Vierkwadrantenmodel onroerend goed markt

Het vierkwadrantenmodel is een systematische weergave van de onroerend goed markt, en bestaat uit vier gerelateerde kwadranten. Hieronder wordt het vierkwadrantenmodel toelicht vanuit het perspectief van woningcorporaties die opereren op de markt van sociale huurwoningen.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

De vier kwadranten

Het eerste kwadrant bestaat uit de sociale huurmarkt en de manier waarop vraag en aanbod van huurwoningen tot stand komt.

Het tweede kwadrant omvat de beleggingsmarkt waarbij corporaties investeren in vastgoed dat bestemd is voor de sociale verhuur.

Het derde kwadrant is de ontwikkelmarkt, waar nieuwbouw ontwikkeld wordt en waar ook renovaties gedaan worden.

Het zogenaamde 'vierde kwadrant' omvat de aanpassing van de woningvoorraad, waaronder sloop. Dit kwadrant wordt beïnvloed door de ontwikkelmarkt en heeft op haar beurt ook weer invloed op het aanbod van de huurmarkt.

Externe invloeden op de onroerend goed markt

In het vierkwadrantenmodel zijn een aantal externe invloeden te onderscheiden. In dit onroerend goed systeem wordt er vanuit gegaan dat de beleggingsmarkt het meest wordt beïnvloed door de huurmarkt. Of er belegd wordt in vastgoed hangt af van het al dan niet aanwezig zijn van een goede huurmarkt. Een andere belangrijke factor is de bindende wet- en regelgeving voor corporaties.

Om meer inzicht te krijgen in hoe de onroerend goed markt werkt, is het vierkwadrantenmodel opgesteld. Hoewel dit een relatief versimpeld model van de werkelijkheid lijkt, is het wel een handig middel om meer inzicht te krijgen in de werking van de onroerendgoedmarkt en hoe deze reageert op verschillende verstoringen.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Het vierkwadrantenmodel stapsgewijs

• Kijkend naar de huurmarkt (het huidige bestand van huurwoningen), kun je veronderstellen dat het aanbod op de huurmarkt op korte termijn gelijk zal blijven. Het is immers niet mogelijk om op hele korte termijn het aanbod sterk te vergroten, ook het op zo'n korte termijn afstoten van woningen in het geval van een dalende vraag zou onlogisch zijn. Om voor een goede aansluiting tussen vraag en aanbod te zorgen kan daarom alleen worden gevarieerd met de huurprijs (binnen de beperkte wettelijke kaders).
• Op een gegeven moment zie je een balans ontstaan tussen aanbod en prijsniveau. Vervolgens kunnen we die huurprijzen die op deze as staat ook relateren aan de prijs per vierkante meter die een belegger of een corporatie moet betalen om het betreffende vastgoed te realiseren of aan te kopen. Waar deze twee assen snijden kun je het aanvangsrendement vinden. Het aanvangsrendement is afhankelijk van de investering die gedaan worden in een complex en de huuropbrengsten die dat vervolgens oplevert. In de figuur hierboven zie je dat het in dit geval in evenwicht is (mede door de rol die regelgeving voor corporaties speelt).
• Op de ontwikkelmarkt speelt vervolgens mee hoe hoog het aanvangsrendement van de beleggers is. Dit bepaalt namelijk hoeveel een belegger of corporatie wil en kan uitgeven om op de ontwikkelmarkt daadwerkelijk vastgoed te ontwikkelen. Je ziet dat de bouwkosten bij een laag aanvangsrendement zelfs 0 bedragen, omdat het rendement simpelweg te laag is om daadwerkelijk te gaan bouwen. Op het moment dat het aanvangsrendement verder stijgt mogen ook de bouwkosten stijgen. Naarmate er meer middelen beschikbaar zijn voor het bouwen van woningen zal het het voor bouwers aantrekkelijker worden om de woningen daadwerkelijk te gaan bouwen. Een hoger aanvangsrendement heeft daardoor uiteindelijk tot gevolg dat er volgens het vierkwadrantenmodel meer nieuwbouw zal plaatsvinden.
• Tot slot kun je in het 'vierde kwadrant' zien dat hoeveelheid nieuwbouw van invloed is op de verandering van de totale hoeveelheid woningen dat wordt aangeboden. In het vierde kwadrant wordt aan de nieuwbouw nog sloop en conversie toegevoegd. Tussen nieuwbouw, sloop en conversie ontstaat vervolgens een evenwicht, wat weer tot het uiteindelijke aanbod leidt als input voor kwadrant 1.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Gebruik van vierkwadrantenmodel

Door zo naar het vierkwadrantenmodel te kijken en dus naar de onroerendgoedmarkt, zie je dat die markt steeds weer naar een evenwicht beweegt. Tegelijkertijd wordt het evenwicht ook iedere keer weer verstoord door allerlei externe factoren. De praktijk is, concluderend, eigenlijk nooit zo mooi in evenwicht zoals in het model getekend is, maar altijd onderweg naar die evenwichtssituatie tot het weer verstoord wordt.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Meer over het vierkwadrantenmodel vind je in het boek Onroerend goed als belegging van Peter van Gool e.a.