Enige tijd geleden beet Vincent Gruis het spits af van deze interviewserie. Deze keer was ik in Noordwijkerhout voor een interview met Aad Verkade, directeur-bestuurder van woningstichting Sint Antonius van Padua. We hadden het onder meer over de focus op huurders, het ontstaan van het onderhoudsfonds, de beperkingen van de Woningwet en de sterkten en zwakten van kleine corporaties. Het gesprek leverde een aantal mooie anekdotes op, maar ook concrete tips voor kleine corporaties.
Nadat hij zijn baan bij een schoenenimporteur verloor door sluiting van het bedrijf, schreef Aad Verkade zich 36 jaar geleden in bij het arbeidsbureau. Weer op weg naar huis werd hij al gebeld door woningstichting Sint Antonius van Padua, destijds een zeer kleine woningcorporatie met zo’n 900 woningen. “Ik wist niet eens wat een corporatie was.”
Dezelfde dag nog ging hij op gesprek bij de corporatie. Hij werd aangenomen om het onderhoud op poten te zetten. Negen jaar later werd Aad Verkade directeur van de woningstichting: “Ik heb het nooit kunnen hebben, dat iemand tegen mij zei wat ik moest doen.” Inmiddels is hij dat al 27 jaar, waarvan 8 jaar directeur-bestuurder. Onder leiding van Aad Verkade is Sint Antonius van Padua uitgegroeid tot een corporatie met zo’n 2300 woningen.
Per 30 september 2017 gaat Aad met vervroegd pensioen. Dat is een goede reden om met Aad terug te blikken op 36 jaar ervaring in de volkshuisvesting.
Bedenker van het onderhoudscontract
Een persoonlijk hoogtepunt is voor Aad de invoering van het onderhoudscontract in de corporatiesector, waarbij huurders het onderhoud dat voor hun rekening komt kunnen afkopen. Aad bedacht deze constructie in 1982, toen hij erachter kwam dat Sint Antonius van Padua als kleine corporatie jaarlijks bijna 100.000 gulden aan huurdersonderhoud uitgaf. Deze kosten moesten eigenlijk voor rekening van de huurder zijn, vond hij.
Aad kwam daarom op het idee van het onderhoudscontract, waarbij huurders klein onderhoud voor 10 gulden konden afkopen. Dit idee deelde hij met zoveel mogelijk corporaties, die er dankbaar gebruik van maakten. Inmiddels is deze werkwijze bij een groot deel van de corporaties in gebruik.
Daarnaast is Aad trots op de deelname van Sint Antonius van Padua aan de experimentele fase van het Politiekeurmerk Veilig Wonen in de jaren negentig. Door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (sinds 2012 gefuseerd in Platform31) kreeg Sint Antonius van Padua 2 van de 5 proefprojecten toegewezen. Eén in nieuwbouw (Charbonlaan te Sassenheim) en één in groot onderhoud (De Zilk).
“En de laatste jaren hebben wij als klein clubje natuurlijk ontzettend veel gebouwd.” Dat is best een prestatie, vindt Aad. Ook is hij trots op de medewerkers van de woningstichting, die in een hecht team samenwerken.
Niet-Daeb voor de middeninkomens
Wanneer ik hem vraag of hij enige dieptepunten tijdens zijn carrière kan opnoemen, denkt Aad diep na. Die kan hij zich niet herinneren.
Als hij dan toch een dieptepunt moet noemen, is dat zijn het de beperkingen van die de Woningwet met zich meebrengt.
Een van de zaken die Sint Antonius van Padua bij de nieuwe Woningwet tegenkomt is dat er minder mogelijkheden zijn om woningen voor middeninkomens te realiseren. De corporatie heeft in het verleden veel woningen gebouwd in het niet-Daeb segment, aangezien daar in Noordwijkerhout veel behoefte aan was.
Sint Antonius van Padua heeft het, net als andere corporaties, in het afgelopen jaar erg druk gehad met de implementatie van de nieuwe Woningwet. Momenteel bevindt de corporatie zich in de afrondende fase. Sint Antonius van Padua heeft gekozen voor een administratieve scheiding, om toch actief te kunnen blijven in de niet-Daeb tak. Aan de hand van demografische gegevens en overleg met belanghouders heeft de corporatie namelijk besloten er ook te moeten zijn voor inkomens tot en met 45.000 euro.
Die categorie komt in Noordwijkerhout en de omliggende regio nauwelijks aan bod. Iemand met een jaarinkomen van 40.000 euro zou hooguit een hypotheek van 180.000 euro kunnen krijgen. In Noordwijkerhout zijn momenteel nauwelijks woningen in die prijsklasse. Sint Antonius van Padua heeft daarom in het portefeuilleplan 400 woningen gelabeld voor het niet-Daeb segment.
Kleine corporaties door regeldruk gedwongen tot samenwerken of fusie
Vooral kleine corporaties worden relatief sterk belast door de nieuwe wet- en regelgeving. Aad: “zúlke stapels papier, voordat je een schep in de grond steekt.”
Onder meer het opstellen van de jaarrekening kost veel tijd en mankracht. Dat blijkt ook uit de personeelsinzet. Toen Aad 36 jaar geleden begon bij Sint Antonius van Padua werkten er 5 medewerkers in de buitendienst en 6 medewerkers op kantoor. Nu werken er 23 mensen op kantoor en 4,5 fte in de buitendienst.
Kijkend naar de toekomst denkt Aad dat de regeldruk voor kleine corporaties sterk moet verminderen. De enige andere optie voor kleinere corporaties is om samenwerkingen aan te gaan of te fuseren. Kleine corporaties moeten steeds vaker bepaalde specialismen inhuren, omdat een kleine corporatie die niet standaard in huis heeft. Aad voorspelt dan ook dat er de komende jaren nog veel gaat gebeuren op het gebied van fusies en samenwerkingen. “Dat kán niet anders, want dit kun je niet vol blijven houden.”
Sint Antonius van Padua werkt zelf al een jaar of 20 met succes samen met andere woningcorporaties in de regio, waaronder de Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting. Deze samenwerking levert extra handelingskracht en kennis op.
Samenwerken met zorgpartners: blijf in gesprek
Sint Antonius van Padua heeft de afgelopen jaren veel vastgoed voor zorgpartijen ontwikkeld. Vanaf 2000 werden samenwerkingen tussen corporaties en zorgpartijen gestimuleerd. “Nu zie je dat het steeds moeilijker wordt om daarin verder te gaan,” stelt Aad. Dat heeft vooral financiële redenen. De huidige wet- en regelgeving, waaronder het passend toewijzen, belemmert corporaties om te investeren in zorgvastgoed. Aan de andere kant wordt het budget van veel zorginstellingen gekort.
Sint Antonius van Padua bezit twee verzorgingshuizen en heeft woningen gebouwd op een instellingsterrein voor mensen met en zonder beperking. Ook bezit de corporatie 12 appartementen waarin cliënten van Stichting Philadelphia Zorg gehuisvest zijn.
Teruglopende budgetten zorgen ervoor dat zorginstellingen steeds vaker voor schaalvergroting kiezen. Dan is een complex met slechts 12 appartementen niet meer voldoende. Wanneer een dergelijk contract wordt opgezegd, zit je als corporatie vaak met onrendabel vastgoed. Zorgvastgoed is over het algemeen niet direct geschikt om andere doelgroepen in te huisvesten.
Een directe oplossing hiervoor is er niet, maar het is van belang om de dialoog tussen de partijen gaande te houden. Welk budget heeft de zorgpartij? Wat kun en wil je als corporatie betekenen? Aad adviseert om in ieder geval meerjarige contracten aan te gaan, waardoor het risico nog enigszins te overzien is. “En je moet het als corporatie écht willen om in zorgvastgoed te investeren.”
Daarbij vindt Aad het belangrijk om goed na te denken over de manier waarop corporaties samenwerken met zorgpartijen. In één van de verzorgingshuizen van Sint Antonius van Padua bevindt zich een gezondheidscentrum met onder andere huisartsen, een apotheek en fysiotherapie. “Daar heb ik een fout gemaakt toentertijd: ik heb ze niet verplicht om een stichting of vereniging op te richten. In plaats van 1 aanspreekpunt heb ik er nu 18. Dat is lastig, zeker omdat het niet je core business is.”
Betrokkenheid bij de buitenwereld is essentieel
Ondanks alle veranderingen scoort Sint Antonius van Padua, ook blijkend uit het laatste visitatierapport, erg goed op verschillende onderdelen, waaronder maatschappelijk presteren, klanttevredenheid en governance. “Daar was ik trots op hè, op die rapporten,” zegt Aad direct.
“Ik zeg altijd: we doen het voor onze huurders.” Daarom vindt hij de verhouding van zijn corporatie met belanghouders, huurders, gemeenten, lokale politiek en maatschappelijke organisaties erg belangrijk. Er wordt goed naar hen geluisterd. Daartoe houdt Antonius van Padua bijvoorbeeld elke twee jaar een belanghoudersbijeenkomst.
Bovendien organiseert de corporatie voor elke politieke partij in de regio een aparte bijeenkomst waarbij over allerlei onderwerpen gesproken wordt, van financiering tot woningtoewijzing. “Op die manier kunnen de partijen de juiste beslissing maken, wanneer zij op de raadstafel een voorstel krijgen van ons.”
Aad raadt andere corporaties van harte aan om dit voorbeeld te volgen. Deze manier van werken wordt erg gewaardeerd door belanghouders en partijen. Maar je creëert als corporatie ook nieuwe ingangen: “red je het niet bij de wethouder, dan weet ik andere manieren om de juiste vragen te laten stellen. Zo kom je toch tot het resultaat dat je voor ogen hebt.” Aad benadrukt om hierbij transparant te blijven. “Wat ik ook doe, dubbele agenda’s ken ik niet.”
De directeur-bestuurder als gezicht van de corporatie
In het visitatierapport werd ook benoemd dat belanghebbenden Aad Verkade als directeur-bestuurder haast vereenzelvigen met de corporatie. Voor corporaties die daar ook mee te maken heeft Aad een goede tip.
“Dat een corporatie afhankelijk is van de directeur-bestuurder, dat is natuurlijk niet zo,” begint Aad. “Wel is de directeur-bestuurder het gezicht van de corporatie.” Sinds een jaar of 7 probeert Aad zijn MT-leden meer bij belanghebbenden in beeld te brengen. Overal waar hij heen gaat, neemt hij de manager wonen, manager financiën of manager vastgoed mee. Zo worden ook zij bekende gezichten voor externe partijen. Bijkomend voordeel is dat de directeur-bestuurder niet continu als doorgeefluik hoeft te functioneren tussen corporatiemedewerkers en externe partijen.
Dat je als directeur-bestuurder als eerste aanspreekpunt gezien wordt, kun je na 36 jaar bij een corporatie natuurlijk niet helemaal voorkomen. En dat moet je misschien ook wel helemaal niet willen.
Goede dienstverlening aan huurders
Dat Sint Antonius van Padua in het visitatierapport goed scoorde op het gebied van dienstverlening aan haar huurders, is geen verrassing. Een aantal jaar geleden besloot Sint Antonius van Padua het KWH-huurlabel te willen behalen. Deze kreeg de corporatie in 2010. Twee jaar lang stond Sint Antonius van Padua op nummer 4 in de KWH-prestatie-index. “Dat vond ik fantastisch: daar doe je het voor.”
En daar hoefde de corporatie eigenlijk niets nieuws voor te doen. “Het zat er al in.” Aad herinnert zich dat de corporatie met het KWH om tafel ging zitten om over het toetredingsproces voor het KWH-lidmaatschap te spreken. “Het zou snel zijn als het binnen 1 tot 1,5 jaar zou lukken om aan alle eisen te voldoen. Binnen 5 tot 6 maanden was alles rond,” vertelt Aad. Sint Antonius van Padua voldeed in de praktijk al aan een groot deel van de eisen. “De mensen zijn nog steeds hetzelfde, en die behandelen de huurder ook nog steeds hetzelfde.”
Wat door huurders erg gewaardeerd wordt, is dat de corporatie klachtenafhandeling serieus neemt. Sint Antonius van Padua heeft voldoende mensen in dienst om op klussen en groter onderhoud in te zetten. Wanneer er een klacht binnenkomt, wordt direct een afspraak gemaakt waarna de klus vaak in één keer wordt afgerond. Bij veel corporaties zou dat nog beter kunnen.
Ook de keuzevrijheid die huurders krijgen is van belang voor hun tevredenheid. Wanneer een keuken aan vervanging toe is, mogen huurders zelf uit standaard pakketten kiezen welke keuken zij willen. En bij schilderwerk of het vervangen van tegels mag de huurder zelf de kleuren uitkiezen. “Het zijn maar kleine dingen, maar het werkt.”
Op zaken als woningtoewijzing heeft de corporatie minder invloed, aangezien dat regionaal geregeld wordt. Sint Antonius van Padua probeert op dat vlak invloed uit te oefenen door woningtoewijzing snel en juist af te handelen en mensen op de juiste manier aan te schrijven. Wanneer huurders vertrekken, worden exitgesprekken gehouden. Al deze kleine dingen dragen eraan bij dat de huurder weet waar hij aan toe is.
Denken vanuit de huurder is essentieel voor een goede dienstverlening. “Je doet het voor de groep waarvoor je bent opgericht. Als je dat voor je blijft houden, komt het wel goed.”
Krachten en valkuilen van kleine corporaties
Als kleine corporatie sta je er niet alleen voor. Aad was 27 jaar geleden één van de medeoprichters van de directeurenkring kleine corporaties Zuid-Holland. Zo’n 25 directeuren van kleine corporaties in Zuid-Holland komen 3 of 4 keer per jaar bij elkaar. “Dat zijn gezellige, maar ook interessante dagen,” vertelt Aad.
Alle kleine corporaties kennen dezelfde problematiek. Binnen de directeurenkring worden ervaringen uitgewisseld. Dat geeft waardevolle inzichten. Ook kunnen corporaties zich op deze manier met elkaar vergelijken. “Iedereen wil wel eens de erkenning krijgen dat je het goed doet als corporatie.” Ook via de mail en de online community via Aedes wisselen de corporatiedirecteuren ervaringen en kennis met elkaar uit.
De meest voorkomende vragen komen de laatste periode vooral voort uit de nieuwe Woningwet. “Dat heeft een bom aan e-mails opgeleverd,” zegt hij. Corporatiedirecteuren gingen direct bij elkaar te rade hoe ze hiermee het beste om konden gaan. Daaruit blijkt weer hoe waardevol de communicatie tussen kleine corporaties is. “Je kent elkaars problematiek. Je kunt elkaar helpen, met elkaar overleggen, dingen gezamenlijk doen. Dat werkt gewoon goed.”
Als kleine corporatie heb je een groot voordeel ten opzichte van de grotere spelers. “De kracht van een kleine corporatie is natuurlijk dat je lokaal betrokken bent.” Aad vindt dat grotere corporaties als Ymere ook hun best doen, “maar als kleine corporatie heb je lokaal echt iets te vertellen.”
“En ik klaag wel over al het papierwerk, maar hier worden sneller beslissingen genomen dan bij grotere corporaties.” Plannen gaan niet van afdeling naar afdeling. “Met het MT heb je ideeën geënt op een beleidsplan of ondernemingsplan. Daar worden prognoses van gemaakt en vervolgens ga je ermee aan de slag.” Wanneer een plan voorgelegd moet worden aan de raad van commissarissen, duurt dat hooguit twee of drie maanden. Bij grotere corporaties duurt het proces vaak veel langer. “Daar zou ik me ook niet thuis voelen,” denkt Aad, “en daarom zit ik ook zo lang bij een klein clubje.”
Tot slot stelde ik Aad Verkade nog een aantal vragen die ik aan iedereen in deze interviewserie stel.
Hoe zou Noordwijkerhout eruit zien als er geen corporaties waren?
Aad: “Daar kan ik me geen voorstelling van maken. Dan zouden heel veel mensen bij hun ouders wonen, dan waren er te weinig woningen. Dit is een duur gebied. Onze gemiddelde WOZ-waarde is zo’n 200.000 euro. Als je verderop gaat is dit 140.000 of 150.000 euro. Noordwijkerhout is een schaarstegebied.”
“Ik kom zelf uit Noordwijk. De meeste woningen hadden daar zomerhuisjes. Duitse badgasten huurden in de zomer het grote huis en de gezinnen gingen in de zomerhuisjes, om geld binnen te halen. Wanneer er geen corporaties zouden zijn zou het kunnen zijn dat kinderen in de zomerhuisjes of aangebouwde schuurtjes gaan wonen. Ik ben blij dat de volkshuisvesting hier goed geregeld is.”
Afwezigheid van corporaties zou in Noordwijkerhout dus vooral een beschikbaarheidsprobleem opleveren.
Aad: “Als ik naar mezelf kijk: ik kom uit een gezin van 11 kinderen. Er was één woning. De jongens en meisjes lagen op zolder. Aan de ene kant lagen de meiden, aan de andere kant lagen de jongens. Daar zat een gordijntje tussen. Mijn vader had een bollenkraampje. Hij kweekte gladiolenbollen. In het najaar gingen die naar zolder en wij schoven op. Er ging naftaline over de bollen, dat was puur gif, en daar lag je tussen te pitten. Mijn oudste zus trouwde na 15 jaar verkering. Van de zolder werd een slaapkamer en een keukentje gemaakt. En daar werden nog kinderen geboren ook. Nou, die tijd moet je niet meer terug willen. Ik had een mooie tijd hoor, maar dat soort dingen zie ik dan voor me. Dus de corporatie zal altijd blijven bestaan.”
Wat is het belangrijkste dat je corporaties wilt meegeven?
Aad: “Concentreer je in principe op het Daeb-verhaal. Wij doen dat met de administratieve scheiding. Als jij en je belanghouders willen dat je er ook voor de doelgroep tot 45.000 euro bent, dan moet je ervoor gaan. De administratieve scheiding en ons bezit maakt dat ook mogelijk.”
Aad vindt het belangrijkste dat corporaties altijd expliciet aan hun huurders blijven denken, in alles wat ze doen. “Zorg dat het betaalbaar blijft. Het gemiddelde aantal woonwaarderingspunten van onze woningen is 179 punten, zonder dat duurzaamheid daarin verwerkt is. Wij zullen ook de komende jaren huren moeten verlagen om de mensen passend te kunnen blijven toewijzen. Dáár ligt natuurlijk de grootste opgave.”
