De woonlastenbenadering. Het lijkt een sympathiek uitgangspunt voor het huurbeleid: bij het bepalen van de huurprijs kijken we ook naar wat een huurder aan andere woonlasten zoals lokale belastingen en energie betaalt. Toch kan de praktijk minder sympathiek uitpakken.
Want krijgen we bij de woonlastenbenadering dan niet als corporatie de taak om voor een residu een goede woning te bieden? We worden dan immers afhankelijk van het besteedbare inkomen dat een huurder voor de huur van de woning aan het eind van de maand overhoudt nadat deze andere woonlasten al heeft betaald. Terwijl allerlei andere kosten, zoals gemeentelijke lasten, hier eerst al van betaald zijn. Is wonen dan geen primaire levensbehoefte meer?
Servicekosten
Tussen corporaties en hun huurders speelt vaak de discussie over de woonlastenbenadering versus de huurlastenbenadering. Een element van de woonlasten van de huurder zijn de servicekosten. Sommige huurders betalen een veelvoud aan servicekosten van hetgeen nog subsidiabel is. Daarom is het belangrijk om de hoogte van de huur in samenhang te zien met de hoogte van de servicekosten. Sommige huurders willen hierom zelfs de huurlasten afhankelijk laten zijn van de servicekosten.
Energielasten
Een tweede element zijn de energielasten. Dit is een steeds groter aandeel van de woonlasten. Als corporatie heb je niet direct invloed op de energierekening van huurders. Maar indirect wel. Er zit namelijk een groot verschil in de isolatie en energiezuinigheid van woningen. Het energieverbruik in een huurwoning met energielabel A+ is aanzienlijk lager dan in een huurwoning met energielabel F. Huurders vragen daarom om met dit kwaliteitsverschil extra rekening te houden in de huur. Voordeel is dat je daarmee als corporatie ook wordt gestimuleerd in de duurzaamheidsambities. Aan de andere kant kun je door rekening te houden met energielasten, als corporatie voor je inkomsten afhankelijk worden van bewonersgedrag. Huurders hebben zelf ook grote invloed door een zuiniger stookgedrag. Maar ook op andere elementen die de woonlasten bepalen kunnen huurders veel invloed hebben, bijvoorbeeld als ze werkzaamheden in eigen beheer uitvoeren.
Gemeentelijke heffingen
Een volgend element in de woonlasten zijn de gemeentelijke heffingen. Hierop hebben corporaties maar zeer beperkt invloed. Daarmee dringt zich de vraag op waar je als corporatie bij het bepalen van de huur rekening wilt houden. Wil je ook lasten waarop je geen invloed hebt laten meewegen bij het bepalen van de huur?
Woonlastenbenadering of huurlastenbenadering?
Als corporatie ben je primair verantwoordelijk voor betaalbare huren en heb je invloed op de servicekosten. Daarnaast heb je door nieuwbouw, herstructurering en onderhoud invloed op de energielasten. Met deze elementen kun je rekening houden bij het bepalen van de huur. Maar met de overige elementen die de woonlasten bepalen niet, omdat je er als corporatie geen invloed op hebt. Energielasten kun je maar voor een deel beïnvloeden en gemeentelijke heffingen zijn helemaal lastig te beïnvloeden.
Dus toch maar gaan voor een huurlastenbenadering? Want als je de woonlastenbenadering in extremis doorvoert, suggereert dit dat de huur slechts een residu mag zijn van de totale uitgaven van je huurder. Terwijl huurlasten ook wel centraal mogen staan in het budget. Ook andere organisaties hebben een verantwoordelijkheid voor het budget van mensen met lage inkomens. En niet in de laatste plaats hebben mensen ook zelf invloed op kosten en lasten.
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Koen van Sleeuwen (Mooi Nederland Advies).
