Maarten Vos van Vidomes ging in gesprek met Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg over de strategie van Vidomes om met beperkte middelen toch te zorgen voor betaalbare huurwoningen voor de huurders die dit het hardste nodig hebben. Vidomes is actief in o.a. Zoetermeer, Delft en Rijswijk. Ontdek in dit artikel hoe Vidomes zich bezighoudt met de betaalbaarheid van sociale huurwoningen om zo het grootst mogelijke maatschappelijke resultaat te bereiken.
Maarten is verantwoordelijk voor het huurbeleid bij Vidomes. Dit betekent een continue zoektocht naar het voorop stellen van de betaalbaarheid met de beschikbare middelen. “Bij Vidomes hebben we de afgelopen tien jaar nadrukkelijk voorop gesteld dat we de betaalbare voorraad niet willen laten teruglopen. We moeten continu vechten om dit voor elkaar te krijgen.”, aldus Maarten.
Daarom is het nodig dat er zo slim mogelijk met het beleid wordt omgegaan. Maarten stelt dan ook dat ze eigenlijk geen huurbeleid hebben, maar een huurkortingsbeleid. Daarmee wil Vidomes de huurkortingen zo doelmatig mogelijk inzetten om een zo groot mogelijk maatschappelijk resultaat te bereiken.
Betaalbare woningen betaalbaar houden
Vidomes bevindt zich in een gebied waar bij wijze van spreken nooit genoeg sociale huurwoningen zullen zijn. Daardoor is het nog lastiger om de betaalbaarheid te waarborgen. Maarten: “In 2009 hadden we 15.000 betaalbare woningen. Dat aantal wilden we zeker behouden, terwijl er in de jaren erna ook veel financiële druk kwam om dat aantal terug te brengen.
Dat betekent wel dat als je het niet uit de breedte kunt halen, het uit de lengte moet komen.”.
Daardoor zijn de huurprijzen in die periode wel gestegen. Maar er is ook maximaal op ingezet om de woningen desondanks onder de aftoppingsgrenzen te houden.
Huurcontracten zijn flexibeler dan vastgoed
Maarten heeft bij Vidomes het begrip ‘afstand tot de woningmarkt’ geïntroduceerd. Vidomes heeft namelijk meer geld (huurkorting) over voor mensen met een grotere afstand tot de woningmarkt. “De mensen die het harder nodig hebben, daar zetten we meer op in. Het is ons doel om ons maatschappelijk resultaat zo groot mogelijk te laten zijn.”
Volgens Maarten bestaat een sociale huurwoning niet. Je hebt woningen, contracten en prijsarrangementen. De woningen die gebruikt worden gaan voor lange tijd mee en kunnen niet zo makkelijk veranderd worden. De contractvorm kun je iedere keer dat de bewoner vertrekt wijzigen, en soms zelfs tussendoor. Het prijsarrangement kun je bij wijze van spreken iedere maand wijzigen. Maarten is van mening dat corporaties daarin eigenlijk vaak onnodig star zijn. “Binnen alle beperkingen probeer ik vooral in beeld te brengen dat je er ook veel flexibeler mee om kan gaan.”
Waar Maarten vaak tegen aanloopt bij de huurprijsaanpassing, is de beperkte hoeveelheid beschikbare informatie over de huurder. Er zijn grove inkomensschattingen aanwezig, maar het liefst zou Vidomes een overzicht hebben van welke groep echt in aanmerking komt voor huurkorting. Zo kun je juist die groep gericht ontzien. Nog mooier zou het zijn als je gewoon alle woningen voor 80% van de maximale huur zou kunnen verhuren en de huurtoeslag zorgt voor betaalbaarheid. Maar dat vraagt zo’n grote verbouwing van het stelsel, dat gaat nooit gebeuren.
Nieuwbouw levert een beperkte bijdrage
Naast het huurbeleid, kan ook nieuwbouw een bijdrage leveren aan betaalbaarheid. Vidomes zou graag nieuwe projecten realiseren om de voorraad te laten toenemen, maar hier zijn de financiële middelen onvoldoende voor aanwezig. “Vidomes is een corporatie die financieel gezond is, maar we hebben de afgelopen jaren behoorlijk moeten bezuinigen.” stelt Maarten.
Omdat nieuwbouw in deze regio zeer beperkt mogelijk is, moest Vidomes een andere strategie toepassen om het aantal beschikbare woningen op peil te houden. Daarom is Vidomes erg terughoudend geweest in de verkoop en liberalisering van hun woningen. Maarten: “Uiteindelijk hebben we maar ongeveer 150 woningen geliberaliseerd. Dit waren woningen die door hun kwaliteit eigenlijk niet passen binnen de sociale sector.”
Volgens Maarten zijn vooral grote woningen erg belangrijk in de verhuisketen. “Het is eigenlijk een ‘one size, fits all’ woning.”. Grote woningen kunnen in de toekomst gezinnen huisvesten, maar kunnen bijvoorbeeld ook worden ingezet om alleenstaanden een woning te laten delen. Het blijft op deze manier altijd een efficiënt product qua huisvesting. Door in de nieuwbouw niet alleen maar in te zetten op kleine woningen voor kleine huishoudens, kan Vidomes meebewegen met de toekomstige vraag.
Instrumenten voor inzetten huurkorting: meer informatie over huurders nodig
Op basis van Nibud-gegevens kijken we wie wat kan betalen. De huurprijzen zijn in eerste instantie gebaseerd op prijs en kwaliteit. Zo verhogen, of verlagen we jaarlijks de woningen richting 85% van de maximale huurprijs. “Dit werkt goed voor kleine woningen, of met een slechte energieprestatie. Maar bij woningen met meer woningwaarderingspunten, wordt de huurprijs onbetaalbaar voor de mensen voor wie het primair bedoeld is.
Vidomes zet een aantal instrumenten in om zo gericht mogelijk huurkorting te geven. Onder een bepaalde inkomensgrens kunnen mensen de huurverhoging bijvoorbeeld kwijtgescholden krijgen. Dit gaat echter wel op aanvraag. We maken zoveel mogelijk reclame voor de regeling, maar we vermoeden dat toch veel mensen geen aanvraag doen. Bijvoorbeeld omdat ze het niet weten of omdat het er in alle hectiek bij inschiet.
“Dit instrument voor kwijtschelding zou eigenlijk breder toegepast moeten worden, maar daarvoor zal het rijksbeleid moeten veranderen.” aldus Maarten. Doordat er te weinig informatie over de inkomenspositie van huurders is, heeft Vidomes niet het volledige beeld van de betaalbaarheidsproblemen die er zijn.
Vidomes wil, daar waar het niet nodig is, niet te véél huurkorting geven. Deze huishoudens ervaren dan namelijk een prijsdrempel om een stap te maken naar een koopwoning of vrije sectorwoning, omdat ze de huurkorting dan moeten inleveren. Door het tekort aan informatie is het dus erg ingewikkeld om de huurkorting gericht in te zetten.
