Rendabel een sociale huurwoningen bouwen. Het lijkt, door alle eisen die aan nieuwbouw worden gesteld, onmogelijk anno 2021. Maar in hoeverre is het dat ook? Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg ging hierover in gesprek met Thijs Luijkx van het platform Wat kost de bouw van een huurwoning.
Ontdek alles wat je moet weten over Asset Management bij corporaties.
Bouwen van sociale huurwoningen is financieel gezien niet interessant
Met de huidige huurprijzen en bouwkosten is het puur financieel gezien niet interessant om een nieuwe sociale huurwoning te bouwen, denkt Thijs. ”Tegelijkertijd ligt er veel druk op de bouw van betaalbare woningen. Mijn indruk is dat er meer woningen opgeleverd zullen worden de komende jaren, door alle projecten die nu in de pijpleiding zitten. Veel corporaties willen graag voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen en nemen dus genoegen met een lager rendement.”
Thijs vindt het goed dat corporaties op rendement sturen. Volgens Thijs is het bij rendementssturing wel lastig om onderling te vergelijken tussen corporaties. De rendementen komen namelijk op verschillende manieren tot stand.
Zo speelt de locatiecomponent een belangrijke rol, maar worden ook de kosten op verschillende manieren opgebouwd.
Vergelijk op kostprijs en kwaliteit
In investeringsbesluiten wordt verschillend omgegaan met grondkosten. Thijs: “Als je dat niet weet, kun je geen rendement vergelijken. Binnen een corporatie kan dat wel, maar tussen corporaties zou ik daar heel voorzichtig mee zijn.”
Door die verschillen is het niet direct mogelijk om de ervaringen van andere corporaties te gebruiken om te bepalen of het verstandig is om met een bepaald rendement te gaan bouwen.
Thijs: “De vraag of het een goed idee is, begint in de portefeuillestrategie en of er behoefte is aan woningen. Dat is de belangrijkste overweging om wel of niet woningen toe te voegen.”
Wel vindt hij het goed om het rendement in de gaten te houden. Het vergelijken met andere corporaties kan volgens Thijs vooral op kostprijs en kwaliteit. Wanneer corporaties toch rendementen willen vergelijken is het van groot belang dat dezelfde uitgangspunten gehanteerd worden, met name op het gebied van grondkosten en eigen kosten.
Ontdek alles wat je moet weten over Asset Management bij corporaties.
Bouwkosten verlagen
Door de groeiende behoefte aan woningen zal het de komende jaren voor corporaties steeds belangrijker worden om binnen de investeringsruimte die er is, zoveel mogelijk te doen aan beschikbaarheid. Wat kunnen corporaties doen om de bouwkosten te verlagen?
Thijs vindt allereerst dat corporaties bij het bepalen van de kostprijs minder moeten letten op het aantal vierkante meters, en meer op de aanwezige installaties. Deze bepalen namelijk voor een groot deel de kostprijs van een woning.
Door de hogere eisen aan duurzaamheid, worden de installaties steeds duurder. Niet alleen in de stichtingskosten, maar ook in het onderhoud en het vervangen van installaties moet rekening gehouden worden met hogere kosten.
Daarnaast zijn er al voorbeelden van corporaties met initiatieven gericht op een betere prijs-kwaliteitverhouding. Gezamenlijk inkopen lijkt kostenbesparend te werken. Thijs zou dit soort inkoopcombinatieprojecten wel graag met de benchmark vergelijken, om te zien of dit daadwerkelijk leidt tot een betere prijs-kwaliteitverhouding.
Industrialisatie
In het verlengde daarvan ziet Thijs industrialisatie een manier om de kostprijs te verlagen. “Daarbij moet je in je achterhoofd houden dat het mogelijk leidt tot lagere kosten bij het bouwen, maar dat het daarmee niet altijd een lagere kostprijs voor de corporatie betekent.”
Bouwers hebben – ondanks Corona – een volle portefeuille, en de vraag is of zij genegen zijn de lagere kostprijs aan de productiekant door te vertalen naar de corporatie. Thijs: “Een inkoopsamenwerking tussen corporaties kan wel een manier zijn om dat op tafel te krijgen.”
Omdat er steeds vaker geïndustrialiseerd gebouwd wordt, kunnen corporaties bovendien verder kijken dan de traditionele bouw. Bijvoorbeeld naar modulaire bouwers. Thijs: “Ook over de grens kijken is interessant. Een groot deel van de betaalbare woningen die in Scandinavië wordt opgeleverd, wordt geproduceerd in de Baltische staten. Daar is zeker interesse om te produceren voor de Nederlandse markt.”
De benchmark geeft inzicht en onderbouwing van investeringen
Corporaties die graag aan de slag willen met het verlagen van de bouwkosten, kunnen zich aansluiten bij de benchmark Watkostdebouwvaneenhuurwoning. Op die manier zien corporaties hoe zij het zelf doen op het gebied van bouwkosten, maar kunnen zij uit de benchmark ook besparingsmogelijkheden halen door te leren van andere corporaties.
Ontdek alles wat je moet weten over Asset Management bij corporaties.
