Basisversie of Full-versie

Er zijn twee methoden die woningcorporaties kunnen gebruiken om de marktwaarde in verhuurde staat van hun vastgoed te bepalen: de basisversie en de full-versie.

De basisversie

De basisversie is gebaseerd op aannames, hiermee kan je een aannemelijke marktwaarde berekenen op portefeuilleniveau. De marktwaarde op complexniveau vertoont in de praktijk vaak afwijkingen van de werkelijke waarde. Daardoor is de marktwaarde die volgens de basisversie tot stand komt minder geschikt om te gebruiken als beleidsinformatie voor het asset management.

Bij de basisversie is het gebruik van een taxateur niet verplicht, dient het waarderingshandboek volledig gevolgd te worden en kan geen gebruik worden gemaakt van de vrijheidsgraden.

De full-versie

Bij de full-versie is een externe taxateur verplicht en wordt de waarde bepaald op complexniveau. Deze versie levert in principe een hogere kwaliteit op dan de basisversie en is daarom beter toepasbaar als beleidsinformatie bij vastgoedsturing en asset management.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Vrijheidsgraden

De full-versie maakt gebruik van zogeheten vrijheidsgraden. De vrijheidsgraden bij marktwaardering zijn onderdelen voor de waardering van woongelegenheden, waar van bepaalde parameters kan worden afgeweken van de modelmatige berekening (basisversie) uit het handboek marktwaardering.

Het is daarbij de taak van de taxateur om uit te leggen waarom gebruik wordt gemaakt van bepaalde vrijheidsgraden. Er moet dan een onderbouwing worden gegeven waarom afwijking van de standaard uit het handboek een meer accurate waardering tot gevolg heeft. Dit wordt ook wel het “pas toe of leg uit principe” genoemd.

Hieronder zijn de vrijheidsgraden, de onderdelen die in de full-versie aanpasbaar zijn, weergeven.

• Markthuur: De modelmatig bepaalde markthuur kan vervangen worden door een inschatting van de markthuur, uitgevoerd door een externe taxateur.
• Markthuurstijging: Wanneer er goede redenen zijn om de markthuurstijging onder of boven de inflatie te verwachten, dan heeft de externe taxateur de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde markthuurstijging.
• Exit yield: Dient om te bepalen wat de eindwaarde van een woning is aan het einde van jaar 15.
• Leegwaarde: In de basisversie wordt de leegwaarde bepaald door de WOZ-waarde. Deze vrijheidsgraad binnen de full-versie geeft aan dat de er mogelijkheid is tot het vervangen van de WOZ-waarde door een leegwaarde die beter aansluit bij de markt.
• Leegwaardestijging: De leegwaardestijging is in het handboek ingedeeld naar provincie en naar de 4 grote steden. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om hiervan af te wijken, indien de te verwachten stijging in de specifieke situatie niet overeenkomt met die van de provincie.
• Disconteringsvoet: De disconteringsvoet wordt in het handboek modelmatig bepaald, hierbij wordt alleen niet altijd recht gedaan aan de verbonden risico’s. Daarom mag een externe taxateur zelf een marktconforme disconteringsvoet vaststellen.
• Mutatie- en verkoopkans: De toekomstige mutatiekans is conform het handboek gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties uit het verleden. Wanneer er aanleiding is om te veronderstellen dat deze kansen in de toekomst mogelijk afwijken, dan kan de mutatiekans aangepast worden.
• Onderhoud: In de basisversie wordt alleen gekeken naar de onderhoudskosten die nodig zijn vanuit het perspectief van een woningcorporatie om het voldoende woontechnische kwaliteit te geven. In de full-versie kunnen daar ook markttechnische aanpassingskosten aan worden toegevoegd.
• Technische splitsingskosten: De kosten die worden gemaakt in verband met het navolgen van de voorwaarden die zijn verbonden aan de afgegeven splitsingsvergunning van de gemeente.
• Bijzondere omstandigheden: In de full-versie kan rekening worden gehouden met bijzondere omstandigheden, zoals bijvoorbeeld een kortere of langere leegstand dan in de basisversie als gevolg van mutatie.
• Erfpacht: Wanneer de globale benadering van de erfpacht, die gebruikt wordt in de basisversie, onvoldoende aansluit bij de feitelijke situatie, kan door middel van een taxateur tot een betere schatting van het erfpacht gekomen worden.
• Exploitatiescenario

(Bron: Waarderingshandboek 2017)

Basisversie of Full-versie?

In een aantal gevallen is een woningcorporatie verplicht tot het toepassen van de full-versie, in de overige gevallen heb je als corporatie de vrije keuze in welke versie je gebruikt. Dit verschilt per type vastgoed.

(Bron: Waarderingshandboek 2017)

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).

Reguliere woningen

De full-versie is voor reguliere woningen verplicht waneer:

• de huursom van reguliere woningen gelegen in aardbevingsgebieden gecombineerd metde huursom van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden meer dan 5% van de totale huursom bedraagt, en/of
• wanneer het te waarderen complex gelegen is op erfpacht en moeilijk te waarderen binnen de basisversie.

In alle overige gevallen is er een vrije keuze tussen de basis- en full versie.

Parkeren

Bij het waarderen van parkeerplaatsen is er een vrije keuze tussen de basis- en full-versie.

Niet-reguliere woningen, BOG, MOG en intramuraal zorgvastgoed

De full-versie is voor niet-reguliere woningen, BOG, MOG en intramuraal zorgvastgoed verplicht waneer:

• de gezamenlijke huursom van dit type vastgoed meer dan 5% van de totale huursom van de corporatie bedraagt, en/of
• het te waarderen complex gelegen is op erfpacht en moeilijk te waarderen binnen de basis versie.

In alle overige gevallen is er een vrije keuze tussen de basis- en full versie.

Exoten

De full-versie is voor exoten verplicht waneer:

• de gezamenlijke huursom van de exoten meer dan 1% van de totale huursom is, en/of
• de geschatte waarde van het individuele exoot hoger is dan €000

In alle overige gevallen s er een vrije keuze tussen de basis- en full-versie.

Buitenlands bezit

Voor eventueel buitenlands bezit is vrije taxatie door inzet van een plaatselijke taxateur voorgeschreven.

Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).