In dit artikel evalueer ik twee manieren om in je huurbeleid om te gaan met passend toewijzen. Streefhuurbeleid als one-size-fits-all over je hele woningvoorraad toepassen is achterhaald. Om te zorgen dat je in tijden van ‘passend toewijzen’ voldoende betaalbare woningen voor je doelgroep houdt zijn andere oplossingen nodig. Twee daarvan bespreek ik hieronder.
Tweehurenbeleid
Het tweehurenbeleid wordt onder anderen door Portaal toegepast.
Het voordeel van deze methode is dat de huur zich hiermee realtime aanpast aan de markt. Met het tweehurenbeleid wordt gewerkt met twee huren per woning: een hoge huur voor de woningzoekenden met een hoger inkomen, en een afslag op die huur voor mensen met een huurtoeslaginkomen. Als er meer woningzoekenden met huurtoeslaginkomens komen passen de huren zich daar dus direct op aan.
Een tweede voordeel is dat er niemand te weinig of te veel betaalt. Het kan dus niet voorkomen dat een huishouden met een hoog inkomen een lage huur betaalt.
Het derde voordeel is dat je met deze methode de kwaliteitsverschillen tussen woningen in de huur kunt laten terugkomen. De hoge huur kun je bepalen aan de hand van de kwaliteit van de woning. Alleen als het nodig is om de allerlaagste inkomens te bedienen, doe je een afslag op die huurprijs.
Een nadeel van het tweehurenbeleid is dat je als corporatie moeilijk de financiële continuïteit van jouw organisatie in kaart kunt brengen. Hierdoor zijn ook minder makkelijk prestatieafspraken te maken, bijvoorbeeld over de hoeveelheid te leveren betaalbare woningen. Je weet immers vooraf niet precies hoeveel woningzoekenden van de lagere huur gebruik zullen maken.
Daarnaast kan het systeem van twee huren oneerlijk overkomen voor de bewoners van de woningen. Het kan namelijk gebeuren dat buren met eenzelfde type woningen een verschillende huur betalen. Soms zullen de inkomens van de bewoners slechts heel weinig van elkaar afwijken, net rondom de grens van wel of geen huurtoeslag.
Vast aantal woningen per huurprijsklasse
De tweede manier om passend toewijzen in te voeren, én de primaire doelgroep te kunnen blijven bedienen is door een vast aantal woningen per huurprijsklasse aan te bieden. Je zult dan eerst onderzoek willen doen naar de hoeveelheid woningen die per huurprijsklasse nodig zijn. Dit onderzoek je voor zowel de huidige situatie als voor de toekomst. Op het moment dat je het aantal huishoudens weet, kun je beredeneren hoeveel woningen je binnen elke prijsklasse nodig hebt.
Een voordeel van deze aanpak is dat het makkelijk is om dit ook financieel door te rekenen. Hierdoor kan je als corporatie beter bepalen hoeveel goedkope woningen je kunt en gaat aanbieden. Je kunt hier op een transparante manier verantwoording over afleggen.
Een tweede voordeel is dat elke huurder hetzelfde betaalt voor dezelfde woningen. Er zijn dus geen verschillen die misschien als onredelijk worden ervaren door de verschillende huurders met verschillende inkomens.
Een nadeel van deze methode is dat het best moeilijk is om precies te bepalen hoeveel huishoudens er nu precies zijn aangewezen op de sociale huurwoning voorraad. Hoe de inkomens zich in de toekomst zullen ontwikkelen is lastig in te schatten, terwijl een kleine afwijking in de jaarlijkse ontwikkeling grote gevolgen heeft op langere termijn. Ook speelt mee dat een deel van de huishoudens met een laag inkomen in de koopsector onderdak vinden. Hierdoor kun je niet zomaar bepalen hoeveel betaalbare huurwoningen er in de toekomst nodig zullen zijn.
Een ander nadeel is dat je minder dynamisch kan reageren in veranderingen in de woningmarkt wanneer je je vastlegt op een bepaald aantal goedkope huurwoningen.
Een derde nadeel dat je niet elke woning aan iedereen kunt verhuren. De voorraad met lage huren zullen veel corporaties niet willen verhuren aan de huishoudens met de hogere inkomens en andersom. Dat brengt immers het behalen van de normen voor passend toewijzen in gevaar.
