Wat is de ideale huursom voor woningcorporaties? In dit artikel beantwoord ik deze veel gestelde vraag. Ook bespreek ik twee scenario’s die vaak slechts impliciet bij die overweging betrokken worden.
De vraag over de ideale huursom voor corporaties kent twee invalshoeken. Vaak zijn deze impliciet betrokken bij de discussie over het huurbeleid.
Mijn oproep voor corporaties is om deze twee scenario’s veel explicieter te maken. Reken eens echt de uitersten door. Kijk vervolgend vanuit die twee invalshoeken waar het raakvlak ligt.
Wat zijn dan die twee scenario’s of invalshoeken?
Huursom op basis van betaalbaarheid
Aan de ene kan is er het scenario vanuit de behoefte, de betaalbaarheidsopgave. Reken in eerste instantie door welke huren mensen idealiter zouden betalen. Daarbij neem je in acht was passend is binnen het budget.
Vraag jezelf vervolgens af wat er nodig is voor de betaalbaarheid. Bijvoorbeeld op basis van Nibud budgetten. Kijk ook welke ontwikkelingen er aankomen voor huishoudens met een laag inkomen. Welke huren zou je vanuit die behoefte nu en in de toekomst moeten aanbieden?
Zodra je deze bedragen bij elkaar optelt ontstaat er een huursom die ik de ‘behoeftehuursom’ noem.
Huursom op basis van investeringsruimte
Bij het tweede scenario richt je je op de investeringsbehoefte die in jouw werkgebied aanwezig is. Dit betreft de beschikbaarheid van nieuwbouw maar ook kwaliteitsverbeteringen van woningen. Daarnaast kijk je ook naar mogelijke verduurzaming.
Bepaal op deze manier welke investeringen nodig zijn om in deze maatschappelijke behoeften te voorzien.
Vervolgens kun je ook bepalen welke huursom noodzakelijk om dit te realiseren. Dit is de huursom die tevoorschijn komt vanuit het perspectief van de investeringsopgave.
Twee ideale huursommen
Je hebt nu dus twee huursommen. Eén vanuit de behoefte aan betaalbaarheid, de andere vanuit de behoefte aan maatschappelijke investeringen in je werkgebied.
Maak die twee scenario’s expliciet. Daardoor wordt het eenvoudiger wordt om met belanghebbenden gesprekken te voeren. Ook intern ontstaat zo meer duidelijkheid voor welke keuzes je staat. Je kunt deze keuzes dan ook scherper maken.
Ideaal gezien wil je dat de twee huursommen overlappen. In die situatie leveren betaalbare huren genoeg op om je investeringen mee te doen.
Waarschijnlijk zul je ofwel op het gebied van betaalbaarheid, ofwel op het gebied van investeringen concessies moeten doen.
Een uitstekend instrument
Reken altijd eerst de twee scenario’s door. Hierdoor kun je formuleren welke keuzes je maakt. Maak inzichtelijk wat het kost om meer te investeren. En wat het kost om meer betaalbare woningen in exploitatie te houden.
Het naast elkaar zetten van deze twee scenario’s voor je huursom is een uitstekend instrument om de discussie te voeren. Dit geldt zowel intern als extern. Daarnaast ondersteunt het je ook bij het transparant maken van keuzes die je maakt vanuit je maatschappelijke opgave.
