Betaalbaar wonen, hoe werk je daar als asset manager aan? Wietske Duzijn van De Corporatiestrateeg sprak hierover met Ruben Karel, asset manager bij Stadlander.
Het interview gaat over de invulling van de betaalbaarheid van het wonen binnen het asset management bij Stadlander en over het spanningsveld tussen betaalbaarheid en financieel rendement.
Ruben Karel is, na een periode als kwartiermaker, alweer ruim twee jaar werkzaam als asset manager bij Stadlander.
Transparantie voorkomt grijs gebied tussen financieel en maatschappelijk rendement
Als asset manager invulling geven aan betaalbaarheid is een lastige opgave, zo zegt Ruben. Je bent immers verantwoordelijk voor het financieel rendement, simpel gezegd: maximale opbrengst en minimale kosten.
Het lastige van de rol van asset manager is natuurlijk dat je ook het sociale karakter van de woningcorporatie moet en wil uitdragen. Om hier een goede invulling aan te geven is het volgens Ruben vooral belangrijk om transparant te zijn. Op die manier kun je transparant en inzichtelijk maken waar je het geld naar toe brengt. “Het is niet erg om geld te verdienen, maar het gaat er wel om hoe je het geld besteed”, vindt Ruben.
Om te voorkomen dat je als asset manager in een grijs gebied tussen financieel en maatschappelijk rendement terecht komt, is het dus heel belangrijk om volledig transparant te zijn in de keuzes die je maakt.
Sturen op betaalbaarheid binnen het Driekamermodel
Stadlander werkt met het Driekamermodel. De asset managers streven daarin vooral naar maximale opbrengsten (en dus maximale huren). Door een andere afdeling binnen Stadlander (binnen het Driekamermodel de maatschappelijke kamer) wordt juist gelet om de maatschappelijke opdracht om betaalbare huren aan te bieden.
“Als asset managers werken wij heel erg vanuit het Driekamermodel, waarbij we binnen de vastgoedkamer heel erg zitten op de maximalisatie van de opbrengsten”. Het doel hierbij is, zo vertelt Ruben, om te zorgen dat de opbrengsten zo hoog mogelijk liggen bij zo laag mogelijke kosten, zodat het surplus geïnvesteerd kan worden in de maatschappelijke opgaven die er liggen.
Vanuit het oogpunt van betaalbaarheid komt de maatschappelijke kamer in beeld, “in de vorm van onze afdeling Klant en Gebied” zo vertelt Ruben. Deze afdeling is betrokken bij het optimaliseren van de huur. “Dan ga je in gesprek. In onze optiek is dit optimaal, waar zien jullie nog verbeteringen vanuit jullie oogpunt?”. Door beide perspectieven over elkaar heen te leggen krijg je “het optimale plaatje ten opzichte van de betaalbaarheid van je bezit”, stelt Ruben.
Portefeuilleplan zorgt voor voldoende betaalbaarheid
Binnen Stadlander worden de markthuren gebruikt als sturingsmiddel. Van deze markthuren wordt een afslag gedaan richting doelhuren: “die worden bepaald op basis van kwaliteit en de inschatting van de doelgroep die je daar wil huisvesten.” Deze doelhuren kunnen soms dicht bij de markthuur liggen. “Maar”, vult Ruben aan, “Natuurlijk vormen het passend toewijzen en ons portefeuilleplan ook belangrijke kaders bij het bepalen van de doelhuren.”.
In het portefeuilleplan staat bijvoorbeeld hoeveel huishoudens met lagere inkomens we willen huisvesten, en welke huurprijzen daarbij horen.
