Betaalbaarheid: Wat kunnen corporaties betalen en welk maatwerk is mogelijk? (seminar verslag)
Op donderdag 12 maart 2018 kwamen 55 medewerkers van woningcorporaties uit het hele land bijeen bij Kaap Doorn in Doorn. Hier vond namelijk het seminar Betaalbaarheid plaats.
Het seminar werd geopend door Elles Dost, directeur-bestuurder van Actium te Assen en lid van het bestuur van Aedes. Elles ging in op de grote regionale inkomensverschillen en de betaalbaarheid van sociale huurwoningen in verschillende regio’s. Ook toonde ze interessante feiten en cijfers uit het woonlastenonderzoek in Drenthe. In het werkgebied van Actium heeft 30 procent van de huurders een betaalrisico. Onder de primaire doelgroep is dat zelfs de helft.
Vervolgens werd het stokje overgedragen aan Annemarie van Gaal, onderneemster en bekend van het RTL-4 programma Een Dubbeltje op Zijn Kant. Ze vertelde de deelnemers hoe zij zelf, als alleenstaande moeder, in aanraking kwam met armoede en met hoe we in Nederland met armoede omgaan. Corporaties staan dicht bij hun huurders en kunnen daardoor echt iets doen aan betaalbaarheidsproblemen. Annemarie deelde een aantal inspirerende gedachten die de aanwezigen triggerden om buiten de bestaande kaders te denken.
Na de lunch was het woord aan Ruben Karel, Asset Manager bij Stadlander. Hij ging in op de (schijnbare) tegenstelling tussen sturen op financieel rendement en werken aan betaalbaarheid. Ruben benadrukte dat Asset Managent zorgt voor transparantie in de besluitvorming en aanleiding geeft tot het voeren van scherpe discussies. Je kunt je euro, ook als corporatie, immers maar één keer uitgeven. Ook op het gebied van betaalbaarheid kun je zo steeds scherpere keuzes maken. Overigens is dat wel een proces van lange adem, waar ook Stadlander na enkele jaren nog middenin zit.
Vervolgens belichtte Bert Moormann, directievoorzitter van Domesta, de organisatiekant van betaalbaarheid. Domesta is de afgelopen jaren getransformeerd van een organisatie die als ‘verzorger’ zelf bedacht wat het beste voor de huurders was, naar een ‘enthousiaste buurman’ die naast de huurders staat. Ook op het gebied van betaalbaarheid vraagt Domesta zich steeds af: “Wat zou de buurman doen?”. Dat heeft geleid tot veel maatwerk, waaronder een voorzieningenwijzer, individuele huurverlaging, en energiebesparende maatregelen om de woonlasten te drukken.
Domesta heeft ervoor gekozen om de huren wel jaarlijks te verhogen, en de helft van die opbrengst te gebruiken voor een betaalbaarheidsfonds. Uit dat fonds wordt maatwerk gefinancierd voor huurders die in de problemen (dreigen te) raken. De maatregelen van Domesta hebben inmiddels een positief effect op het aantal huurachterstanden en (aanzeggingen tot) huisuitzettingen.
De leerzame dag werd afgesloten door Johan Conijn, hoogleraar bij de ASRE en directeur bij Ortec Finance. Hij liet zien dat betaalbaarheid vooral een inkomensprobleem is. Landelijk komen de meeste huurders in de problemen omdat ze een extreem laag inkomen hebben. Met dergelijke lage inkomens, zelfs onder het bijstandsniveau, wordt in het beleid en in de huurtoeslag geen rekening gehouden. Op basis van de investeringsruimte die corporaties hebben lijkt verduurzaming een verstandige keuze om in te zetten op betaalbaarheid. Johan waarschuwde echter dat het op sectorniveau onmogelijk is om alle betaalbaarheidsproblemen op te lossen met huurverlagingen en energiebesparende maatregelen. Daarvoor heeft de sector nu eenmaal onvoldoende financiële middelen.
