Dicht bij de huurders staan is niet weggelegd voor grotere corporaties, is de gangbare gedachte. Maar is dat wel zo? Ik durf te beweren dat ook grotere corporaties feeling kunnen houden met de mensen voor wie ze allemaal het doen. Wat kunnen grote corporaties leren van kleine?
Een tijdje terug sprak ik met de directeur-bestuurders van twee grotere corporaties over een kleinere collega uit hetzelfde werkgebied. Ik vroeg hun wat zij bewonderden aan hun kleinere collega. Iets waarvan zij dachten dat ze dat zelf niet konden.
Hun antwoord fascineerde mij: zij hadden veel bewondering voor de wijze waarop die kleinere collega heel dicht bij de huurders stond.
“Onze collega-corporatie kent de huurders heel goed en weet die kennis echt in te zetten. Bijvoorbeeld in het overleg over wijkontwikkeling. Maar ook bij het bestuurlijk overleg. Ze weten echt precies wat hun huurders willen en wat hun behoeftes zijn.
Ook spelen ze heel goed in op problemen in een complex. Die hebben ze feitelijk al opgelost, voordat het echt grote problemen worden.
Bovendien worden ze heel goed gewaardeerd door hun huurders.”
De teneur was iets van: tja, dat kunnen wij als grotere corporaties niet. Alleen als kleine corporatie kun je dicht bij je huurders staan.
Maar ik denk dat dat een verkeerde inschatting is. Volgens mij kunnen grotere corporaties wel degelijk ook heel dicht bij hun huurders staan. Er zijn ook al grotere corporaties die dat lukt. En daar valt van te leren.
In feite gaat het maar om twee dingen.
Regelruimte voor medewerkers die fysiek in de wijk aanwezig zijn
Het eerste is dat je mensen in je organisatie moet hebben die daadwerkelijk fysiek in de wijk aanwezig zijn. En die luisteren naar huurders, en met ze praten. Daar moeten ze tijd voor hebben.
Deze medewerkers moeten hiervoor genoeg regelruimte krijgen. Zodra zij iets horen, moeten ze daar actie op kunnen ondernemen. Daar moet je als corporatie voor zorgen. Zonder dat die medewerkers eerst langs 4 of 5 kanalen moeten om goedkeuring te krijgen.
In kleinere organisaties spreekt dit redelijk voor zich, vanwege de korte lijnen; daar hoef je die regelruimte niet te regelen, die is er al.
Een grotere corporatie moet dit misschien toch even op papier zetten, zodat heel goed duidelijk is dat die regelruimte er is. En dat medewerkers daar ook vooral gebruik van moeten maken.
Ook beslissers regelmatig de wijk in
Het tweede waarvoor je moet zorgen om dicht bij de huurder te staan, is dat ook de beslissers de dagelijkse gang van zaken goed moeten kennen en begrijpen. Dan heb ik het dus over de directeur-bestuurder, het MT, de Raad van Commissarissen en stafdiensten.
Ook dit gaat bij kleinere corporaties makkelijker dan bij grote. Hoewel een groot deel van het MT en het bestuur echt niet dagelijks contact zal hebben met de huurders. Die moeten daar ook iets voor regelen.
Elke corporatie moet een manier vinden waarbij de beslissers regelmatig in de wijk komen om met huurders te praten. Om uit eerste hand te horen wat er zoal leeft. Zo houd je feeling met je doelgroep en kan je daar ook bij bredere beleidsafwegingen rekening mee houden. Bovendien kan je dan ook concrete voorbeelden inbrengen tijdens overleggen met wethouders en andere stakeholders.
Een van de manieren om regelmatig de wijk in te gaan is door geregeld een dagje mee te lopen met bijvoorbeeld een mutatieopzichter of een huismeester.
De echte uitdaging voor de grotere corporaties is om daar daadwerkelijk tijd voor vrij te maken. Vaak zijn de goede voornemens er wel, maar schiet zoiets er toch bij in.
Als ik dit bespreek bij corporaties is er inderdaad vaak iemand die wel eens met een opzichter of huismeester heeft meegelopen. Maar: je moet dat structureel doen, niet incidenteel.
Goede relatie met huurders óók voor grotere corporaties weggelegd
Nogmaals, ik denk niet dat een goede relatie met je huurders is voorbehouden aan kleinere corporaties. Als je het maar goed regelt.
Dus: ga ermee aan de slag. Zorg ervoor dat de mensen in de uitvoering, die dicht bij de huurder staan, de nodige regelruimte krijgen en dat ze die ook gebruiken. Én dat je als beleidsmakers, beslissers en toezichthouders de feeling met je huurders houdt. Zij zijn tenslotte de mensen voor wie je het uiteindelijk allemaal doet.
