Corporaties staan voor een zeer grote volkshuisvestelijke opgave. Er wordt veel gevraagd vanuit de maatschappij, maar ook vanuit collega-corporaties en overheden. Een onhoudbare situatie op de langere termijn.
Veel corporaties hebben weleens doorgerekend wat het zou betekenen als je al die ambities en verwachtingen waar zou maken. Zelfs met alle corporaties samen wordt het financieel zeer lastig (lees: onmogelijk) om in al die volkshuisvestelijke behoeften te voorzien. Uiteindelijk weten we allemaal wel dat we zo niet kunnen doorgaan.
Realistischer beeld vermogenspositie
De vernieuwde beleidswaarde kan helpen om de financiële positie van corporaties beter in beeld te brengen.
De nieuwe methode voor de beleidswaarde geeft namelijk een realistischer beeld van wat de werkelijke waarde is van een corporatiewoning; als je die woning exploiteert volgens het beleid van de corporatie. Dat helpt corporaties om dit gesprek beter te kunnen voeren. En dat is nodig.
De belangrijkste wijzigingen in de beleidswaarde zijn:
- Er is een sectorspecifieke rendementseis voor corporaties opgenomen in de vernieuwde beleidswaarde.
- Ook is de beleidswaarde geen black box meer in de vorm van een eindwaarde, maar je wordt als corporatie geacht om te kijken naar de kastromen die je realiseert als je een corporatiewoning exploiteert over een periode van 60 jaar.
- Het daadwerkelijk voorgenomen onderhoud in de begroting wordt ingerekend.
- Dat geldt ook voor investeringen die je in de toekomst moet doen. Bijvoorbeeld in het verbeteren van woningen met EFG -labels.
Met deze aanpassingen geeft de nieuwe beleidswaarde een veel realistischer beeld van de vermogenspositie en het toekomstig potentieel van corporaties.
Hierdoor is het nog relevanter geworden om het gesprek te voeren over de ontwikkeling van je solvabiliteit en loan to value (LTV).
Maak het gat inzichtelijk
Hoe dan ook zit er momenteel een financieel gat tussen de gewenste investeringen van corporaties en wat haalbaar is.
Ik denk dat het heel belangrijk is om dit als corporatie duidelijk te maken naar gemeenten, naar huurdersorganisaties en andere lokale partijen. En ook in de regio, in de provincie, op landelijk niveau en wat mij betreft zelfs op Europees niveau. Maak duidelijk dat de huidige onrendabele investeringen niet tot in de eeuwigheid kunnen doorgaan.
Er moet uiteindelijk een duurzaam verdienmodel voor corporaties komen. Ofwel het moet goedkoper worden om sociale huur te realiseren, ofwel corporaties moeten in de gelegenheid worden gesteld om op een andere manier de kosten te verlagen of de inkomsten te verhogen.
Bijvoorbeeld door meer overheidssubsidies of juist door belastingen te verlagen of af te schaffen.
Maak elk jaar twee scenario’s
Je hoort al snel dat individuele corporaties niet zoveel kunnen doen aan wat er in Den Haag wordt besloten. Ik wil je oproepen om toch een bijdrage te leveren.
Door duidelijk te laten zien wat er financieel gebeurt. Schets elk jaar twee scenario’s. In je jaarrekening, op je website, vertel het iedereen die het wil horen. En iedereen die het niet wil horen.
Wat gebeurt er als je alle ambities, wensen en behoeften in jouw regio zou vervullen binnen de gewenste termijn? Wat gebeurt er dan met je financiële ratio's? Dat is het eerste scenario.
Daarnaast laat je zien wat je kunt doen, hoeveel nieuwbouw je kunt realiseren, hoeveel je kunt verduurzamen als je een koers vaart die op de lange termijn financiële continuïteit oplevert. Een koers die dus niet langzaam maar zeker richting de grenzen van de ratio’s van onder meer de loan to value (LTV) en de solvabiliteit gaat. En daar op een gegeven moment zelfs doorheen zakt.
Laat dus enerzijds zien wat het financieel betekent als je maximaal investeert. En aan de andere kant wat je nog zou kunnen doen op jaarbasis als je financieel beleid zou voeren dat is gericht op continuïteit.
Bespreek deze twee scenario’s met huurders en gemeenten. Zorg dat andere partijen doordrongen raken van het feit dat dit zo niet in de eeuwigheid kan doorgaan. Dat het gat tussen die twee scenario’s gedicht moet worden.
Verklein zelf het financiële gat
Natuurlijk kun je als corporatie zelf ook een stukje van het financiële gat dichten. Kun je misschien conceptueel bouwen waar je nu nog traditioneel bouwt, zodat je daar toch net weer iets bespaart? Zijn er nog andere manieren? Kun je wellicht wat meer huur vragen aan de huurders met midden - en hogere inkomens?
Dus kijk zowel naar wat je kunt doen als corporatie om dat gat te dichten, als naar wat de overheid kan doen. Bijvoorbeeld door (lokale of landelijke) belastingen af te schaffen. De gemeente kan ook iets betekenen in de grondprijzen. Ga dat gesprek aan.
Ik wens je veel succes met het zichtbaar maken van dit gat. Als corporatie weet je natuurlijk wel dat dit financiële gat bestaat, maar andere partijen zijn zich hier vaak onvoldoende van bewust. Ik ben benieuwd wat dit oplevert en ik hoop natuurlijk dat je dit samen doet met de collega-corporaties in jouw werkgebied.
