Voor de opzet van vastgoedsturing bestaan verschillende methodes. Zo heeft het OTB een procesmodel ontwikkeld en beschreef Peter van Os de beleidsachtbaan. Welk model is nu het beste?
Download het e-boek Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties.
Een procesmodel is een verzameling van bouwstenen
Naast de beleidsachtbaan en het OTB-model zijn er nog een aantal modellen. Wanneer je deze ontrafelt, zul je zien dat alle modellen grotendeels uit dezelfde bouwstenen bestaan die op een andere manier georganiseerd zijn.
Modellen helpen vooral bij het bedenken hoe deze bouwstenen op elkaar moeten aansluiten. In dat verband is de beleidsachtbaan een goed model. Hierin zie je duidelijk hoe je het strategische niveau verbonden is aan het tactische niveau, en uiteindelijk ook aan het operationele niveau.
Het OTB-model laat heel mooi zien hoe je tegelijkertijd op verschillende schaalniveaus aan verschillende onderdelen van je jaarcyclus (van analyse tot evalueren) kunt werken.
Download het e-boek Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties.
Koppeling van het model aan de jaarcyclus
Er bestaan ook modellen die vooral een stappenplan zijn. Ik laat zelf vaak het plaatje zien waarbij de bouwstenen in de jaarcyclus van de corporatie geplaatst zijn.
Dit is een waardevolle aanvulling die meer inzicht geeft in het daadwerkelijke proces.
Het doel van de verschillende modellen is immers om duidelijk te maken hoe vastgoedsturing werkt of zou kunnen werken.
Welk model je ook neemt: uiteindelijk heb je alle bouwstenen nodig en moet je deze goed op elkaar laten aansluiten.
Actualiseer de bouwstenen afzonderlijk van elkaar
Wat ik corporaties vaak aanraad, is om elke bouwsteen apart uit te lichten. Dit houdt in dat je begint met een aparte notitie over wat er aan de hand is in het werkgebied. Ik noem dat zelf het in beeld brengen van opgaven en kaders. In het OTB-model is dat de analysefase. In de beleidsachtbaan is dat het verkennen en analyseren van de beleidsomgeving en de woningmarkt.
Wanneer je de opgaven en kaders goed in beeld hebt, kun je een aparte notitie maken over de gewenste omvang van je woningvoorraad en de categorieën waarin je de voorraad wilt onderverdelen. Dat is je wensportefeuille.
In de Beleidsachtbaan komt dat terug in het formuleren van ondernemingsdoelstellingen en het opstellen van het portefeuilleplan. Bij het OTB-model komt dat terug op het portefeuilleniveau bij de doelstellingen en strategieën, voorspellen en toetsen en portefeuilleplan en beleidsplannen.
Download het e-boek Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties.
Doordat je de opgaven en kaders en de wensportefeuille ziet als twee aparte bouwstenen, wordt het gemakkelijker om deze te actualiseren. Je zult niet na een jaar nieuw woningmarktonderzoek doen. Maar je kunt wel kijken of je met nieuwe beleidsuitgangspunten, en met wat je nu weet, nog hetzelfde naar de analyse kijkt.
En als je anders naar dezelfde analyse kijkt, blijft de wensportefeuille dan hetzelfde?
Zo niet, dan pas je op dat moment alleen de bouwsteen ‘Wensportefeuille’ aan. De andere notitie blijft hetzelfde. Zo hoef je niet alles steeds opnieuw te doen.
Het asset management is een aparte bouwsteen in de modellen. In het OTB-model is dat de cirkel op complexniveau. In de beleidsachtbaan is dat de fase van het labelen van complexen.
Wat in beide modellen ontbreekt, is het vanuit een helikopterblik aangeven hoe je de vastgoedsturing in je organisatie verankert en uitvoert. Dat is een soort plan van aanpak.
Daarin stel je onder andere vragen als: Hoe voer je asset management in in je primaire systeem? Hoe vertaal je de maatregelen in de begroting op zo’n manier dat uitvoerende medewerkers weten wat er moet gebeuren wanneer een woning muteert?
Er is kortom geen ‘beste’ model. In alle gevallen heb je de bouwstenen uit elk model nodig, en zul je die goed op elkaar moeten laten aansluiten. Elk model geeft vanuit zijn eigen invalshoek inzicht in hoe je dat kunt doen.
Download het e-boek Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties.
