Vincent Gruis over duurzaamheid, digitalisering en de circulaire economie bij woningcorporaties

Vincent Gruis is hoogleraar Housing Management aan de TU Delft. Tijdens het interview in Delft hadden we het onder andere over duurzaamheid, digitalisering en de circulaire economie. Maar ook over de noodzaak voor meer experimenteerruimte voor woningcorporaties.

Vincent Gruis werkt sinds 1996 bij de TU Delft. Hij doet hier onderzoek naar alles wat met woningcorporaties te maken heeft. In 1999 promoveerde hij op een proefschrift over financieel-economische grondslagen bij woningcorporaties. In 2011 was hij copromotor was bij mijn eigen proefschrift over de uitvoering van strategisch voorraadbeleid.

Tijdens zijn intreerede als hoogleraar in 2012 sprak Vincent Gruis over de terugkeer van corporaties naar hun kerntaak. Tegenwoordig is hij onder andere bezig met het thema duurzaamheid. Daarnaast is hij lid van de Raad van Commissarissen van Ymere. Hij is dus ook in de praktijk bij de corporatiesector betrokken.

Verduurzaming van de woningvoorraad

Vincent Gruis ziet voor de komende 10 tot 15 jaar een aantal belangrijke opgaven voor de bestaande voorraad van corporaties. Een daarvan is volgens hem overduidelijk aanwezig en zit al steeds meer in de beleidsplannen van corporaties: de energetische verduurzaming van woningen.

Het Rijk zet sterke druk op corporaties om maatregelen te nemen op het gebied van duurzaamheid. Het gaat volgens Vincent geen gemakkelijke opgave worden om de ambitieuze doelstellingen te realiseren, zoals het Rijk die voor zich ziet. “Maar dat er meters gemaakt moeten worden op dat vlak is overduidelijk.”

Een aantal bottlenecks bemoeilijken het behalen van milieudoelstellingen. Corporaties geven zelf vaak aan dat financiën een probleem zijn. Dit heeft onder andere te maken met het feit dat het investeringsvermogen niet gelijk over de sector verdeeld is. Sommige corporaties kunnen het daarom wat makkelijker financieren dan andere.

“Maar als je erop doorvraagt zit daar niet het echte probleem,” stelt Vincent. Het daadwerkelijke probleem is volgens hem het kunnen realiseren van het gewenste tempo. Ten eerste is er slechts een beperkte capaciteit in de bouwsector. Als je aannemers al zover krijgt om de opgave uit te voeren, dan zouden de prijzen torenhoog worden.

Daarnaast gaat het vaak om flinke investeringen waar de bewoners ook ‘ja’ op moeten zeggen. Economisch gezien zijn het niet hun huizen, maar zij leven er wel in. Er gaan lange participatieprocessen vooraf aan een positief antwoord van bewoners.

Vincent is er daarom van overtuigd dat het tempo dat het Rijk voor zich ziet niet haalbaar is. De overheid kan daarom beter ambitieuze jaardoelstellingen formuleren, die daadwerkelijk haalbaar zijn. Dat werkt volgens hem beter dan hoge opgaven vaststellen die “in 2025” klaar moet zijn.

Met gezond verstand verduurzamen van de woningvoorraad

Corporaties moeten het thema duurzaamheid heel concreet in hun beleidsplan opnemen. Vincent ziet steeds meer corporaties dat daadwerkelijk doen. Corporaties geven in hun plannen op complexniveau aan welke energetische maatregelen in de komende jaren genomen moeten worden.

Bij veel corporaties zit dat er dus al goed in. Maar Vincent constateert ook dat er veel corporaties zijn die dat nóg concreter voor zichzelf mogen maken. Zij moeten daarbij over de keuzestress heen stappen. Dat betekent dat corporaties zich niet meer eindeloos moeten afvragen of ze voor Nul op de Meter of label B moeten kiezen.

Corporaties moeten met gezond verstand per complex de meest passende oplossing kiezen. Daar moeten ze een project van maken en het gesprek met de bewoners over aangaan.

Omgaan met toekomstige innovaties in duurzaamheid

Aan de ene kant wordt er van corporaties verwacht dat zij in 2050 energieneutraal zijn. Alleen is vandaag nog niet duidelijk met welke technologieën zij dit doel uiteindelijk moeten bereiken.

Vincent Gruis denkt dat een stap-voor-stapbenadering voor sommige complexen daarin een uitkomst is. Daarbij worden woningen eerst verduurzaamd naar label B, om in ieder geval de CO2-uitstoot te verminderen. In eengezinswoningen kan gemakkelijker direct voor Nul op de Meter gekozen worden.

Ook moet de sector zijn omvang gebruiken. In de mainstream werken corporaties dan met bewezen technologieën op energetisch gebied. “Daarnaast is het echter altijd goed om een aantal ‘innovatielijntjes’ uit te hebben staan,” stelt Vincent.

En dat zouden corporaties beter met elkaar kunnen afstemmen. Vincent noemt Stroomversnelling als een mooi voorbeeld van een groep corporaties die besloten om samen een innovatie aan te jagen.

De circulaire economie als nieuwe opgave voor corporaties

“En dan komt de volgende stip op de horizon er alweer aan,” vervolgt Vincent. “En dat is de circulaire economie.”

Hij ziet dat er in beleid veel aandacht is voor energy efficiency. Dat is goed, aangezien de CO2-uitstoot omlaag moet. Maar nu komt resource efficiency ook steeds meer op het netvlies.

In de bouw wordt er al veel aan recycling gedaan. Vincent nuanceert dit echter direct: als je daar beter naar kijkt zie je dat het vaak downcycling van afval is. Hierbij krijgen materialen minder waarde dan ze oorspronkelijk hadden. Zo wordt beton uit een sloopproject als granulaat voor de weg gebruikt.

Vincent ziet in de corporatiesector veel kansen liggen om bouwmaterialen, bouwcomponenten, en de woningen zelf veel langer in de cyclus te houden. Daardoor wordt men in de bouw minder afhankelijk van schaarser wordende materialen.

Idealiter zou ook de restwaarde van de gebouwen en gebouwdelen hoger worden. “Daarmee zouden deze gebouwen gedurende het gebruik zelfs goedkoper kunnen worden.” Dat is natuurlijk goed voor de betaalbaarheid.

Hierover wordt in de corporatiesector zeker nagedacht. Er worden echter nog weinig ideeën uitontwikkeld en in de praktijk gebracht.

Vincent ziet dit als de volgende stip op de horizon. “Sterker nog,” vertelt hij, “er zijn al wat eerste pareltjes op dit terrein.”

Corporaties werken al beperkt aan resource efficiency

Vincent noemt als voorbeeld de Natural Step-beweging. Corporaties proberen hierbij, wanneer ergens woningen gesloopt worden, te kijken of deel van de materialen gebruikt kan worden voor het gebouw dat ervoor in de plaats komt.

In Nederland zijn er al wat voorbeelden van dat materialen ter plekke hergebruikt worden bij sloop/nieuwbouw projecten. Maar het creëren van een echte markt voor bouwcomponenten die van het ene gebouw naar een ander gebouw gaan: dat staat nog in de kinderschoenen.

Een gemakkelijke manier om als corporatie resource efficiency toe te passen binnen je woningvoorraad is door dit mee te nemen in het aanbestedingsbeleid, stelt Vincent. “Gebruik de denkkracht en competenties die er al zijn in de markt.”

Stel het in aanbestedingen als een groot pluspunt wanneer een partij een gebouw energy efficient weet te maken op een resource efficient-manier. Bijvoorbeeld door reeds gebruikte materialen in een gebouw te zetten. Of door materialen te gebruiken waarvan je het vermoeden hebt dat je ze in de toekomst kunt hergebruiken. Wanneer je daar rekening mee houdt, ga je anders ontwerpen.

Ook ziet Vincent leuke kansen, vooral voor grote corporaties, om ook op portfolioniveau te kijken of er hergebruik mogelijk is van het ene naar het andere project.

Bijvoorbeeld als er in een gebouw goede deuren overblijven die daar niet meer te gebruiken zijn. Wanneer de corporatie weet dat er over 2 maanden elders een renovatie gaat plaatsvinden, zou de corporatie die deuren vast mee kunnen geven aan de aannemer om daar opnieuw te gebruiken.

Beluister de podcast van het interview met Vincent Gruis:

Digitalisering gaat verder dan een nieuw ERP-systeem

De technologische ontwikkelingen zijn op korte termijn geen uitdaging, maar bieden wel kansen voor corporaties. Vincent vraagt zich af of deze wel voldoende op het netvlies van de corporatiesector staan.

Corporaties noemen digitalisering weliswaar als een belangrijk aandachtspunt. Bijvoorbeeld het vernieuwen van hun ERP-systeem (automatisering van de basisadministratie).

Maar denken corporaties aan hoe ze ontwikkelingen als The Internet of Things kunnen gebruiken bij het beheren van de woningvoorraad? Of hoe ze social media kunnen inzetten bij het ondersteunen van klantprocessen en interacties tussen klanten? In hoeverre zijn ze bezig met het stimuleren van automatisering in de bouw, zodat het bouwen goedkoper wordt, van betere kwaliteit en makkelijker te (de)monteren?

Daar wordt af en toe wat mee gedaan, maar dat stelt over het algemeen weinig voor. Vincent is daarom van mening dat de digitalisering en ICT-ontwikkeling in de corporatiesector harder mag gaan lopen.

Hij ziet een doemscenario voor zich: dat de nieuwe jonge bewoners van corporatiewoningen vervreemd raken van woningcorporaties wanneer deze niet met de vaart der volkeren meegaan. Maar Vincent ziet op dit gebied vooral veel leuke kansen.

Vincent noemt direct een concreet voorbeeld. Hij sprak met corporaties over huismeesters die rondlopen met sleutelbossen waar 50 sleutels aanzitten. Waarom gebruiken zij geen elektrische sloten met een pasje? Zou dat niet veel efficiënter werken? Elke keer naar de juiste sleutel zoeken kost immers veel tijd. Dat zijn kleine dingen waarmee je het beheer beter kunt maken.

Woningcorporatie Ymere is op een aantal punten een voorloper op technologisch gebied. Zo komt er een woningruilapp waarmee mensen onderling een huurder kunnen vinden om hun woning mee te ruilen. “Het is een voor de hand liggend iets, maar je moet het wél ontwikkelen,” zegt Vincent.

Ook wil Ymere camera’s op daken plaatsen om daarmee te kijken of er niet teveel water op ligt. Daardoor kan lekkage voorkomen worden.

Een andere corporatie, De Alliantie, was samen met Woonstad de eerste corporatie die meer met apps ging werken. “Eigenlijk kun je je niet voorstellen dat er zoveel corporaties zijn die dat niet doen,” merkt Vincent op. Hij vindt dat corporaties moeten uitkijken dat ze zich daardoor niet vervreemden van de huurder.

Digitalisering: leren van technologische innovaties uit andere sectoren

Corporaties kunnen voor technologische verbeteringen ook naar andere sectoren kijken. Naar de hotelsector bijvoorbeeld. Hier is vanzelfsprekend sprake van een hoge mutatiegraad. Voor corporaties is er daarom op het gebied van efficiency en registratie veel te leren van hotels.

Vincent refereert daarnaast terug naar het voorbeeld van de huismeester met de grote sleutelbos. Corporaties zouden naar de hotelsector kunnen kijken voor de laatste ontwikkelingen op het gebied van elektrische sloten.

Vincent benadrukt hierbij dat corporaties niet moet kijken naar wat hotels nú doen. Ze moeten de vraag stellen: wat is jullie volgende elektronische slot? Zo kom je er als corporatie achter dat hotelgasten in de toekomst hun kamerdeur bijvoorbeeld met hun mobiele telefoon kunnen openen.

Als corporatie kun je op die manier het huidige elektronische slot overslaan, en aansluiten bij de volgende technologie. Zo blijf je als corporatie niet achter.

Woningcorporaties terug naar de kerntaak

Rond 2012 constateerde Vincent samen met Nico Nieboer dat de strategische prioriteiten van corporaties al een aantal jaren aan het verschuiven waren. Corporaties gingen meer en meer terug naar de kerntaak.

Er werd minder in de breedte geïnnoveerd. Maar ook werden er minder ‘commercieel-achtige’ activiteiten ondernomen. Corporaties richtten zich weer meer op de volkshuisvesting en het betaalbare huursegment.

In zijn intreerede als hoogleraar aan de TU Delft koppelde Vincent dat aan het werk van Peter Drucker. Drucker is van mening dat je het beste kunt presteren als je een duidelijke focus hebt. Dat zou betekenen dat corporaties beter moeten presteren op hun kerntaak dan ze vroeger deden. Toen werkten corporaties namelijk nog meer in de breedte.

Ook interessant aan het werk van Drucker, vindt Vincent, is dat hij heeft erkend dat je je nooit tot één ding kunt beperken. Er zal altijd gevraagd worden om verbanden te leggen met andere opgaven. Bijvoorbeeld als het gaat over wonen en zorg. Als je veel woningen aan ouderen met zorgbehoefte levert, zal je ook moeten helpen om goede zorg bij die mensen en woningen te krijgen.

Je kunt de zorg niet zelf uitvoeren, maar kunt op dat gebied wel als katalysator functioneren. Dat betekent dat je als corporatie andere partijen verleidt die behoefte te vervullen.

In de corporatiesector worden ze daar langzaam maar zeker beter in, ziet Vincent. Doordat corporaties teruggaan naar primair de verantwoordelijkheid voor betaalbare huurwoningen, komt de samenwerking met marktpartijen veel natuurlijker tot stand. Ze zijn namelijk geen concurrenten meer.

De corporatie heeft bijvoorbeeld een stuk grond waarop zij de betaalbare huurwoningen verzorgen. Andere partijen kunnen daar de duurdere huurwoningen en koopwoningen bouwen en beheren. Elke partij heeft dus een eigen rol in het gebied. Er is hierbij geen overlap meer.

“Focus op de kerntaak is in de sector goed geland”

De gesprekken die Vincent voert met bestuurders, geven hem een goed gevoel over de focus van corporaties. Hij ziet dat corporaties ten eerste niet teveel gekke dingen willen doen buiten het kerndomein. Dat is goed geland in sector. Corporaties willen zich concentreren op het realiseren van betaalbare huurwoningen.

Tegelijkertijd is het maatschappelijk ondernemerschap er niet uitgeslagen. Corporaties zien dat ze iets moeten doen op het gebied van duurzaamheid en de zorgbehoefte. Ook zien ze hun rol in de veiligheid van woningen en gebieden. Er is nog steeds een brede betrokkenheid en de interesse om daarin iets te betekenen. Corporaties willen het alleen efficiënter doen.

“Geef corporaties weer ruimte om te experimenteren”

Vincent Gruis hoort geluiden dat corporaties teveel ingeperkt zijn door de Woningwet. Hij vindt dat het goed zou zijn om corporaties situationeel, tijdelijk, voor bepaalde gebieden en opgaven ruimte te geven om te experimenteren.

Hij noemt als voorbeeld Rotterdam-Zuid. De markttoets is daar heel expliciet: geen enkele marktpartij durft daar op grote schaal te investeren. Het gebied is nog te kwetsbaar, ondanks de populariteit van Rotterdam als geheel. Daarom zijn er risicodragende voorinvesterende partijen nodig. 

Als de overheid dit zelf niet wil doen, kun je daar corporaties voor vragen. “Maar je moet corporaties daar wel de ruimte voor geven,” stelt Vincent.

Corporaties mogen in Rotterdam-Zuid formeel middelduur bouwen, of goedkoop door middelduur vervangen. Door rendementseisen die wettelijk opgelegd zijn lukt dat echter niet.

Een mogelijkheid zou zijn om daar tijdelijk, bijvoorbeeld 5 jaar, de niet-Daeb grens te verhogen. Nu zijn woningen tot €710,- Daeb, maar dat zou in Rotterdam-Zuid dan €850-€900,- kunnen zijn.

In dat geval kunnen corporaties die activiteiten met borging ondernemen, zonder dat er wettelijke rendementseisen worden gesteld. Corporaties kunnen dan risicodragend voorinvesteren.

Wanneer dat lukt en het gebied wordt getransformeerd, ontstaat er interesse van marktpartijen. Vijf jaar later doe je dan de markttoets opnieuw. Als de markt dan inderdaad wel mee wil doen, dan kan de Daeb-grens weer terug.

Rotterdam-Zuid is een goede plek om dat uit te proberen. En wellicht de enige plek waarbij het idee op korte termijn op politiek draagvlak kan rekenen, denkt Vincent. Maar als het instrument goed werkt en in andere gebieden een dergelijke transformatie gewenst wordt geacht, is het ook op andere plekken mogelijk.

De Woningwet 2015: implementatie en knelpunten

Vincent ziet dat de corporatiesector druk bezig is met de Woningwet van 2015 en dat corporaties daarin goed meebewegen. De Woningwet brengt regels met zich mee die sommige maatschappelijke taken lastiger maken. Maar het publieke protest daartegen vanuit de corporatiesector is niet zo groot. Vincent snapt dat wel. De corporatiesector wil, na de incidenten van de afgelopen jaren, niet te hoog van de toren blazen.

Hij vindt echter dat het tijd wordt dat het zelfbewustzijn van corporaties toeneemt. Corporaties mogen inmiddels wel weer hardere signalen richting de politiek geven. Op bepaalde punten zitten de regels écht in de weg. Daardoor kunnen corporaties niet het maatschappelijk gewenste realiseren.

Vincent komt hierbij terug op het voorbeeld van Rotterdam-Zuid. Stel dat de markttoets uitwijst dat er geen geïnteresseerde commerciële partijen zijn die woningen van €800-€900 euro willen realiseren. Wanneer het politiek wel gewenst is dat deze woningen er komen, zeg je eigenlijk al dat deze woningen Daeb zijn. Dat is erg paradoxaal in de huidige wet. Nu is het zo dat als je de markttoets gehad hebt, en de politiek de woningen wil hebben, je deze tóch niet-Daeb noemt.

Ook het passend toewijzen is op sommige punten knellend. Corporaties gaan door het passend toewijzen automatisch naar de aftoppingsgrenzen toe. Dat kan het lastiger maken om bepaalde investeringen voor elkaar te krijgen. Vincent ziet absoluut goede kanten aan het passend toewijzen. Maar lokaal en situationeel moet je als corporatie mogelijkheden hebben om daar vanaf te wijken.

Woningwet laat te weinig ruimte voor experimenten

Wat Vincent jammer vindt aan de huidige Woningwet en de Autoriteit, is dat niet parallel daaraan de experimentenlijn wijd open gezet is. Het is heel goed om duidelijke kaders te hebben, maar voor bepaalde opgaven past de algemene regelgeving nooit. Vincent pleit er daarom voor om via de minister de experimentenlijn wijd open te zetten.

Vincent benadrukt dat het hierbij om formele experimenten gaat. Dat houdt in dat het formeel geaccordeerde acties zijn, waarvoor soms vrijstelling van bepaalde regels nodig is. Dat betekent niet dat een corporatie zomaar iets gaat doen dat niet in regelgeving past.

Andere obstakels in de implementatie van de Woningwet

Vincent verwacht weinig problemen met de verdere implementatie van de Woningwet. De druk om op sommige punten ruimte in de regelgeving te creëren zal wel zo groot worden dat er aanpassingen zullen plaatsvinden.

Benieuwd is Vincent naar de financierbaarheid van de niet-Daebtak op lange termijn. Hier zit geen borging achter, en uiteindelijk zullen daar commerciële leningen voor aangetrokken moeten worden. Vincent heeft niet de indruk dat aan banken, financiers of beleggers is gevraagd of zij wel interesse hebben om de niet-Daebtak op termijn te gaan financieren.

Bij de scheiding wordt er duidelijk op gelet dat er voldoende vermogen meegaat naar de niet-Daebtak. In theorie zou dat dus goed moeten komen. Maar het is wel iets om op te letten, vindt Vincent.

Studenten enthousiast maken over de corporatiesector

Vincent ziet en spreekt tijdens zijn werk aan de TU Delft dagelijks veel studenten. Zij hebben veel interesse in maatschappelijke opgaven, maar dat vertaalt zich niet direct in een wens om bij een corporatie te werken. Studenten maken ook steeds later dat soort beslissingen. De studenten zijn bezig met vastgoed in de volle breedte. Corporaties zijn voor hen slechts een klein stukje daarvan.

Corporaties kunnen verschillende dingen doen om als werkgever aantrekkelijk te blijven voor studenten. Ten eerste moeten ze blijven moderniseren. Daarnaast kunnen corporaties studenten vast binnenhalen door middel van traineeships en afstudeerstages. Maar ook de aanwezigheid van corporaties op bedrijvenmarkten kan daarbij helpen.

Wanneer je een keer bij of met een corporatie gewerkt hebt, dan weet je dat het een leuke omgeving is. Misschien wel heel anders dan je van tevoren dacht. Studenten de ervaring bieden om een corporatie van binnen te bekijken, kan ogen openen voor die sector.

Het onderwijs kan dat niet allemaal voor corporaties organiseren. Corporaties zullen proactief moeten zijn als ze jonge innovatieve denkkracht willen binnenhalen, mensen die bijdragen aan de herkenbaarheid van corporaties voor de jongere generatie. “Maar corporaties moeten al heel veel. Dus ik heb er ook veel begrip voor dat ze niet overal even hard op kunnen lopen,” concludeert Vincent.

Aan het einde van het interview heb ik Vincent nog een aantal vragen voorgelegd die we aan iedereen in deze interviewserie stellen.

Hoe zou Delft eruit zien als er geen corporaties waren?

“Dan hadden we meer verkrotte huizen. En zeker meer huizen die nóg meer aan een isolatiebeurt toe waren. Waarschijnlijk hadden we dan in Delft ergens een echte poverty pocket, zoals we dat noemen. Dat zijn toch dingen die we mede dankzij corporaties minder hebben.

Er zijn altijd minder goede wijken. Het mooie is dat, zeker in Nederland, de meeste minder goede wijken voldoen aan een bepaalde basiskwaliteit van leven en leefbaarheid. Dat is een vrij unieke prestatie die we mede te danken hebben aan het corporatiestelsel.”

Wat was de laatste keer dat je dacht “wow, dat heeft deze corporatie goed gedaan”?

Vincent (na een korte stilte): “Het antwoord duurt bij mij even, omdat ik heel veel leuke dingen zie en hoor. Dat vind ik prettig om te zien. Ze zeggen allemaal, we kunnen en mogen niets meer, maar stiekem zie je toch allerlei ‘innovatietjes’ en uitprobeersels opkomen. Bijvoorbeeld op het gebied van circulaire economie of wonen en zorg.

Een van de dingen die mij heel erg is bijgebleven is een bezoek aan Engeland. Daar is een corporatie, Accord Housing Group, die heeft een eigen fabriek opgezet om betaalbare woningen te maken van houtskeletbouw. Een systeem dat ze geadopteerd hadden uit Scandinavië, en ook nog eens verbeterd.

De fabriek heeft de helft van de oppervlakte van de fabriek zoals die er in Scandinavië uitziet. Daar worden in no-time allerlei panelen gemaakt – gevelpanelen, dakpanelen – die kunnen op een vrachtwagen worden gezet en die worden naar de locatie toegereden. Binnen no-time heb je een betaalbare, goed uitziende woning staan.

In de volgende video meer over LoCal Homes:

In de corporatiesector hebben we het over de stijgende bouwkosten en tegelijkertijd is er een hele grote ambitie om heel veel betaalbare woningen bij te bouwen. Dan zijn het dit soort dingen die de corporatiesector verder kunnen helpen.

In de bouw wordt er heel veel over gepraat, en iedereen zegt dat industrialisatie de toekomst is, maar ik zie er nog niet heel veel voorbeelden van. Ik heb zoiets van, als een paar grote corporaties zelf zo’n fabriek kunnen opbouwen óf een grote bouwer kunnen verleiden om die fabriek ook echt te gaan opbouwen… Dan hoeven de bouwkosten niet sterk te stijgen de komende 10 jaar. Dan kun je een lange termijndeal maken.

Net zoals bij de Stroomversnelling een beetje is gebeurd, kan de corporatie die hele grote marktpositie nog veel beter benutten.”

Wat is het belangrijkste dat je aan corporaties wilt meegeven? 

“Blijf geloven in je toegevoegde waarde, juist ook op de kerntaak. Blijf dat ook heel erg uitdragen. Probeer andere mensen dat verhaal voor je te laten vertellen, met name natuurlijk de gewone huurders. Een stukje zelfbewustzijn en dat uitdragen, ik denk dat dat goed zou zijn.

Je gunt ze eigenlijk een hele goede marketeer. Het uitdragen van de aantoonbare toegevoegde waarde op een manier dat andere mensen, journalisten, politici en burgers dat ook zo beleven, dat zou ik ze zo gunnen.”