheid en betaalbaarheid.
  • Geef aan hoe dit meeweegt in de totale afweging bij vastgoedsturing.
  • Je kunt hierbij gebruik maken van de keuzes die voortvloeien uit je ondernemingsplan of beleidsplan.

Volledig inzetten op Asset Management?

Moet je als corporatie al je tijd en energie vrijmaken om aan Asset Management te gaan doen? Dat zul je als corporatie zelf moeten bepalen.

Op deze pagina vind je voldoende argumenten om in ieder geval de belangrijkste lessen van Asset Management in de vastgoedsturing van jouw corporatie te integreren.

Er zijn ook argumenten om juist NIET met Asset Management aan de slag te gaan. Ik bespreek ze in de volgende video:

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Driekamermodel: laat je meerwaarde zien

Bij Asset Management richt je je op zowel het maatschappelijk rendement als het financieel rendement van vastgoed. Het Driekamermodel is een mooi instrument om hier inzicht in te krijgen.

Met dit model kijk je steeds vanuit de invalshoeken van maatschappij, vastgoed en vermogen. Als je beslissingen neemt met inzicht vanuit deze drie gezichtspunten, dan kun je als corporatie aan iedereen je meerwaarde laten zien.

Het Driekamermodel is in de eerste plaats een denkmodel, het is toepasbaar binnen elk organisatiemodel.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Onbetwistbare cijfers en andere vervolgstappen

Als je met de eerste stappen aan de slag gaat, komt ook meteen de zorg voor onbetwistbare data naar boven. De basisinformatie moet op orde zijn om goede input te kunnen geven in de vastgoedsturing. Denk aan vierkante meters gbo, onderhoudsconditie, marktwaarde verhuurde staat, mutatiegraad, beheerkosten en onderhoudskosten.

En als de data goed op orde zijn, kun je op grond hiervan een top 20 van slechtst en best scorende complexen opstellen of kwadrantanalyses maken.

Volgende stappen kunnen dan alsnog zijn om de processen opnieuw in te richten. Je moet immers eerst de informatievoorziening op orde hebben, voordat je kunt beginnen met het verankeren van het rendementsdenken in je organisatie.

Meer over Asset Management bij woningcorporaties

Al mijn recente artikelen en interviews over Asset Management voor corporaties lees je hier.

Dit artikel is mede gebaseerd op een van mijn blogs, geschreven in samenwerking met Koen van Sleeuwen (Mooi Nederland Advies). Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).