Ondanks alle kabinetsplannen om woningen bij te bouwen, daalt het aandeel sociale huurwoningen in Nederland. Veel corporaties willen een bijdrage leveren aan het vergroten van het aantal woningen, maar per saldo levert dit nog te weinig op. Wat nu?
Stabilisatie aantal corporatiewoningen
Tussen 2017 en 2022 is het bezit van alle corporaties samen per saldo gegroeid met ruim 26.000 woningen. Oftewel, iets meer dan 5000 woningen per jaar. Dat is zo weinig, dat het meer op stabilisatie lijkt dan op groei.
In sommige delen van het land gaat het nog slechter: In Zuid-Holland, Groningen, Zeeland en Limburg daalt het aantal corporatiewoningen zelfs. In de perifere regio’s zou je dat eventueel nog kunnen verklaren door de demografische ontwikkelingen, maar voor Zuid-Holland geldt dat zeker niet. Bovendien speelt de woningkrapte inmiddels door het hele land.
Aandeel daalt
Het aandeel corporatiewoningen daalde met 1% in de afgelopen 5 jaar. In 2017 was bijna 30% van alle Nederlandse woningen een corporatiewoning en in 2022 was dat nog geen 29%. Ondertussen groeien de wachtlijsten.
Het kabinetsbeleid helpt hierbij niet. Denk bijvoorbeeld aan de EU-inkomensgrens die in 2011 werd ingevoerd, de verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting voor corporaties, het invoeren van passend toewijzen in 2016 en de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten.
Inmiddels gaan we weer de goede kant op met de afschaffing van de verhuurderheffing en de extra ruimte voor niet-DAEB activiteiten. Maar we zijn er nog lang niet, kijk alleen maar naar de recente opzegging door de Belastingdienst van de afspraken over de vennootschapsbelasting.
Toch ligt hier ook voor corporaties een opgave. Wat zou je zelf kunnen bijdragen aan het op peil houden van het aandeel sociale huurwoningen?
Meer nieuwbouw door het net even anders te doen?
Kun je meer woningen toevoegen als je het net even anders doet? Misschien door kleinere woningen te bouwen? Of wellicht kun je met hetzelfde geld meer woningen realiseren als je overstapt van traditionele maar conceptuele bouw.
En misschien heb je wel grondposities voor de langere termijn waar je eerst nog tijdelijk flexwoningen op kunt zetten.
Herzie je sloopprogramma
Staan woningen terecht op de nominatie om gesloopt te worden, of zouden ze misschien nog wel even mee kunnen? En als dat echt niet anders kan, kun je op die plek dan verdichten als je er woningen terug gaat bouwen?
Neem je verkoopbeleid onder de loep
Heb je verkoop echt nodig om financieel het hoofd boven water te houden? Misschien heb je verspreid bezit wel op de nominatie staan om te verkopen. Maar is dat qua onderhoud echt onoverkomelijk, of zou dat probleem op te lossen zijn?
Wees creatief met grote woningen
Grote woningen staan misschien op de nominatie om verkocht te worden; het klinkt onlogisch om grote woningen in de sociale voorraad te houden. Maar zou je daar ook iets anders mee kunnen doen?
Misschien is splitsen of de woning als deelwoning aanbieden ook een optie. En anders kun je deze woningen wellicht naar je niet-DAEB portefeuille te verplaatsen en ze (in elk geval qua huurprijs) uitruilen tegen kleinere woningen.
Groei is mogelijk
Het is absoluut waar dat de overheid het corporaties niet makkelijk maakt, maar gelukkig kun je als corporatie zelf ook nog het een en ander doen.
Als je daar (nog) meer op inzet, dan wordt de kritiek richting de overheid bovendien een stuk sterker. En hopelijk kunnen we dat getal van 5000 extra corporatiewoningen per jaar dan snel laten stijgen.
